Вим ван Тол: «У нас на балконах цветов не увидите»
Недавно купили в Лейдене квартиру – 110 кв. м (вместе с гаражом), за 260 тыс. евро, на берегу Рейна (вид из окна – одна из главных составляющих цены). И оказались в объединении собственников, которое называется «Тихая гавань». Что такое ТСЖ по-голландски, я решила спросить у председателя нашего объединения – г-на Вим ван Тола.
Не обидеть собственника
– Господин ван Тол, там, где мы жили раньше, домом владел строительный кооператив, организация практически муниципальная. Экономила на всем: лестницы не убирались, окна не мылись, не было профилактического ремонта. Тут все не так. И потому интересует вот что: если люди здесь живут небедные, значит, с них за коммунальные услуги можно взять побольше? Не дискриминация ли это собственников?
– Конечно, нет. Что касается воды, тариф общегородской, а вот поставщика электричества каждая квартира выбирает сама. Как услуги Интернета. Может выбрать, к примеру, и немецкую, и французскую компании. Впрочем, цены у поставщиков держатся примерно одинаковые: один дневной кВт/час – 0,065 евро. А вот тепло и горячая вода у нас дешевле – питаемся от собственной котельной. Так что если жилищно-коммунальные расходы в коммерческом доме выше, то только за счет ипотеки. Плюс ремонтные дела. Если раньше у вас выходило из строя какое-нибудь оборудование – раковина, плита или что-то другое, то ее менял кооператив, у нас же за все расплачивается собственник.
– Значит, мы предоставлены сами себе. Но, представьте, у семьи вдруг снизились доходы или кто-то потерял работу, поможет ли город? Даст ли субсидию?
– Субсидии собственникам не положены. Нечем платить – продавай квартиру. В обязательном порядке предусмотрены и ежемесячные отчисления на капремонт. В муниципалитете имеются специальные контролеры, проверяющие состояние строений, и если нужно – предписывающие провести необходимые работы. Нет – городские власти подают в суд, и на дом налагается штраф.
– А ведь от этого лишние деньги у людей не появятся.
– Многое зависит от возможностей муниципального бюджета. Вот был случай в Алкмааре. Дом старый, 60-х годов, работы по восстановлению конструкций и инженерных систем дорогие. У объединения денег не хватало, и тогда вызвали экспертов, те подсчитали: каждая квартира должна выложить 21 тысячу евро. Дом обратился за помощью к городским властям, и было вынесено решение: помочь каждой семье по 10 тыс. евро. Остальное люди должны были заплатить сами. Тем, кто не имел средств, муниципалитет предлагал кредит, который нужно было погасить за несколько лет.
Всякое бывает…
– Но ведь муниципалитет – не банк?
– Конечно. Впрочем, муниципалитеты тоже разные. В Гарлеме, например, людям отказали в помощи, и дом начал разваливаться. Тогда жильцы подали на городские власти в суд. И только по его решению объединению выплатили субсидию.
– А как у нас, в Лейдене?
– Прецедента пока не было – строение же новое, всего девять лет. К тому же наши власти особо ревностно пекутся о городском ландшафте и вряд ли допустят, чтобы какой-нибудь обветшалый дом испортил внешний вид города. А прямая обязанность муниципалитетов – заботиться о чистоте улиц. На днях вот собираюсь звонить и требовать, чтобы заменили четыре мусорных бака. Думаю, проблем не будет.
– А если непредвиденные случаи – стихийное бедствие или какая-нибудь авария? Устранять нужно немедленно, а люди не могут сразу выложить большую сумму. Можно ли в этом случае рассчитывать на помощь властей?
– Это как раз тот случай, когда расходы полностью ложатся на жильцов. Хотя такого быть не может: ведь обязательна страховка общего имущества. Как, впрочем, и квартиры. А еще страховка от брака строителей.
– Разве в Голландии строят некачественно?
– Всякое бывает. В нашем городе был случай: обвалились перила – какой-то человек облокотился на них и рухнул вниз. К счастью, все обошлось. Да и в нашем доме совсем недавно залило сразу несколько квартир – результат того, что схалтурила строительная компания, поставлявшая дешевое оборудование. Но так как срок ее обязательств перед домом истек, с нее и взятки гладки. И если бы не страховка, жителям пришлось бы делать ремонт за свой счет. А так все расходы были возмещены.
Балконы без тюльпанов
– Господин ван Тол, хотелось бы вернуться к финансовым возможностям самого дома. Может ли объединение собственников зарабатывать и тем пополнять свой бюджет? Например, сдавать свободные нежилые помещения в аренду. В России это разрешено Жилищным кодексом.
– Странно это. Ведь у каждого такого помещения изначально должен быть хозяин: магазин или офис. Они покупают площади и становятся членами объединения. Откуда берутся лишние метры? Более того, собственникам вообще запрещено получать доход за счет помещений в доме. Не можем мы распоряжаться в коммерческих целях и прилегающей к дому землей, хотя участок принадлежит объединению. Единственный путь пополнения домовой казны – выгодное вложение накопленных денег (для того же капремонта) на депозит. По-другому нельзя: покупка акций или другие коммерческие сделки запрещены. Что же касается выбора банка, то решение принимается общим собранием.
– Но люди должны знать, в какой обратиться банк?
– Полной гарантии надежности никто дать не может. Но существует такая вещь, как репутация банка. Вот за нее люди и голосуют. Кроме того, оформляется страховка на случай разорения банка или значительного снижения процентов.
– Это понятно. А теперь хочу поговорить с вами о том, что коснулось лично меня. На общем собрании жильцов, которое проходило вскоре после того, как мы въехали, я обратилась с просьбой установить на балконе спутниковую антенну, которая ловила бы русское телевидение. Отказали – 23 голоса против пяти.
– Да, и среди этих пятерых был я. Но не хотелось бы сейчас критиковать собрание – ведь запрет на установку таких антенн записан в уставе. Чтобы не портить общий вид фасада. В уставе есть и другие запреты: нельзя, например, на балконе вешать ящики с цветами – при всей любви к ним в нашей стране. Одни повесят, другие нет – некрасиво! По этой же причине нельзя на балконе сушить белье, да и вообще размещать какие бы то ни было громоздкие предметы. С десяти вечера до восьми утра необходимо соблюдать тишину. Паркет в квартирах разрешается класть только на изоляционный слой, чтобы ваши шаги не тревожили нижних соседей. Хорошо еще, что нет пунктов, разрешающих держать одних домашних животные и запрещающих других, – в некоторых объединениях есть и такие нормы.
Как это будет по-русски?
– Да, голландцы – народ законопослушный. У меня на родине все не так. И все же, если говорить о конкретном случае с антенной, – я патриот России.
– Уважаю ваши чувства. И все же не удивляйтесь: устав объединения – это святое. Придерживаясь общепринятых правил (а в уставе прописаны весьма существенные вещи: сроки, в которые надо перекрашивать стены, осуществлять профилактику лифта, контролировать состояние крыши и другое), объединение добивается определенной дисциплины общежития и, в конце концов, уважения к собственному дому, бережного к нему отношения. Иногда, как в вашей ситуации, жертвуя чьими-то интересами.
– Правление можно назвать управляющей компанией?
– Частично. Обслуживанием дома, его текущим ремонтом все-таки ведает специализированная организация. Наша функция – заключение с ней договора. Кроме того, привлекаем экспертов, оценивающих состояние строения, работаем с жалобами жильцов, ведем финансовые дела дома (есть бухгалтер).
– В доме, о котором идет речь, – активные жильцы?
– Не очень. Хотя в подъездах есть старшие, к которым люди в случае чего могут обратиться со своими проблемами. Это, пожалуй, единственная работа, которая ведется на общественных началах. Однажды на собрании решили: зачем платить за уборку стоянки машин и придомовой территории, если можно это делать своими руками? Как называются эти рабочие по-русски?
– Дворники.
– Да, занятие нехитрое, жильцы вполне могут справиться. Разделились на бригады по 4–5 человек и составили график: каждая должна поработать два раза в году. Всего! Но у всех вдруг в день уборки находились неотложные дела. Тогда за неявку ввели денежный штраф, и – что вы думаете? Его охотно платили. В результате снова наняли рабочих, и это обходится каждой квартире 150 евро в год. Одна надежда: если соседи станут ближе друг другу, то и о доме будут думать больше. И потому мы стараемся наладить общение между жильцами. Первые три года устраивали совместные вылазки на барбекю, которые, правда, скоро заглохли. В первых числах Нового года с женой стали приглашать людей на чашку кофе.
Да, наш подъезд выделяется среди других: не могу сказать, что мы дружим, но сохраняем добрые отношения. Может, и остальные подъезды переймут наш опыт.