Мультиформат похож на салат
В 2007 году в рамках реализации национального проекта «Доступное жилье» было отобрано 22 проекта. Три из них расположены на территории Московской области. Это Большое Домодедово, Рублево-Архангельское и Проект А101. На мой взгляд, это стало одним из важнейших событий уходящего года на рынке загородной недвижимости.
Среди других значимых событий – принятие поправок в Водный и Земельный кодексы, формирование основных положений о кадастровой стоимости земли, выход на рынок нескольких крупных проектов, которые можно причислить к рангу мега-поселков.
В 2007-м в Подмосковье появилось на 30 процентов коттеджных поселков больше, чем за предыдущий год. Наиболее популярными направлениями по-прежнему остаются Новорижское, Калужское и Дмитровское шоссе. Повышается (во многом благодаря развитию транспортной инфраструктуры) привлекательность Киевского и Симферопольского направлений.
Тенденция, которая наблюдалась на рынке в уходящем году, – перемещение предложений все дальше от МКАД. Развитие сегмента дальних дач привело к смещению коттеджного строительства на окраину Московской области. Таким образом, постепенно сокращается количество предлагаемых поселков в ближнем Подмосковье и растет число проектов далее 30 км от МКАД.
Начинает развиваться строительство коттеджных поселков в соседних с Москвой областях. Такие поселки рассчитаны на жителей столицы и предлагаются в формате «дальних дач». Ну а дальнее Подмосковье активно застраивается на Симферопольском, Ярославском, Киевском и Минском направлениях.
Тенденция к расширению географии коттеджных поселков – нормальный процесс развития загородного рынка. Чем дальше расположен поселок – тем он дешевле, тем – теоретически – у него больше потребителей.
Таунхаус – тоже популярный, раскрученный и модный сегмент загородной недвижимости. Большая часть коттеджных поселков, которая вышла на рынок в 2007 году, содержит таунхаусы. В большинстве проектов таунхаусы являются некоей буферной зоной между непривлекательными объектами.
В 2007 году на рынке появилась новая категория недвижимости – родовые усадьбы. Это сравнительно небольшой сегмент, но он имеет своих постоянных потребителей. Родовые усадьбы слишком дорогой продукт, чтобы стать массовым. Цена на такую недвижимость колеблется от $3 млн. до $13 млн.
Вышли на рынок и активно продавались мультиформатные поселки. Если раньше поселок был исключительно коттеджным, то сейчас многие девелоперы совмещают несколько продуктов в одном проекте. Среди наиболее ярких примеров – Сосновый бор, Опалиха, Лапино. Застройщики пытаются раздвинуть границы своего предложения, т.е. сделать его более привлекательным для разных категорий покупателей. Поэтому в одном проекте наряду с коттеджами появляются таунхаусы и, как новая перспективная тенденция, многоквартирные дома. Все эти продукты находят на рынке своего потребителя.
Согласно исследованию, проведенному одним из порталов, за прошедший год существенно изменилась политика застройщиков по распределению земли: площадь поселков не менялась, в то время как среднее количество домов увеличивалось. На мой взгляд, смысл этой тенденции не в уплотнении застройки, а в уменьшении стоимости домовладения за счет сокращения площади участка. Тем самым застройщик старается сделать объект доступным большему числу потребителей.
Увеличение цены на подмосковную недвижимость за прошедший год составило около 30 процентов. На нашем рынке сложно говорить, что из недвижимости переоценено, а что – недооценено. Эти слова можно употреблять, когда рынок стабилен и устойчив. Сегодня стоимость объекта определяется, исходя из цены, выставленной конкурентами, и уровня спроса. Если продается очень хорошо – значит, недооценили, если не продается – переоценили. И в зависимости от этих показателей стоимость недвижимости корректируется.
Ценовая политика ориентируется исключительно на спрос, причем предела цене практически нет. Например, $300 тыс. за сотку на Рублевке. Переоценено? Да. Но на эту цену находится свой покупатель.
Еще одно отличие нашего рынка: если жилье и коттеджи качественные, то они будут куплены, по какой бы цене ни продавались.