Найти угол для малого бизнеса

Число строительных мегапроектов растет с каждым днем, при этом найти помещение для небольшого магазина или офиса крайне сложно.

Меньше площадь – выше ставки

Крупным корпорациям в большинстве случаев не интересно иметь дело с частниками, которым требуется максимум 100 кв. метров. Пока чаще всего малый бизнес выручают «малые девелоперы» – граждане, решившие переоборудовать свои вторые квартиры на первых этажах в коммерческие помещения. Это довольно прибыльный бизнес. Ставки аренды на такие площади высоки, правда, не следует сбрасывать со счетов расходы на перепланировку и ремонт, да и получить необходимые разрешения бывает непросто.

В погоне за прибылью застройщики стараются работать в самом дорогом сегменте. Стандартный (хотя и критикуемый) алгоритм работы сводится к тому, что в кратчайшие сроки вырастает огромный офисный или торговый центр, сдается в аренду большими блоками, – и к новому проекту. В результате спрос на многофункциональные объекты коммерческой недвижимости малой площади значительно превышает предложение.

Причины понятны – проще сдать сразу несколько этажей одной компании, чем работать с десятком частных предпринимателей. При этом в среднесрочной перспективе малые арендаторы могли бы принести даже больший доход, чем корпорации с мировым именем (чем меньше занимаемая площадь, тем выше ставки).

– Несмотря на то, что в городе постоянно открываются крупные офисные центры и торговые комплексы, малым предприятиям получить там площади просто невозможно, – говорит президент ГК «Паллада» Сурен Шабуров. – Во-первых, помещения размером в 100 кв. метров практически не выходят на рынок. Во-вторых, арендаторов тщательно отбирают. С другой стороны, представителям малого бизнеса и самим невыгодно работать в таких объектах. Для небольших магазинов оптимальным было бы пространство скромных размеров, со своим входом (идеально – первые этажи). А компаниям, ориентированным на большой трафик клиентов, не имеет смысла рваться в офис со строгой охраной, где они просто затеряются.

Пока, как отмечают эксперты, ситуация только ухудшается. Спрос растет, количество площадей практически не увеличивается.

– На сегодня доля свободных площадей до 200 кв. метров составляет порядка 5 процентов класса А и 8–10 – класса В+ от всего объема предложений, – считает маркетолог компании DeltaRealty Ирина Черникова. – Причем спрос на небольшие площади продолжает увеличиваться и составляет: до 200 кв. метров – более 60 процентов, из которых 30–35 процентов приходится на площади менее 100 метров.

За решение проблемы взялось правительство Москвы, разработав целевую программу обеспечения субъектов малого предпринимательства нежилыми помещениями. Программа рассчитана на период до 2008 года. Однако и она вряд ли позволит удовлетворить возрастающий спрос.

Последний шанс девелопера

На вторичный рынок, как правило, выходят перелицованные предприимчивыми москвичами квартиры. Неинтересную крупным игрокам нишу заняли граждане, решившие, пользуясь случаем, улучшить свое благосостояние. Для многих переделанная квартира на первом этаже становится единственным девелоперским проектом.

– Помещений этих очень мало, – говорит руководитель департамента инвестиций и оценки корпорации «Рескор» Дмитрий Рощин. – Поэтому мелкий бизнес вынужден занимать те помещения, «которые были», – новых в последние годы не строили. Перепрофилированные квартиры на первых этажах, старые магазины… А проекты всевозможных технопарков пока далеки от реализации. В последние годы жилые дома в Москве строят в основном так, что первые этажи делаются нежилыми. Но помещений под всевозможные офисы, магазинчики все равно не хватает. Дефицит в этой категории – до 300 кв. метров – сохраняется.

Еще одной проблемой при поиске помещения для малого бизнеса становится арендная ставка. Небольшие компании рассчитывают на бюджет до $700–850 за кв. метр в год. Естественно, что в центре города таких предложений почти нет, к тому же арендная ставка на маленькие помещения может составлять до $1500 за кв. метр в год. Выходом из положения является аренда офисных помещений за пределами Садового кольца.

Из института могут и выгнать

Конечно, первые этажи жилых домов – не единственный вариант. Борющиеся за выживание НИИ нередко принимают решение сдать простаивающие площади после минимального ремонта. Разумеется, качество предложений оставляет желать лучшего. Единственный плюс этого варианта – доступная арендная ставка, но такие помещения плохо подходят для так называемых клиентских офисов, ориентированных на постоянный контакт с людьми с улицы. У административных зданий в большинстве случаев есть какая-никакая, но охрана, что, разумеется, отсечет известную часть случайных посетителей. Кроме того, нередко могут вмешаться высшие инстанции и выставить всех арендаторов на улицу.

– Основная масса офисных площадей для малого бизнеса представляет собой помещения класса С, которые размещаются, как правило, в зданиях бывших НИИ, министерств и административных предприятий, – говорит генеральный директор компании «МИЭЛЬ – Коммерческая недвижимость» Андрей Бушин. – Пространства формата street-retail в большей степени востребованы на первой линии домов или в прямой видимости от станций метрополитена, месторасположение которых обеспечивает высокую проходимость.

Дефицитные новостройки

Нынче на рынке уже существуют риэлторские агентства, которые непосредственно работают с малым бизнесом по поиску офисных помещений.

Сегодня девелоперы практически во всех проектах обустраивают коммерческие площади на первых этажах новостроек. Учитывая дефицит помещений формата street-retail, все подобные предложения пользуются повышенным спросом. А срок экспозиции уже существующих объектов значительно меньше вновь организованного за счет перевода квартиры в нежилой фонд. Конечно, такие площади дефицитный товар – выпускают их на рынок уже после того, как дом сдан в эксплуатацию. В новостройках нежилые помещения на первых этажах крайне востребованы, порой еще до выхода на рынок на них устанавливается негласная очередь, так что снять их очень не просто.

Магазин на дому

«Первый этаж не предлагать» – эта стандартная фраза до сих пор украшает большинство объявлений о найме квартиры. Действительно, квартира на первом этаже, да еще окнами на оживленную магистраль – наименее выгодный вид недвижимости. Но стоит только перевести квадратные метры в нежилой фонд, как доходы резко возрастут.

Занятие это прибыльное, но не самое простое, поскольку надо получить ряд согласований. Кроме того, провести перепланировку. При переводе инвестору не избежать обустройства отдельного входа, которое, как правило, обходится в $20–30 тыс. Цена ремонтных работ зависит от состояния помещения, но тоже не менее $20–30 тыс.

Впрочем, не все считают такие шаги оправданными. Сбор разрешительной документации может затянуться, а значит, расходы будут расти. Согласно существующим нормам, перевести квартиру в нежилой фонд можно, доказав, что она не пригодна для проживания. Понятно, что в таком случае о дальнейшей эксплуатации говорить трудно. Кроме того, необходимое разрешение можно получить, если удастся обосновать, что помещение целесообразно перевести в нежилой фонд для последующего размещения объектов бытового обслуживания населения.

Вопросами перевода помещений в Москве занимается городская межведомственная комиссия по использованию жилищного фонда. В нее входят представители почти всех ведомств, занимающихся вопросами недвижимости (Департамент жилищной политики и жилищного фонда, Департамент жилищно-комунального хозяйства и благоустройства, Мосжилинспекция, МосгорБТИ, НИИ жилищного хозяйства, Госсан-эпиднадзор, Госпожнадзор, Москомархитектура и заместители префектов по жилищным вопросам). Комиссии надо представить целый ворох документов: заявление с указанием причины обращения; выписку из технического паспорта или сам техпаспорт на помещение, подготовленные БТИ; заключение центра Госсанэпиднадзора о возможности изменения функционального назначения помещения; заключение органа Госпожнадзора; техническое заключение обслуживающей дом организации; обязательство по использованию помещения без нарушения прав и интересов других лиц; документы, подтверждающие переселение прежних жильцов в квартиры с нормальными жилищными условиями.

Кроме бумажной волокиты (очень взяткоемкий процесс!), надо помнить и о том, что ремонт тоже влетит в копеечку.

Павел Чернышов