Вычет. В хорошем смысле слова

Несмотря на некоторую нестабильность нашего ипотечного рынка, приобретение жилья при помощи кредитов под залог недвижимости по-прежнему для многих – единственная возможность справить новоселье.

Ипотечный или целевой

Человек, решившийся на ипотеку, должен понимать, что обрекает себя в течение многих лет на немалые ежемесячные выплаты банку. Тем более отрадно, что часть потраченных денег можно вернуть, воспользовавшись имущественным вычетом. В отличие от обычного приобретения квартиры, при покупке жилья с помощью ипотечного кредита можно вернуть значительно больше 130 000 рублей (13 процентов от миллиона). По закону, если кредит был ипотечным или целевым на приобретение жилья, то можно вернуть также 13 из всех выплаченных по нему процентов.

Уже на этапе оформления кредита надо помнить о нюансах, без знания которых в дальнейшем невозможно будет получить имущественный вычет.

Начнем с того, что, проводя переговоры с банком, потенциальный заемщик должен знать: кредит может быть оформлен только как ипотечный или целевой. Иногда у клиента, пришедшего в банк, спрашивают, что указать в кредитном договоре, на какие цели берется кредит. Часто, если речь идет о необеспеченных кредитах, заемщик говорит сотрудникам банка: пишите, что хотите. Но потом, когда встает вопрос о применении имущественного вычета, оказывается, что прав на его получение с процентов по кредиту нет. Если, например, заемщик напишет, что кредит берется для того, чтобы отремонтировать квартиру, то имущественный вычет ему не предоставят.

Напомним, в чем разница между ипотечным и целевым кредитами. Ипотечный – выдается под залог приобретаемой недвижимости. Целевой – может быть выдан на приобретение жилья и без оформления залога.

В пределах разумного

Оформляя кредит, следует знать и о такой подробности. Сумма кредита не должна превышать стоимости приобретаемой квартиры. То есть из кредитного договора должно быть видно, что банковские средства пошли именно на покупку жилья, а не на все тот же ремонт квартиры. Если кредит получен в большем размере, чем стоит квартира, то вычет будет предоставлен только по процентам, соответствующим сумме договора купли-продажи.

Этот момент касается целевых необеспеченных кредитов, так как при покупке квартиры с помощью ипотеки заемщик вносит часть собственных средств.

Сейчас банки широко рекламируют услугу по рефинансированию ранее выданных кредитов. В то же время при рефинансировании кредита право на получение имущественного вычета с процентов по кредиту теряется. Налоговые инспекторы четко подразделяют кредит, по которому прошла сделка, и новый, полученный без оформления сделки.

Ведущий аудитор компании «Ажур-Аудит» Ирина Федулова советует заемщикам с калькулятором в руках оценить, насколько перекредитование выгоднее получения имущественного вычета. Чаще всего оказывается, что экономия от перекредитования ниже, чем размер вычета, который мог бы получить заемщик.

Кроме того, решаясь на рефинансирование, к расходам надо приплюсовать издержки на переоформление кредита и залога. А они бывают настолько высоки, что буквально «съедают» выгоду от рефинансирования. Поэтому аудиторы советуют: даже решив перекредитоваться, сначала воспользуйтесь вычетом по той части кредита, которая была выплачена, а потом уже оформляйте рефинансирование оставшейся части.

Выбирая между рефинансированием и получением имущественного вычета, надо помнить: если зарплата «белая», то 13 процентов от процентов, уплаченных ежемесячно, могут составить кругленькую сумму. Заемщикам с высокой «белой» зарплатой аудиторы однозначно советуют получать имущественный вычет с процентов в течение всего срока погашения кредита.

Другое дело, если в приоритете – уменьшение ежемесячного платежа, увеличение срока и суммы кредита. Тогда, конечно, выгоднее рефинансирование.

Надо помнить и о том, что при рефинансировании право на имущественный вычет теряется даже, если заемщик переоформил кредит, не переходя в другой банк. С процентов, выплачиваемых по новому кредитному договору в «своем» банке, вычет он не получит.

Чем опасны низкие ставки

Некоторые ипотечные кредиты, в основном в экзотических валютах, выдаются под проценты более низкие, чем ставка рефинансирования Центрального Банка. В этом случае появляется разница между ставкой рефинансирования ЦБ и ставкой, по которой получен кредит. Банки с процентными ставками «ниже не бывает» также предлагают заемщикам из других банков рефинансировать у них ипотечные кредиты. На первый взгляд, ничего, кроме восторга у клиентов, бравших ипотеку под 11–12 процентов годовых в валюте, такие предложения вызывать не должны. И все-таки перед тем, как радостно бежать перекредитовываться, надо еще раз все просчитать. Ведь с разницы между ставкой рефинансирования ЦБ и более низкой ставкой, по которой получен кредит, выплачивается еще дополнительный налог на прибыль.

Ирина Федулова напоминает, что уплата налогов – обязанность гражданина. То есть, перекредитовавшись под низкие проценты, заемщик каждый год на протяжении срока действия договора вынужден будет отслеживать уровень ставки рефинансирования и уровень процентной ставки по кредиту. По рублям сейчас ставка рефинансирования – 10 процентов, а по валюте – 9 процентов годовых. Если процентная ставка по кредиту ниже ставки рефинансирования, то каждый год надо подавать декларацию о доходах и платить налог на прибыль.

Два варианта

Теперь о том, как получить имущественный вычет.

Прежде чем обращаться в налоговую инспекцию, надо определиться с вариантами получения. Их два. Первый – открыть лицевой счет в банке и ждать, когда государство перечислит на него деньги. Этот путь выгоден тем, кто получает зарплату в конверте или имеет собственный бизнес. Если же у ипотечного заемщика высокая «белая» зарплата, ему есть смысл получать имущественный вычет через бухгалтерию своей компании. Это второй путь.

Получение денег из бюджета на счет в банке – процедура длительная, занимающая от четырех до шести месяцев. При выдаче уведомления для работодателя сроки у налоговиков ограничены и четко определены законодательством. Уведомление выдается в течение месяца после принятия документов.

Схему получения имущественного вычета можно менять. Иногда (если квартира была приобретена несколько лет назад) можно воспользоваться следующим вариантом. За прошедшие годы деньги поступят на счет, а для получения вычета в текущем году в налоговой инспекции нужно взять уведомление для передачи работодателю.

После того, как путь получения вычета выбран, необходимо собрать документы и подать их в свое отделение налоговой инспекции. В пакет документов входят: стандартная справка 2-НДФЛ (выдается в бухгалтерии по месту работы), 3-НДФЛ (декларация о доходах физических лиц), бумаги, подтверждающие право собственности на купленную квартиру или долю в ней.

Если с помощью ипотеки была приобретена новостройка, необходимо приложить договор о праве на квартиру в строящемся доме. Также понадобятся бумаги, подтверждающие получение кредита и покупку на него жилья: банковские выписки о перечислении денег на счет продавца, квитанции к приходным ордерам, непосредственно кредитный договор.

Кроме того, при подаче документов в налоговую необходимо указать вариант получения вычета: на счет или через бухгалтерию компании.

Можно брать частями

Наверное, большинство из нас на вопрос: «Как жизнь?» – ответят: «По-всякому». Сегодня – хорошая работа, высокая зарплата, отличное здоровье. Но кто застрахован от того, что завтра все не переменится?

Представим ситуацию. Хорошо зарабатывающий молодой человек, который получил ипотечный кредит и купил квартиру, оформляет имущественный вычет. Пользуется им несколько лет. А потом вдруг теряет работу… В этот период он может прекратить получать имущественный вычет. А затем, когда в очередной раз найдет приличную работу, может заново подать документы в налоговую и продолжить получение вычета.

Коротко о главном

• Получить имущественный вычет с процентов, выплаченных по кредиту, можно только, если кредит оформлен как ипотечный или целевой на приобретение недвижимости.
• Для получения вычета с процентов по кредиту сумма, указанная в договоре купли-продажи квартиры, не должна быть ниже суммы, указанной в кредитном договоре.
• На этапе выплаты кредита необходимо подсчитать, что выгоднее: на протяжении всего срока погашения кредита получать имущественный вычет с суммы уплаченных процентов или перекредитоваться и потерять право на возврат денег из бюджета.

Наталья Агафонова

Материал подготовлен при участии аудиторской компании «Ажур-Аудит»