Складоискатели
В отчетах иностранных компаний, которые работают на российском рынке недвижимости, слово warehousе не сходит со страниц. С английского оно переводится как дом для товаров, то бишь – склад.
Между Европой и Азией
Cкладской сегмент рынка развивается стремительно. Правда, главным образом – в Подмосковье, которое вдоль крупных автотрасс быстро обрастает яркими складскими модулями.
В Первопрестольной тенденция иная: рынок складской недвижимости сжимается, поскольку производственный сектор, вмещавший в себя немалые площади хранения, уходит из мегаполиса. Причина очевидна: слишком дорого стоит столичная земля, слишком сложна в городе транспортная ситуация. Любой инвестор, имея участок для строительства, попытается возвести на нем жилье или торговый центр. Отдача будет в разы выше. К тому же складские проекты рентабельны лишь в больших объемах, а их без проблем можно обеспечить только за чертой города. Прибавим к этому и то, что качественному складскому помещению положено иметь просторную подъездную территорию, на которой можно обслуживать сразу несколько единиц транспорта.
И, тем не менее, «дома для товаров» в Москве, пусть и в минимальном количестве, останутся. Это необходимо компаниям, заинтересованным в быстрых поставках продукции. Есть даже примеры (правда, немногочисленные), когда в черте города в последние годы вводили вполне современные площади хранения. Как правило, в традиционно сложившихся промзонах, на востоке столицы, ближе к Капотне… Спрос определяется еще и тем, что московский регион занимает транзитное положение на пути между Европой и Азией.
Причины дефицита складских площадей, с одной стороны, носят явно позитивный характер – рост оборотов розничных сетей, развитие рынка и экономики в целом. С другой, недостаток площадей объясняется отсутствием определенной традиции и навыка строить для хранения высококачественные помещения, а не жалкие времянки с амбарными замками.
Даешь класс «А»!
Дефицит рождает высокие арендные ставки. По оценкам экспертов, уровень ставок в классе А составляет нынче $210–250 за кв. метр в год, в классе В – $180–220. По прогнозам, спрос будет удовлетворен не ранее 2010 года, если сохранятся нынешние темпы строительства и в строй войдут уже намеченные объемы.
Крупные складские комплексы размещаются сейчас в основном на Ленинградском направлении, которое сосредотачивает более 30 процентов всех «домов для товаров» столичного региона. Видимо, так исторически сложилось: товары из Европы поступали в Россию главным образом с северо-запада. Но кое-что меняется. Активное развитие переживает юг: успев купить по не самым высоким ценам землю, здесь строят крупные комплексы, несколько из них – в районе Домодедова.
Потребности арендаторов формируют требования к самим помещениям, причем самым востребованным является класс А.
Обычно возведением крупных комплексов высокого качества занимаются девелоперские компании, которые имеют возможность приобретать землю, переводить ее в категорию промышленного назначения, а затем (иногда уже на стадии строительства) сдавать или продавать объект крупным фирмам, в том числе иностранным.
Часть игроков складского рынка – крупные логистические компании (основная задача транспортной логистики – разработка наиболее эффективных схем доставки грузов в нужное место и в нужный срок). Такие компании больше других заинтересованы в размещении объектов на проходных скоростных трассах. А вот комплексы смешанного назначения (производственно-складского) могут появляться и на менее крупных автомагистралях. Но в любом случае хорошие площади всегда найдут клиента, особенно если они грамотно обустроены, оснащены качественным оборудованием, имеют продуманную сеть подъездных путей.
По оценкам практиков, технология строительства склада пришла к нам с Запада. Основное требование – быстрота возведения и соответствие требованиям заказчика. Самые качественные объекты – класса А – имеют целый комплекс характеристик, наличие которых в дальнейшем определяет успех или неуспех проекта в целом, возможность извлечения максимальной прибыли.
Учимся по складам
Сейчас склады в России научились делать из быстровозводимых металлоконструкций отечественного производства. А вот инженерное оборудование, на которое может приходиться до трети стоимости всего строительства, до сих пор завозят из-за рубежа. Обычно это системы температурного контроля, холодильное оборудование и т.д. За «бугром» пришлось учиться и планированию помещений, так как правильная разбивка на секторы, умение грамотно организовать доступ к тому или иному оборудованию определяют успех предприятия в целом. Собственники складских комплексов все чаще формируют требования не в общем и целом, а с учетом конкретных пожеланий будущих арендаторов. А эти пожелания могут быть самыми разными: у фармацевтических компаний одни, у сырьевых – другие, у автомобильных – третьи.
Вышли на первый план и требования по обслуживанию складских комплексов. Можно, к примеру, построить дорогой комплекс класса А, а потом просто не позаботиться о своевременном вывозе снега. И комфорт будет под вопросом.