Рашн, плиз!
1 июля 2007 г. вступил в действие закон РФ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в части установления требований к указанию стоимостных показателей» от 12.04.2007 г. № 48-ФЗ. Согласно закону, стоимость товаров и услуг в рекламных сообщениях должна указываться только в национальной валюте. Коснулись ли эти поправки рынка недвижимости?
Для тех, кто не понял
– Практика указывать стоимость в долларах сложилась только на рынках недвижимости Москвы, Санкт-Петербурга, Сочи и в некоторых других приморских городах. На остальных региональных рынках подавляющее большинство компаний традиционно оперируют рублевыми ценниками, – объясняет управляющий сетевым проектом «Витро» Олег Маринин.
Сама тенденция перевода цен в рубли связана не только с постановлением правительства, но и с тем, что доллар заметно подешевел по отношению к рублю, что для компаний-застройщиков обернулось упущенной выгодой. А назначая цены в рублях, застройщики страхуют себя от рисков, связанных с нестабильностью доллара. По оценке Алексея Аксенова, генерального управляющего по розничным продуктам и услугам Международного Московского банка, на российском рынке недвижимости тенденция по переходу на расчеты в национальной валюте наблюдается в последние полтора года, когда позиции рубля стали существенно меняться.
Все эксперты единодушны: полный переход на рубли – процесс длительный. Даже при том, что в рекламных модулях компании стали указывать цены в рублевом эквиваленте, инерция мышления – довольно серьезный фактор.
– Чтобы не вызывать нарекания клиентов, мы указываем цены еще и в долларах, переводя значения по средневзвешенному курсу. Кстати, при переговорах между всеми сторонами (продавцом, покупателем, риэлтором) сегодня тоже очень часто используется долларовый эквивалент, хотя достигнутые соглашения в договорах фиксируют в рублях. Вероятно, доллар еще достаточно длительное время сохранит такую дублирующую или вспомогательную функцию. Хотя уже довольно часто встречаются случаи, когда представители фирм в ответ на вопрос озадаченного клиента «А сколько это в долларах?» с подчеркнутой вежливостью отвечают: не знаем, – комментирует эту проблему Дмитрий Таганов, руководитель аналитического отдела корпорации «ИНКОМ».
Привычка – вторая натура
Несколько иные оценки дает генеральный директор компании «Контакт – Элитная недвижимость» Денис Попов. По его мнению, есть только признаки перехода, а реального перехода пока нет. Появились рублевые цены в рекламных и информационных источниках. Но наряду с ними многие ресурсы публикуют цены в долларах и даже в евро. Для московского потребителя пока более понятны долларовые цены, так как они более компактны и, как правило, кратны 1000, 5000, 10 000, то есть легко запоминаются. К примеру, все знают, что средняя цена 1 кв. метра по Москве составляет около 4000 долларов или 102 400 рублей, цена 1 кв. метра в доме бизнес-класса – около 5000–5500 долларов, элитный сегмент начинается с цифры 10 000 долларов за «квадрат». Конечно, должно пройти время, чтобы и участники рынка, и потребители привыкли к рублевым ценам.
– Ситуация довольно противоречивая, – отмечает Денис Попов. – Многих продавцов смущает, что при расчетах долларами за время проведения сделки (около двух недель) цена их недвижимости в рублевом эквиваленте может существенно уменьшиться. Однако при наличных расчетах рублями это довольно громоздкая сумма – в банках не хватает пятитысячных купюр. А при безналичных расчетах единственно возможной валютой по закону является российский рубль.
О стереотипах мышления говорит и Илья Свиридов, управляющий проектом «Светлогорье». Вопрос не в том, значок какой валюты стоит после цены, а в привычке. Если сказать: «Этот коттедж стоит $520 000», сразу понятно, что это за ценовая категория, дорого это или дешево, укладывается в ваш бюджет или нет. А вот формулировка «цена коттеджа – 13 156 000 рублей» пока еще повергает в растерянность.
Что удобнее?
Причины перехода на рубли в «Витро» объясняют также объективными условиями, сложившими на рынке, когда цены пошли вниз. Раньше, назначая цену в условных единицах, продавец соблюдал свою выгоду: указание цен в загадочных у.е. приводило к массовым случаям мошенничества и нарушения прав потребителей. На подъеме рынка продавец мог каждый день менять внутренний курс, не отражая этого в рекламе, и тем самым вводить потенциальных покупателей в заблуждение: фактически-то цены росли. По мнению А. Аксенова, клиенту удобна та валюта, в которой он получает доходы, поскольку в этом случае он не зависит от колебания курса, кроме того, избегает расходов на конвертацию. При переводе ценников в рубли продавец однозначно выигрывает. Изменение курсовой разницы понемногу, но достаточно долго сокращало доход продавцов в пересчете на рубли. Что касается покупателей, то, скорее всего, они перестанут получать дополнительные скидки к цене. Переход на рубли позволяет сделать цены более стабильными, независящими от курса доллара, что для конечного покупателя, несомненно, удобно. Рублевые цены позволяют покупателю оплачивать именно те суммы, которые прописаны в договоре, и не задумываться над изменчивым курсом доллара.
Ипотека в рублевой зоне
Принципиальным вопрос выбора денежной единицы становится при ипотечном кредитовании. Так, например, Банк Москвы предложил минувшей весной кредиты в швейцарских франках со ставкой от 7% годовых. Это, конечно, заставляет внимательнее присмотреться к предложению. Ведь такой процент – пока экзотика для нашего рынка.
Почему процент по долларовым и рублевым кредитам разный? На этот вопрос, говорят в ММБ, сложно ответить однозначно. Ипотечные кредиты, как правило, долгосрочные, объясняет А. Аксенов, соответственно, экономическая ситуация может меняться несколько раз в течение срока кредита. Например, в условиях падения курса доллара выгодными для потребителя являются кредиты в долларах. Однако точно предсказать дальнейшее поведение доллара на десять лет вперед невозможно. С другой стороны, оформляя ипотечный кредит в той валюте, в которой клиент получает доходы, он избегает затраты на конвертацию.
Разница в процентных ставках по рублевым и валютным кредитам сложилась исторически, потому что когда банки только начинали предлагать клиентам ипотечные программы, рубль не казался стабильным. Однако постепенно ситуация меняется.
В «Витро» утверждают, что в связи с колебаниями курса валют за последние полтора года изменились и приоритеты банков при выборе единицы расчетов для выдачи ипотечных кредитов. Сегодня можно говорить о переходе ипотечных программ в рублевую зону. Государственные программы также предусматривают кредитование покупки жилья только в рублях.
Прогнозы
В ММБ отмечают, что столичный рынок может стать полностью рублевым лишь в том случае, если на территории Москвы по каким-либо причинам прекратится обращение доллара.
– Не думаю, что рынок станет полностью рублевым. Москва – одна из крупнейших мировых столиц, и здесь удобно использовать доллары и евро. Иностранным инвесторам тоже более понятны цены в этих валютах. Тем не менее, со временем рублевые цены станут понятны и нам, – говорит Д. Попов. Эту логику в «Витро» разделяют, аргументируя тем, что противники перехода к рублевым схемам считают, что вторжение рубля может нарушить традиции делового оборота, затруднить расчеты между покупателями и продавцами квартир. А, кроме того, возникнут сложности в оценке. Состоятельные люди привыкли считать в долларах, у них, как правило, бизнес, связанный с долларовыми расчетами, они имеют счета в иностранных банках не в рублях.
Однако большинство прогнозов сводятся к тому, что через определенное время рынок столицы станет рублевым. По прогнозам О. Маринина, в 2007 году увеличение количества операций с использованием рубля достигнет 80% от общего количества сделок.
Прогноз И. Свиридова строится на следующем соображении: большинство игроков рынка законопослушно перевели цены на объекты недвижимости в рубли (по крайней мере, на сайтах и в СМИ). А дальше – начинается цепная реакция: неудобно держать два прайс-листа – в рублях и валюте. Это путает – и клиентов, и менеджеров по продажам. Постепенно цены начнут указывать в рублях, скоро все к этому привыкнут, и тогда долларовая цена будет сбивать с толку, вынуждая браться за калькулятор. Через полтора-два года рынок недвижимости будет оперировать только рублями, и тогда цифра 5 млн. руб. станет такой же привычной, как и нынешние $200 000, говорит Свиридов.
В корпорации «ИНКОМ» считают, что перестройка сознания – процесс достаточно длительный. Она продлится примерно 2–3 года. По всем прогнозам, предпосылки для такого перехода есть и они вполне реальны, отмечает Д. Таганов.
Вряд ли глобальный проект правительства страны по переводу ее в новый экономический проект является лишь PR-акцией. Если бы руководство страны не верило в перспективность таких мер, то, скорее всего, не стало бы ломать схемы, удобные в том числе и ему. В общем, заключают в «ИНКОМ», в сильной стране должна быть сильная валюта. И все расчеты внутри такой страны должны происходить в собственной валюте. А в других денежных единицах должны «думать» туристы.