Не Рим, а Крым!
Инвестиции в курортную недвижимость никогда не остаются инвестициями в чистом виде. Клиентом движут смешанные чувства: и выгодно вложить средства, и отдохнуть, когда захочется.
Таково отношение и к зарубежным, и к отечественным вариантам. Крым формально относится к первым, а по вполне давнишнему опыту и знанию местности – ко второму. Может быть, именно поэтому почти треть инвесторов приезжает сюда из России.
По оценке специалистов одной из крупнейших крымских строительных компаний ООО «Профессионал», нередкими в последнее время также становятся покупатели жилья из Европы, в частности Германии, Польши, Венгрии, а также Израиля и США. Это можно объяснить увеличением и разнообразием предложений.
По оценке директора компании «Профессионал» Владимира Кареева, сейчас растет спрос на дорогостоящее жилье. В 2006 году 30 процентов возведенных объемов относилось к элитному классу (коттеджи, апартаменты, одно- и двухквартирные дома с повышенной комфортностью, стоимостью от $2800–6000 за кв. метр), 38 процентов – к «бизнес-классу» (дома приусадебного типа и многоквартирные дома повышенной комфортности, $1800–3000 за кв. метр). Категорию эконом-класса составляют одно- и многоквартирные дома массовой застройки стоимостью $1300–2000 за метр). По интенсивности застройки Крым можно нынче сравнить с такими крупными городами, как Киев и Одесса.
Валерия Петрусевич, ведущий специалист крымской строительной компании «СоюзСтройТехнология» уверяет, что слова «элит» и «de luxe» употребляются в описании каждого второго объекта независимо от его истинного статуса и местоположения. Эконом-класс на Южном берегу Крыма строят часто, а еще чаще продают по несоразмерным качеству ценам, завышая статус жилья. В связи с этим нет градации популярности жилья по классам, но наиболее покупаемыми остаются квартиры от $100 000 до $250 000. Основными ценообразующими факторами, как и в других курортных городах, выступают экология, близость моря и вид на него, инфраструктура (комплексная система охраны, удобная транспортная развязка) и, конечно, качество строительства. Для семей с детьми важно наличие бассейна, детской площадки, комнаты для игр.
Новое строительство идет в Крыму и в крупных городах, и в поселках – Гурзуф, Гаспра, Малый Маяк. С точки зрения инвестирования предпочтение отдается крупным городам – там легче сдать жилье, когда оно не используется владельцами, а, следовательно, проще обеспечить отдачу вложенных средств. Ялта и Алушта пользуются наибольшим спросом. Хотя и небольшие местечки привлекают жителей мегаполисов, не склонных к активным развлечениям.
По оценке специалистов «СоюзСтройТехнологии», цены на недвижимость в последние годы увеличились более чем на сто процентов. Однако при этом не стоит забывать, что на стадии котлована недвижимость эконом-класса стоит от $1300, а после сдачи в эксплуатацию – около $2000. Средняя цена элитной недвижимости на начальной стадии – $2000–3000 за кв. метр, после окончания строительства она может достигать $7000.
Все большее число покупателей приобретают сразу две квартиры: одну для отдыха, другую – с целью инвестирования. Ведь динамика роста цен на южном берегу и спрос на недвижимость уже выше, чем в Москве! Причем в плане инвестиций выгоднее приобретать несколько небольших квартир и в дальнейшем перепродавать их как с отделкой, так и без нее, но после сдачи комплекса в эксплуатацию.
Еще один способ получить прибыль от купленной квартиры – сдача в аренду. Эта услуга предлагается достаточно редко, хотя спрос есть, и уже появляются управляющие компании, оказывающие помощь в сдаче жилья.
Некоторым гражданам хватает средств на покупку жилья сразу, остальные обращаются в банки за кредитами. Развитие ипотечного кредитования в Крыму существенно влияет на спрос, цены и объем продаж в сторону увеличения.
Еще не так давно продажа квартир в строящихся домах осуществлялась через инвестиционный договор или договор паевого участия. Но 15 декабря 2005-го парламент принял поправку к закону Украины «Об инвестиционной деятельности», которая запрещает финансировать строительство иначе, чем через фонды финансирования строительства и выпуск целевых облигаций. Тем не менее, 70 процентов застройщиков в Крыму продолжают продавать квартиры и апартаменты по договорам паевого участия. Естественно, это не дает никаких законных гарантий, в то время как схема продажи квартир через облигации защищает права покупателей.
Знакомая картина: многие компании начинают строительство, не имея всей разрешительной документации. Возникнувшие в процессе получения оставшихся документов сложности влияют не только на срок сдачи объекта, но и могут вообще поставить под вопрос его реализацию. Кроме того, ряд компаний на рынке недвижимости Крыма являются «компаниями одного объекта». Понятно, что, доверившись такому игроку, покупатель рискует.
Чтобы не обжечься
1. Выясните, по какой схеме осуществляется продажа недвижимости.
2. Просмотрите разрешительную документацию на строительство.
3. Побывайте на объекте. Если стройплощадка еще не освоена, а компания обещает сдать объект уже через год – вряд ли слова менеджеров правдивы.
4. Проверьте репутацию компании – есть ли законченные объекты, ведет ли она строительство на других площадках.