Страшно далеки они от Рублевки
Несмотря на обилие предложений, найти загородный дом по умеренной цене совсем не просто. Поселки эконом-класса появляются на карте области пока довольно редко. Поэтому знающие люди советуют обратить взоры на «непрестижные» трассы, где земля стоит в разы дешевле.
Восток – дело тонкое
Восток Подмосковья долгое время был почти забыт девелоперами, которые предпочитали заниматься элитной недвижимостью и верхним сегментом бизнес-класса. Да и дачники сюда не рвались: репутация у восточных направлений сложилась, прямо скажем, не самая лучшая.
– Восток – наиболее урбанизированное направление Подмосковья, – говорит Светлана Кондачкова, руководитель направления загородной недвижимости агентства недвижимости МИАН. – Не слишком хорошая экологическая ситуация осложняется еще и серьезной загруженностью всех шоссе, наличием значительного числа населенных пунктов вдоль них. Следствием этого является отсутствие большого интереса у инвесторов к организации здесь коттеджного строительства.
Правда, по словам С. Кондачковой, у восточных шоссе есть и плюсы. Здесь сконцентрировано наибольшее количество стародачных поселков, которые по-прежнему остаются одним из дефицитных предложений на рынке. Кроме того, восток области богат земельными участками, на которых ранее располагались пионерлагеря, базы отдыха и пансионаты. По прогнозам специалистов, после перепрофилирования этих земель под индивидуальное жилищное строительство на рынок выйдет масса новых участков, способных заинтересовать девелоперов. Как утверждают эксперты, восток идеально подходит для создания поселков эконом-класса, по-прежнему наиболее востребованных на рынке загородной недвижимости.
– Восточное направление востребовано до сих пор незначительно, особенно по сравнению с западным, юго-западным и северным, – отмечает специалист отдела экспертизы проектов управления загородной недвижимости холдинга «МИЭЛЬ» Алексей Вилков. – Основная причина «отставания» – плохая транспортная инфраструктура, а также малообеспеченное население прилегающих к данным направлениям районов Москвы. Основным сдерживающим фактором является исторически обусловленная малопривлекательность восточных направлений как в Москве, так и за ее пределами. Пробки при въезде в Москву также не способствуют популяризации этих направлений.
За адекватные деньги
В схожем положении находится и близкое южное направление. Хотя у юга есть немало преимуществ (главное из которых – большие объемы еще не освоенных территорий), это направление пока не самое востребованное. Виной всему транспортные проблемы и не самая лучшая экологическая ситуация. Впрочем, тем, кто желает приобрести качественную загородную резиденцию за адекватные деньги, подобное положение вещей только на руку.
Наибольшие надежды сегодня подает Симферопольское шоссе. Как объясняют знающие люди, в плохую компанию оно попало по недоразумению и в ближайшее время вплотную приблизится к лидерам загородного строительства.
Экологическая ситуация там достаточно благоприятна, окрестности живописны, есть хорошие скоростные трассы, удобные транспортные развязки, качественное покрытие шоссе. И что радует, цены на этом направлении по-прежнему весьма демократичны.
Пока здесь доминирует вторичный рынок (загородные дома в сельских поселениях и деревнях, садовые дома в дачных кооперативах). Предложений организованного коттеджного строительства не так много, хотя и этот рынок динамично развивается. Элитная зона направления обозначена в районе оздоровительно-производственного комплекса «Бор».
Впрочем, как утверждают эксперты, интерес к направлению постоянно растет, и уже в ближайшем будущем следует ожидать изменения статуса трассы, а значит, и повышения цен.
– Симферопольское шоссе является скоростным. Поэтому его можно считать наиболее перспективным среди всех рассматриваемых в этом обзоре, – объясняет А. Вилков. – Уже сейчас здесь заявлены такие проекты коттеджной застройки, как «Заокские просторы» (RDgroup, дачный поселок), «Мещерское полесье», «Боръ», «Октава», «Паритет», «Единство», «Сосны». Престижность и непрестижность различных направлений сегодня в меньшей степени определяются экологией и природными условиями. И значительно больше – транспортной доступностью. С этой точки зрения Симферопольское шоссе никак не может быть отнесено к категории непрестижных.
– Да, Варшавское шоссе в пределах Москвы не является престижным районом. Но это никак не отражается на загородной недвижимости, – утверждает первый вице-президент корпорации «БЕСТ-Недвижимость» Михаил Гороховский. – Симферопольская трасса – это, конечно, не Рублевка и не Новая Рига, но спросом она пользуется, и цены там растут.
Помимо уже названных, эксперты выделяют такие поселки, как «Раздолье», «Поливаново», «Сосновый берег», «Еськино», «Лесной ручей», «Борисовка», «Услимово», «Троицкий парк». Любопытно, что на рынке представлены не только поселки в 50-километровой зоне от МКАД. Интенсивно развиваются и удаленные районы направления (100-километровая зона), где особый интерес представляют территории, граничащие с Приокско-Террасным заповедником и прибрежные зоны Оки. Наиболее подходящим для приобретения дальней дачи считается Тарусский район, известный живописными видами.
В среднем цены на земельные участки под индивидуальное строительство с коммуникациями в охраняемом периметре по Симферопольскому направлению составляют: $10–15 тыс./сотка в радиусе до 30 км, $5–8 тыс./сотка в радиусе 30–60 км. Участок в 100-километровой зоне обойдется всего в $1–2,5 тыс. за сотку.
Цены застряли в пробке
Если Симферопольское направление может похвастать относительно слабой транспортной загруженностью, то Горьковское – напротив, считается самой медленной и забитой трассой области. Несмотря на четыре полосы на выезде из Москвы, в традиционные часы пик и в дни наибольшей дачной миграции шоссе постоянно загружено.
– При этом сама трасса плохого качества, с большим количеством железнодорожных переездов, мостов, – говорит руководитель филиала «Сивцев Вражек» компании «Новый город» Валерия Родионова. – По ней идет поток тяжелых машин. В зоне 70 км от МКАД она перенасыщена городами: Балашиха, Железнодорожный, Ногинск, Павловский Посад, Черноголовка, Электроугли, Электросталь… Ряд промышленных предприятий серьезно влияют на экологию. Все это формирует не самый благоприятный имидж.
Сегодня наиболее дорогие участки сосредоточены в Салтыковке и Купавне. А за 35-километровой зоной спрос на земельные участки стремительно падает. Из организованных поселков можно выделить «Бисерово» (18 км по Горьковскому шоссе) и «Радугу» (7 км по Горьковскому шоссе). Пока средняя цена за кв. метр в доме на Горьковском шоссе $1334. А сотка земли стоит примерно $6195.
«Пограничный» бизнес-класс
Проехать по Щелковскому шоссе немногим проще. Здесь очень узкая трасса, которая проходит через большое количество населенных пунктов, поэтому оснащена светофорами. По этой причине часто возникают пробки.
– Щелковское шоссе отличается от Горьковского только тем, что заканчивается в районе Черноголовки, – говорит В. Родионова. – Оно короче и поэтому относительно менее загружено. Приблизительно такая же ситуация с Егорьевским шоссе, а в итоге – восток Подмосковья оказывается самым непривлекательным во всех отношениях.
При всем этом и для Щелковского шоссе не все потеряно. К примеру, именно здесь находится одна из самых престижных школ МИДа (в районе дома отдыха «Союз»). И одно то, что детей туда возят из центра Москвы, говорит о многом. К тому же в непосредственной близости от Щелковского находится Ярославское шоссе с куда более развитой инфраструктурой, которой при желании могут воспользоваться дачники с соседнего направления.
Наибольший интерес вызывают дачи в районе Медвежьих озер (единственной «большой» воды на этом направлении) – здесь живописный ландшафт сочетается с относительно неплохой экологической обстановкой. Площадь Большого озера – порядка 36 га, а глубина – около 10 метров. Малое озеро меньше по размеру – всего 7 га, но глубже – его максимальная глубина около 14 метров. Этот водный каскад всегда привлекал любителей рыбалки.
Основной покупательский спрос сосредоточен в районе Салтыковки и Никольско-Архангельского. Правда, большая часть поселков отличается отсутствием общей концепции и соответственно хаотичной застройкой. Подобный сумбур, по мнению экспертов, также сдерживает спрос.
Коттеджные поселки здесь единичны. Все они, по емкому определению риэлторов, «пограничный бизнес-класс», близкий к эконому. Цены ниже на 40–50% даже в сравнении с соседней Ярославской трассой.
Из новых коттеджных поселков, представленных на рынке, можно отметить «Медвежьи озера» (10 км по Щелковскому шоссе), поселок таунхаусов «Поляна» (9 км по Щелковскому шоссе). Устойчивым спросом на этом направлении будут пользоваться поселки, способные предложить покупателям центральные поселковые коммуникации, охрану, наличие объектов инфраструктуры.
На сегодня земельные участки (категория – земли сельхозназначения) больших площадей (от 10 га) предлагаются от $2100–2300/сотка. После проведения комплекса работ по минимальному девелопменту земли (изменение разрешенного вида использования под дачное строительство, подведение коммуникаций и дорог, проведение межевания и т.д.) цена земельного участка в розницу в коттеджном поселке может составлять порядка $15 тыс./сотка. Цена земельных участков в населенных пунктах (не в организованных коттеджных поселках) под жилищное строительство (розница) составляет порядка $8–10 тыс./сотка.
Ярославке добавят престижа
Другое вечно «стоящее» шоссе, также известное своими стародачными поселками и красивой природой, – Ярославское. Очков этому направлению добавляет развитая инфраструктура, но и она, увы, не в состоянии компенсировать низкую пропускную способность трассы. Ярославка – главная магистраль, соединяющая Москву с областным Королевым, поэтому движение по ней самое интенсивное: в среднем проезжают от 100 до 120 тыс. машин в день. Основные места заторов здесь бывают от МКАДа до поворота на Королев.
– Десять км пути, которые при нормальном движении преодолеваются за 15 минут, могут занять несколько часов, – констатирует руководитель департамента загородной недвижимости компании «Рескор» Татьяна Сташкевич. – Впрочем, Ярославка – одна из самых перестраиваемых сегодня трасс, и в скором времени ситуация на ней изменится. Уже через два года мы получим прекрасную трассу до Первого бетонного кольца. Цены, которые и сейчас не назовешь низкими, заметно вырастут.
В отличие от большинства юго-восточных направлений, на Ярославке не так много свободной земли. Трасса густо застроена стародачными поселками. Причем значительная часть старых дач может похвастаться богатой историей. Например, в Болшеве располагался знаменитый Дом творчества кинематографистов. В 25 км от Москвы, в Пушкинском районе, находится поселок Мамонтовка, где жили Демьян Бедный, Михаил Кольцов, Любовь Орлова. В Валентиновке жила Марина Цветаева. Многие слышали о Тарасовке, поселках «Челюскинский» и «Старый Большевик». Поселок художников Абрамцево хотя и расположен не близко от Москвы, но пользуется спросом, как и участки в Софрине, Зеленоградском, Клязьме, Правде, Заветах Ильича.
– По количеству сделок стародачная Ярославка иногда даже опережает модное Новорижское направление, – говорит Светлана Кондачкова. – Люди едут сюда именно ради сосен, старых лип и водохранилищ – Пироговского, Пестовского, Учинского. Ведь далеко не всех способен вдохновить участок в чистом поле…
Пока на Ярославское шоссе приходится лишь 8,1% всего объема рынка (или 833 объекта загородной недвижимости). Правда, как отмечают профи, организованное коттеджное строительство начало здесь развиваться всего несколько лет назад. Можно назвать такие коттеджные поселки, как Вальдорф, Визендорф, Митрополье, Чистые пруды, Доброе. В стадии разработки несколько проектов неподалеку от Зимогорья и Тишкова.
Еще одна характерная особенность трассы заключается в том, что здесь нередко соседствуют индустриальные районы и живописные сельские ландшафты. В результате и разброс цен велик. Земля здесь стоит от $4 тыс. до $20–25 тыс. за сотку.
Держите руку на пульсе
До сих пор большинство компаний в погоне за сверхприбылями предпочитали строить элитные загородные особняки. Сегодня стало очевидно, что по мере наполнения рынка все больший интерес будут вызывать практически пустующие ниши эконом- и доступного бизнес-класса. Пока их рынок только-только формируется, покупателям стоит держать руку на пульсе: бурное дорожное строительство позволяет предположить, что уже в ближайшее время некоторые поселки могут существенно вырасти в цене.