По ту и эту сторону «прилавка»

На московском рынке недвижимости сложилась ситуация, когда покупатель вроде и хочет купить, но не может, а продавец может продать, но не хочет. Не хочет он опускать цены. О том, как долго продлится такое противостояние, рассказывает вице-президент Российской гильдии риэлторов, руководитель компании «САВВА» Константин Апрелев.

Дешевое дешевеет

Сколько потребуется времени для восстановления рынка, сказать пока сложно. Но за лето ничего не изменится. А вот на осень есть два сценария: либо в ноябре-декабре наступит относительная стабилизация, либо в таком непонятном состоянии рынок встретит и весну будущего года.

Жилье низких потребительских свойств («хрущевки», «брежневки») дешевеет опережающими темпами. Почему такое происходит? Да потому, что рынок покупки конкурирует сейчас с рынком аренды. Зачем мне покупать некачественное жилье, если я могу пока квартиру снять, пожить в ней какое-то время, а потом, возможно, ее же и купить, но уже по более низкой цене. И здесь логика покупателя очевидна и понятна. Но точно так же очевидна логика продавца, у которого качественное жилье. Зачем продавать сейчас, если качественное жилье всегда будет в цене?

Тормоз для ипотеки

Многие могут спросить: а почему раньше был опережающий рост на наиболее дешевое жилье? Отвечаю. Потому, что многие покупали в Москве квартиру, чтобы закрепить свои права, зарегистрироваться. Кроме того, раньше основным плюсом покупки была возможность получить доход от роста цен и от сдачи квартиры в аренду. Если по каким-то причинам покупателю не давали ипотечный кредит, он занимал деньги у друзей и знакомых. А что сейчас? Купленная сегодня квартира завтра подешевеет, в этом случае никакая аренда не покроет тех убытков, которые может понести покупатель.

Ипотека. Сегодня на фоне потенциального снижения цен нет смысла брать ипотечный кредит. (У других экспертов рынка недвижимости иное мнение. – Ред.) Если рынок войдет в спокойное состояние, то ипотечные сделки опять будут преобладающими. Думаю, что до конца года число ипотечных сделок в сравнении с прошлым годом увеличится не менее чем в два раза.

Если банки создадут ипотечный продукт под 8%, то ясно, что это расширит покупательский спрос. Значит, частично он восстановится. Я все время говорю, что сегодня главной причиной снижения спроса является то, что жилье хорошего уровня даже с ипотекой перестало быть доступным для среднего класса. Людям с доходностью от 2 до 6 тысяч долларов в месяц на человека покупка, к примеру, двухкомнатной квартиры, даже с помощью ипотеки недоступна. Но как только ставка снизится до 8%, то у этих людей сразу появится возможность купить квартиру. Потому-то многие сейчас затаились и ждут изменения ситуации.

Продавать или придержать?

Многое зависит от того, какое у вас жилье и какова необходимость в его продаже. Если квартира в «сталинском» доме или в высотном кирпиче, то эти квартиры пока не падают в цене. Держит ценовую планку и монолит. Это три категории, которые мы относим к жилью бизнес-класса. Или повышенной комфортности. Владельцы его, у кого нет срочности в продаже, квартиры придерживают. И правильно делают. Оно, если и опустится в цене, то совсем ненамного. О том, когда и как это случится, остается только гадать.

К сожалению, у нас пока не устоявшаяся экономика и на рынок недвижимости влияют очень многие внешние и внутренние факторы. Если разбомбят, к примеру, Иран, то цены на нефть вырастут, и не надо ничего продавать, цены на жилье однозначно поднимутся. Но если введут налог на недвижимость от рыночной стоимости, то «лишнюю» квартиру все же лучше продать. А если два фактора сойдутся вместе, то с продажей спешить не стоит, неизвестно, какой фактор окажется сильнее.

Кроме того, качественное жилье не рекомендовал бы просто так продавать. Нужно смотреть на ситуацию. Где вы собираетесь разместить полученные от продажи квартиры деньги? Никаких более доходных и надежных вариантов на сегодня нет. Поэтому, если необходимость в продаже пока отсутствует, то качественное жилье можно попридержать до лучших времен.

Что же касается жилья с низкими потребительскими свойствами, то сегодня оно переоценено и корректировка цен на него неизбежна. Так что, если вы хотите получить от квартиры прибыль по максимуму, лучше ее продать сегодня. Впереди лето, продать квартиру в июле-августе будет еще сложнее. Осенью у вас квартиру, безусловно, купят, но вот дадут ли столько, сколько можно получить за нее сейчас, – это большой вопрос.

Торг не только уместен, необходим!

Как поведут себя цены на недвижимость в ближайшее время – об этом размышляют специалисты рынка недвижимости.

Максим Каталов, руководитель АН «Открытая компания»:

– С весенней оттепелью интерес к недвижимости вернулся. Демонстрируя пассивность в решениях, покупатели достаточно активно проявляют латентный интерес – об этом говорят и возросшая активность посетителей специализированных Интернет-порталов, и увеличение звонков по эксклюзивам, и число обращений в агентства. При этом торг после просмотра стал чуть ли не обязательным условием заключения сделки.

Денис Попов, генеральный директор компании «Контакт – Элитная недвижимость»:

– Если взять количество сделок, то в первом квартале 2007 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года оно уменьшилось приблизительно в пять раз. Сделки сейчас носят единичный характер.

Общий прогноз: стабилизация цен может продлиться до осени 2007, рост цен, начиная с сентября 2007-го, на уровне 1–2% в месяц. Общий рост цен в элитном сегменте в 2007 году составит 5–10%.

Валерий Филатов, руководитель отдела вторичного жилья агентства недвижимости «Кутузовский проспект»:

– Все сейчас живут ожиданием. Продавцы, исходя из цен прошлого года, продолжают требовать за квартиры высокие цены. Но это оправдано только среди собственников, которые владеют качественными квартирами (монолитные дома, элитные квартиры и хорошая свежая панель). Владельцы 5–9-этажек с плохими потребительскими характеристиками уже идут на уступки. Покупатели ведут себя сейчас спокойно, у них большой выбор и они активно торгуются. Если год назад купить квартиру с использованием ипотечного кредита было затруднительно, то сейчас рады любому покупателю. Но поскольку цена все равно высокая, то количество людей, приобретающих квартиру по ипотеке, не так уж велико.

Вывод: жилье будет дорожать с учетом общей инфляции по стране с поправкой на региональные особенности.

Наталья Козлова, директор департамента продаж агентства недвижимости «Домострой»:

– Сейчас происходит переоценка жилья. Квартиры с неудобными планировками, расположенные в домах, стоящих рядом с промышленными объектами, в районах с плохой транспортной доступностью, демонстрируют снижение цен на протяжении первых месяцев 2007 года.

Можно говорить о снижении цен на вторичном рынке жилья на ранее переоцененные объекты. К ним относятся квартиры в домах старой застройки, имеющие маленькие площади. Снижаются цены на квартиры в домах вблизи железных дорог и промышленных предприятий. Объекты же с хорошим месторасположением, удобной транспортной доступностью, где оптимально сочетаются цена и качество, всегда привлекают покупателей.

Ольга Побединская, директор по маркетингу Бюро недвижимости «Агент 002»:

– На рынке нового жилья началась тяжелая фаза консолидации и структуризации строительных компаний, прослеживаются попытки городских властей каким-то образом унифицировать и регламентировать процессы выдачи разрешений на строительство и земли. Вторичный рынок также подвергся серьезным изменениям. Практически стирается «ценовая» граница между районами Москвы.

Вениамин Вылегжанин