Земля уходит из-под ног…
Земля остается самым дорогим городским ресурсом, поэтому так труд-но оформить ее в собственность. Причем не только предприятиям, но и жителям многоквартирных домов, желающим воспользоваться правом, которое предоставляет им Жилищный кодекс РФ.
Создается впечатление, что чиновники не видят особой разницы между теми, кто оформляет собственность на землю для коммерческих целей и теми, кто хочет узаконить права на земельный участок, занимаемый жилым домом или детской либо спортивной площадкой. А разница существенная!
Земля под домом предназначена только для его обслуживания и благоустройства придомовой территории. Завод или многоярусный гараж на ней не построишь. Тем не менее, процесс оформления идет туго. Межевание обещают завершить лишь к 2009–2010 гг. А без него оформить землю в собственность нельзя, так как при этом устанавливаются границы участка. Это затрагивает интересы смежных пользователей и требует согласования с ними.
Эти проблемы можно охарактеризовать как технические. В конечном счете, с ними удастся справиться, было бы желание и время. Гораздо сложнее сама процедура оформления земли в ситуации, когда судебная практика не отличается постоянством и единообразием.
Вступившее в силу в конце марта текущего года судебное решение московского арбитража поставило под сомнение прямое действие Жилищного кодекса РФ на территории города.
Суть дела такова. Территориальный орган Департамента земельных ресурсов города (ТОРЗ) подписал договор аренды с собственником офиса, расположенного на первом этаже жилого дома. ТСЖ, созданное ранее в этом доме, обратилось с иском в суд о признании договора аренды недействительным, так как он нарушает права собственников квартир и нежилых помещений, которые по Жилищному кодексу имеют исключительное право на оформление земли под домом в общедолевую собственность.
Суд первой инстанции в удовлетворении иска отказал, сославшись на то, что ТСЖ не доказало факта нарушения своих прав и не представило доказательств обращения жителей дома в органы исполнительной власти за решением о предоставлении земельного участка в собственность.
Но позвольте, какие нужны доказательства нарушения прав, когда принадлежащую тебе по закону землю (пусть и недооформленную по вине чиновников) отдают в аренду другому? Да и согласно принципам российского законодательства необращение в органы власти за оформлением права не прекращает и не умаляет это право. Сотни тысяч квартир в городе (и не меньше дачных земельных участков) не внесены в единый государственный реестр прав на недвижимость. Однако никому и в голову не пришло подвергать сомнению права граждан на это имущество. Само собой разумеется, ТСЖ обжаловало решение суда в Федеральном арбитражном суде Московского округа. А дальше может последовать обращение какой-либо из сторон в Высший арбитражный суд, и так – «по кругу».
Словом, точку в этой истории ставить рано. Тем более, что суд первой инстанции оставил в тексте решения «утешительную пилюлю» для ТСЖ: так как договор аренды земли не был зарегистрирован в установленном порядке (в этом было отказано федеральной регистрационной службой), то он не вступил в силу. И, следовательно, считается незаключенным. Поэтому признавать его недействительным нет необходимости – он все равно не действует. Однако ранее описанные пассажи из текста решения могут быть истолкованы в свою пользу сторонниками иной точки зрения.
Следует с сожалением отметить: практика применения нового Жилищного кодекса РФ еще не устоялась. Суд в этом споре отдал явное предпочтение формальному толкованию некоторых статей Земельного кодекса РФ. Не были учтены положения действующего с 2005 года Жилищного кодекса, придавшего особый статус земельным участкам под многоквартирными домами.
Какой вывод из сказанного? Не затягивайте с решением на общем собрании домовладельцев вопроса об оформлении земли и обращением с соответствующим заявлением в префектуру. В этом случае шансы не потерять землю возрастут.
Константин Крохин, председатель Союза жилищных организаций г. Москвы