Кто-кто в теремочке живет?
Налоги и недвижимость. После заявления федеральных властей об ужесточении контроля за собственниками, имеющими несколько объектов недвижимости, тема эта стала одной из самых обсуждаемых. А чуть раньше было заявлено о контроле за арендодателями. Однако пока ни та, ни другая проблемы логического решения не получили – никаких конкретных мер принято не было. Какова же ситуация сегодня?
На свету оно спокойнее?
Даже без строгих мер, контролирующих собственников-арендодателей, все большее их число стремится вести дела легально – регистрироваться и выплачивать 13% от выручаемой суммы (или 6% для юридических лиц). И дело тут вовсе не в страхе: сложно пока установить факт коммерческого использования квадратных метров. Так что собственникам ничто не угрожает.
Причина же стремления к открытости – самая прагматичная, говорит Мария Пехтерева, руководитель Департамента аренды элитных апартаментов АН «Контакт – Элитная недвижимость». В последнее время арендодатели склонны оплачивать налоги для легализации своих доходов, которая дает возможность более широко использовать кредитную систему, демонстрируя более высокие доходы, и, следовательно, – рассчитывать на более высокие займы в финансовых учреждениях. Причем характерно это в большей степени для владельцев дорогого жилья. В «дорогой» сфере процент налогоплательщиков вообще выше, считают в агентствах. По данным компании «Рескор», в 2005 г. таких сдающих было около 20%, сейчас этот показатель приближается к 50%.
Связано это с тем, объясняет Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood, что арендодателю и арендатору гораздо проще оформить договорные отношения, чем решать потом появившиеся вопросы и проблемы. Ведь договор аренды гарантирует первому своевременную оплату жилья, а второму – фиксированную цену (или ее разумную коррекцию) на протяжении всего действия договора. Такую практику долгие годы используют крупные, главным образом зарубежные компании, арендуя жилье для своих сотрудников. В качестве примера одного из самых дорогих и востребованных сегодня объектов для аренды в АН «Контакт – Элитная недвижимость» приводят апартаменты в ЖК «Алые паруса». Исходя из 13% отчислений, сумма налога составляет примерно $78 000 в год. Если идти по упрощенной системе (регистрации в качестве индивидуального предпринимателя), то 6-процентный налог в данном случае будет соответствовать $36 000 в год. Правда, тут есть одно неудобство, говорят в компании ДОКИ. Индивидуальные предприниматели должны ежеквартально представлять соответствующую налоговую декларацию в налоговый орган по месту регистрации. Также индивидуальные предприниматели, применяющие упрощенную систему налогообложения, обязаны уплачивать страховые взносы на обязательное пенсионное страхование в виде фиксированного платежа, размер которого в расчете на месяц устанавливается, исходя из стоимости страхового года, ежегодно утверждаемой правительством РФ. Сегодня эта сумма составляет 1848 руб. Обычно, говорят риэлторы, в зарегистрированных фирмах этим занимается бухгалтер. Для собственника это во многом решает проблему взаимодействия с налоговыми органами, что в целом – не так уж просто.
В сегменте эконом-класса заключение договора – явление очень редкое. Как правило, дешевые квартиры сдаются по рекомендации знакомых, коллег и т.д., и напрямую, говорит М. Литинецкая. Разделяя это мнение, риэлторы, правда, называют разный процент налогопослушных арендодателей – от 5 до 30% их общего числа.
По мнению Натальи Ветлугиной, аналитика компании «Новый город», ничего не изменится, пока в стране не будет нормальной системы регистрации сделок на рынке аренды. Пока такой механизм отсутствует – договор пишется на коленке и нигде не регистрируется. Это единственный участок рынка, где сделки остаются нерегистрируемыми. Как следствие, ни о каком контроле речи идти в принципе не может. Вообще доказать, что квартира действительно сдается за деньги, а проживающий там не является родственником и не живет «просто так», невозможно.
С потерей двух суток
Оправданием в какой-то степени может служить сложность взаимодействия владельцев жилья с налоговыми органами. Разобраться во всех премудростях этого дела может только подготовленный человек. Тем более, что и Интернет пока не дает возможности расплатиться с государством быстро и безболезненно. То есть дистанционно, не выстаивая очереди к налоговикам.
– Интернет – хорошая вещь, он помогает получить формы для заполнения декларации, – говорит Михаил Гороховский, первый вице-президент корпорации «БЕСТ-Недвижимость». – Но заплатить налоги по Интернету вряд ли возможно. Думаю, что доступность налоговых органов для подачи деклараций в разных районах Москвы разная. Я лично в налоговой инспекции всегда вижу толпы людей. В очередях точно проведешь много часов.
– Налог заплатить просто, – считает Н. Ветлугина. – Трудно встать на учет, разобраться со всеми бумагами. Потратить на это придется как минимум два дня. Не всякий человек на это готов.
Ох, и трудно…
О том, как на деле может складываться взаимодействие с местной налоговой инспекцией, рассказала Елена Д., сотрудница одного из агентств недвижимости, решившая не только заплатить налог за сдаваемое жилье, но и еще и получить компенсацию за недавно приобретенное. Совместить эти две схемы – то есть получить компенсацию с вычетом 13% отчислений – такое оказалось под силу только специалистам. Именно с их помощью удалось собрать все документы, а их потребовалась целая папка, в том числе даже свидетельство о рождении ребенка. Самостоятельные же попытки разобраться в этом не увенчались ничем: помещение налоговой всегда забито народом.
– Разобраться в ситуации с налогами, даже самой стандартной, не поможет и официальный сайт налоговых органов, – убеждена Елена. – Вся информации, размещенная на этом ресурсе, рассчитана только на специалистов. Я – человек с техническим образованием, смогла понять лишь, какой можно скачать бланк. Сдать документы тоже непросто. Когда весь пакет был собран, бухгалтеры фирмы, в которой я работаю, помогли отправить их с курьером в инспекцию. В результате документы отправлены, но налог не выплачен. Жду приглашения инспекторов в течение месяца. В такой срок по закону должно быть рассмотрено дело налогоплательщика.
История с милиционером
Именно такую практику – пусть неверное, но все-таки заполнение декларации и отправка ее по почте – выбирают сегодня многие. Рассуждают так: лучше как-то официально обозначиться, а затем ждать приглашения в налоговую, чем проигнорировать этот орган, опоздать с подачей бумаг и потом иметь проблемы. Если же возникнут претензии, всегда можно сослаться на непонимание ситуации, что, в сущности, будет чистейшей правдой. При отсутствии информации и сложности ее получения приходится выбирать наиболее безболезненные методы.
– Что же касается сдачи квартиры, доставшейся в наследство от родственников, то после нового года и заявлений на каналах ТВ об ужесточении контроля за арендодателями к моему постояльцу все чаще стал приходить участковый милиционер, – рассказала Елена. – Вопросы звучали примерно такие: на каком основании вы здесь живете? Есть ли договор аренды? Когда в ответе прозвучала ссылка на агентство недвижимости, которое подыскало квартиранту этот вариант, начались звонки милиционера к риэлторам. Риэлторы объяснили, что по закону он не имеет права требовать предоставления такой информации. Звонки прекратились.