Весеннего обострения не будет
Удорожание квадратного метра на московском рынке жилья в 2006 году происходило столь стремительно, что в итоге цены предложений «оторвались» от реального платежеспособного спроса большинства покупателей.
Такой «взлет» до средины минувшего года можно объяснить в первую очередь экономическими причинами – отсутствием прогрессивного налога на недвижимость, высокими мировыми ставками на энергоносители, ростом доходов части населения, повышением объема инвестиций из-за рубежа в российскую экономику. Кроме того, на общей картине сказались действия сильных игроков российского рынка, заинтересованных в росте цен на жилье и извлечении максимальной прибыли. Однако последние месяцы показывают, что ситуация стремительно меняется. Число квартир на рынке все увеличивается, а число покупателей – нет. Многие квартиры просто «зависают», поэтому не исключено, что в ближайшее время цены на квартиры в столице могут снизиться минимум на 10–15%.
Что же случилось? Почему ситуация стала меняться кардинальным образом?
Если оглянуться назад, можно заметить, что в 2005 и 2006 годах на инвестиционно-строительном рынке Первопрестольной происходила активная фаза процесса вытеснения сильного игрока регионального уровня. Его уверенно теснил игрок федерального уровня, который уже контролирует, по оценкам экспертов RWAY, порядка 40% этого рынка. Вполне естественной реакцией вытесняемого с рынка сильного игрока было получение максимума дохода в оставшееся время. В результате цены за год выросли на вторичном рынке в среднем на 74%, а в некоторых сегментах первичного рынка Москвы – более чем на 100%.
Аналогичные процессы происходили и в других регионах (в некоторых российских городах рост цен на жилье за прошлый год составил аж 154%).
В то же время бурный рост цен в столице и истощение платежеспособного спроса привели к тому, что по итогам 2006-го число сделок с жильем уменьшилось по сравнению с аналогичным показателем 2005-го. Существующая на развитых рынках жилья формула, когда стоимость покупки квартиры равны 100 ставкам ее месячной аренды, перекрыта на московском рынке жилья в два–три раза. Например, стоимость 1-комнатной квартиры на окраине столицы составляет $140 000, то есть примерно 250 арендных ставок.
Принятый в федеральной программе «Жилище» стандарт доступности приобретения жилья также превышен в несколько раз. Согласно этому стандарту, семья из трех человек должна иметь возможность купить 2-комнатную квартиру за счет своего дохода за пять лет. В 2004-м это было еще относительно реально. Сейчас доступность жилья снизилась вдвое – семье потребуется для покупки той же «двушки» доход за десять лет.
В ближайшее время на рынке должно произойти восстановление баланса платежеспособного спроса и предложения. К слову сказать, в этом заинтересованы и сильные игроки рынка, денежный доход которых из-за снижения числа сделок сократился. А увеличение числа сделок может произойти только за счет снижения реальных цен. В то же время сильные игроки не заинтересованы в распространении информации об идущем процессе снижения цен на жилье, и пытаются представить этот процесс всего лишь как «стабилизацию цен».
Что нас ожидает в ближайшие месяцы? С большой степенью вероятности можно прогнозировать: контролируемый сильными игроками рынка процесс постепенного снижения цен продолжится. Тем более, что в снижении цен на жилье в предвыборный период заинтересована управляющая подсистема рынка.
Александр Крапин, генеральный директор информационно-аналитического
агентства RWAY