В ожидании штиля
Изучение итогов развития рынков недвижимости в разных городах России показало – Московский регион в прошедшем году не был исключением: 80-процентный рост стоимости жилья присущ большинству регионов.
Коротко остановимся на причинах, породивших такой скачок, и скажем несколько слов о том, как будет развиваться ситуация в ближайшие месяцы.
Бытующая версия о том, что денежные потоки из регионов устремляются в Москву и подталкивают цены вверх, в 2006 году не оправдалась. Рост цен в регионах показал: деньги нашлись на месте. И в первую очередь – это деньги банков, выдаваемые по ипотечным программам. Появившаяся возможность взять недостающую сумму в долг привела к тому, что спрос превысил предложение, что и сказалось на росте цен.
Откуда же взялось столько денег? Из Центрального банка России. Начиная с середины 2004 года, ЦБ взял курс на полную конвертируемость рубля и достиг этой цели во второй половине 2006 года. Не вникая в сложный механизм этого процесса, рассмотрим только его результат. Объем денежной массы за тот период увеличился на 213 процентов. Прирост цены предложения за 1 квадратный метр составил 212 процентов в рублях и 231 процент в долларах. Чтобы сравнить валютный рост цен на квартиры с чем-нибудь еще, возьмем, к примеру, динамику валютного индекса РТС за тот же период, и получим рост в 250 процентов. Как видите, цифры сопоставимы. За этот же период пик остатков на корреспондентских счетах банков московского региона пришелся на декабрь 2004 года и декабрь 2006 года: периоды наиболее активного кредитования населения по потребительским, в том числе и ипотечным, кредитам. То есть при росте объемов денежных средств банки не стерилизовали их через депозиты, а еще имели возможность разместить в виде кредитов. Фактически все деньги, которые были напечатаны ЦБ России, влились в макро- и микроэкономику.
Тем не менее, валютные цены на квартиры находятся на своем пике. Для устойчивости рынка им необходимо снизиться примерно на 10%. Или для достижения той же цели остановиться на некоторое время. Рублевые цены, благодаря валютной политике ЦБ, уже уменьшились на 1,5 процента только за счет снижения курсовой стоимости доллара с 26,8 до 26,3 рубля. Снижение курсовой стоимости до 24 рублей за доллар также приведет рынок недвижимости к устойчивому состоянию.
Отсюда следует, что и темпы роста цен будут в пределах инфляции. Думаю, что в Москве прирост цен за 2007 год составит от 5 до 10 процентов. При этом в первой половине года темпы роста будут значительно меньше, чем во второй.
Андрей Бекетов, независимый аналитик рынка недвижимости