Прибыль после дефолта

Личный дефолт – потеря работы, нарушение графика погашения банковского кредита… Именно такие ужасы рисуются воображению тех, кто нуждается в приобретении квартиры по ипотечному кредиту, но боится попасть в кабалу банков.

Как заработать $ 476 000

Между тем, как отмечают банкиры, невыплаты исчисляются пока единичными случаями. А есть истории, которые свидетельствуют о том, что в условиях нашего рынка такой вариант может принести даже прибыль. При определенных условиях, конечно.

Специалисты агентства «Контакт – Элитная недвижимость» утверждают: при растущем рынке извлечь прибыль от продажи ипотечной квартиры вполне возможно. При этом в компании ссылаются на свою практику и даже на недавнюю сделку.

Клиент приобрел новостройку через Сбербанк РФ в апреле прошлого года. Общая стоимость приобретаемой квартиры составила $755 тыс. Из этой суммы размер кредита составил $500 тыс., а $255 тыс. были внесены в качестве первоначального взноса из собственных средств заемщика. С момента приобретения до момента продажи объекта общие расходы клиента с учетом погашений ссудной задолженности, процентов, страховки, банковских комиссий и других расходов составили около $75 тыс. (из которых $21 тыс. ушла на погашение тела кредита). Таким образом, для покрытия всей задолженности необходимо было $479 тыс. (500 – 21 = 479).

С апреля 2006-го цена на объект выросла на $530 тыс. и достигла $1285 тыс. Таким образом, чистая прибыль клиента за 10 месяцев составила $476 тыс. (1285 – 255 – 75 – 479 = 476). То есть, вложив $330 тыс. собственных средств, клиент за 10 месяцев не только вернул эту сумму, но еще и заработал $476 тыс.

При подобном анализе, делает оговорку Мария Базяева, руководитель департамента оформления кредитов агентства «Контакт – Элитная недвижимость», очень важно учитывать все составляющие (размер кредита, размер первоначального взноса, сколько уже погашено денежных средств по кредиту, временной промежуток между покупкой и продажей квартиры, стоимость объекта, дополнительные расходы, состояние рынка). Именно от этих параметров зависит конечная прибыль или убыток заемщика. Но главное условие такого позитивного поворота событий – быстрый рост цен.

Прецеденты созданы

В ипотечном бюро «Фосборн Хоум» говорят, что уже известно о нескольких прецедентах продажи квартир, по которым заемщики не смогли выплачивать кредиты. Однако во всех случаях должники получили больше, чем затратили на приобретение. В бюро это также объясняют высоким ростом цен, который наблюдался в течение целого года – с осени 2005-го по осень 2006-го. Заемщик после расчетов с банком имеет возможность оставить у себя сумму, превышающую его вложения в реализуемую квартиру. Но касается это только тех, кто покупал квартиру год назад или раньше. То есть в период, когда такое превышение могло возникнуть.

Сейчас ситуация иная. В дешевых сегментах рынка наблюдается стабилизация, и даже некоторое сползание ценовых показателей вниз. Следовательно, схема, о которой идет речь, будет возможна только при кардинальном изменении ситуации и возобновлении роста.

Поворот сюжета

Когда рост цен на жилье не наблюдается, ситуация может выглядеть иначе. В целом же, говорят в Городском ипотечном банке, продажа ипотечной квартиры – довольно непростая процедура. Дмитрий Кобзарь, начальник юридического управления банка, утверждает, что если квартира уже приобретена на кредитные средства, то ее собственник может продать квадратные метры только с согласия банка-залогодержателя. Банк, как правило, этого согласия не дает.

Исключение составляет ситуация, когда возникает дефолт клиента, и он, желая закрыть свой долг перед банком во внесудебном порядке, обращается за таким разрешением, чтобы на вырученные средства рассчитаться с кредитором. Может случиться, говорит Кобзарь, что оставшихся денег после возврата долга хватит только на то, чтобы купить комнату или дешевую квартиру на окраине.

По словам Константина Артюха, директора юридического департамента ипотечного банка DeltaCredit, банку доводилось продавать квартиры неплательщиков на торгах, назначенных судом. Служба судебных приставов, возбудившая исполнительное производство, и назначенный ею специализированный организатор провели торги. Квартира была продана покупателю, предложившему наибольшую цену на торгах. Далее банк получил денежные средства, равные своим требованиям к заемщику, со счета организаторов торгов.

К этому можно добавить, что на дополнительную прибыль, полученную в результате торгов, заемщик вряд ли может рассчитывать. Дело в том, что судебное и исполнительное производство – дорогостоящие процедуры. И оплата работы судебных исполнителей производится из кармана должника.

Даешь андеррайтинг!

В DeltaCredit считают, что лучшим способом избежать сложностей при взаиморасчетах клиента с банками является качественный андеррайтинг. То есть оценка платежеспособности и «надежности» клиента кредитным комитетом банка. Такая оценка может учитывать даже уровень образования клиента, чтобы понять, как скоро он способен найти новую работу в случае потери старой.

К. Артюх отмечает: в целом банк очень редко сталкивается с подобными проблемами. Это связано с тем, что россияне ответственно подходят к выплате любого долга, в том числе задолженности по ипотеке. Любые деньги (годовые бонусы, премии, наследство и пр.), едва получив их, они сразу несут в банк. Если же проблемы возникают, говорят в DeltaCredit, банк предоставляет клиенту отсрочку, пересматривает график и схему платежей. И только в случае безрезультатности мер начинается суд, который может кончиться продажей квартиры. В случае абсолютной неплатежеспособности заемщика, ведущего при этом диалог с банком и пытающегося устранить просроченную задолженность с помощью нового графика выплат, взыскание на квартиру через суд не производится. Банк помогает клиенту продать квартиру по выгодной рыночной цене.