Комнаты атакуют провинциалы

Ни для кого не секрет, что комнаты – сегодня весьма ходовой товар в Москве. А потому стремительно растет и стоимость квадратного метра в них. С чем еще это связано и каковы перспективы развития этого сегмента рынка жилья – рассказывают специалисты по недвижимости.

Купить, чтобы разъехаться

– Рынок коммунальных квартир в Москве, можно сказать, «отцветает», – говорит директор департамента вторичного рынка корпорации «Рескор» Вадим Мартыненко. – Когда-то, в 1990–1995 годы, расселенная коммуналка в «сталинском» доме считалась верхом шика. Операции по расселению приносили риэлторам до 40% дохода, а обладатели комнаты иногда получали даже не однокомнатную, а отдельную двухкомнатную квартиру. Сегодня ситуация другая. Потому как расселенная коммуналка – давно уже не предел мечтаний состоятельного покупателя. Людей при деньгах интересует новое жилье. Тем более, что строится его в Центре довольно много.

Согласна с этим мнением и ведущий эксперт агентства недвижимости «Кутузовский проспект» Татьяна Воробьева. Она считает, что ажиотажный спрос на комнаты в Москве в течение нескольких лет подогревался еще и тем, что у коммуналок неплохие перспективы, их расселяли. Но когда в центре развернулось строительство нового жилья, давно не ремонтировавшиеся и осыпающиеся здания все меньше и меньше стали привлекать состоятельных людей. Кроме того, потенциальных покупателей коммунальных квартир отпугивает и необоснованно высокая цена, которую просят жители конкретной квартиры, желающие получить гораздо больше, чем стоят комнаты.

Москва, конечно, «богата» коммуналками, но больше всего их в Санкт-Петербурге.

– Правда, и там расселение идет не так бойко, как это было несколько лет назад, – рассказывает специалист по недвижимости Невского отделения корпорации «Адвекс-недвижимость» (С.-Петербург) Людмила Ермолаева. – И это связано не столько с ростом цен и с тем, что расселять становится все сложнее. Скорее, причина в том, что наиболее «лакомые» квартиры уже расселились. А те, что остались, – либо «нерасселяемые», либо «хочу» собственников комнат и «могу» покупателя всей квартиры не совпадают. Или же квартира просто неинтересна для инвестора.

Входной билет в столицу

– Почему комнаты в Москве пользуются повышенным спросом? Ответ прост, – поясняет эксперт агентства недвижимости «Открытая Компания» Валерия Косенкова. – Покупатели рассматривают приобретение комнат в «коммуналке» как первую ступеньку на пути к отдельной квартире, на которую пока не хватает средств. Отсюда – повышенный спрос и, как следствие, – рост стоимости квадратного метра комнат.

Подавляющее большинство покупателей комнат – иногородние, для которых приобретение любого жилья – своего рода «входной билет» на московский квартирный рынок. Тем более, что при всей своей дороговизне комнаты все же гораздо дешевле даже самой захудалой «однушки» в «хрущобе». Правда, решаясь на покупку комнаты, нужно понимать, что этот сегмент рынка имеет свою специфику.

При подборе комнаты покупателя не может не волновать, кто его соседи. Делить места общественного пользования с интеллигентной престарелой парой гораздо приятнее, нежели с буйными и гостеприимными любителями выпить. Поэтому целесообразно посетить присмотренную коммуналку вечером, когда «все дома». Уклад жизни и привычки жителей коммуналки могут здорово сказаться на цене комнаты и сделать ее труднопродаваемой в будущем. Вывод прост: не соблазняться на самые дешевые варианты, а выбирать комнату из сегмента среднерыночной стоимости. Тем более, что понятие «дешевый вариант» тоже весьма условное. По статистике, такие комнаты обычно в многокомнатных (т.е. густонаселенных) квартирах, и площадь их небольшая. Нехитрые подсчеты стоимости квадратного метра позволяют увидеть настоящую цену таких комнат.

Не забывайте о преимущественном праве

Теперь о тонкостях оформления. Если комнаты, расположенные по соседству с выбранной вами, находятся в собственности, то на основании ст. 250 ГК РФ их хозяева имеют преимущественное право покупки комнаты.

– Отказ должен быть оформлен надлежащим образом, – советует Валерия Косенкова. – Извещенные о планируемой сделке соседи, как правило, не располагают необходимой для выкупа суммой, зато «запаса вредности» у них может быть в избытке. Таких людей очень сложно убедить дойти до нотариуса, чтобы оформить письменный отказ от преимущественного права покупки с разрешением продать комнату третьим лицам. Если же соседи отказываются давать согласие, то продавец обязан в письменной форме известить остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу.

– Только необходимо помнить, – напоминает директор юридического департамента агентства недвижимости «Домострой» Александр Раков, – что письмо-предложение должно содержать указание цены и условий приобретения комнаты и быть отправлено обязательно через нотариуса. В этом случае у сособственника есть месяц с момента получения предложения, чтобы принять решение о приобретении комнаты или отказе от нее. Если в течение месяца сособственник письменно не выражает желания приобрести комнату, то собственник может выставлять ее в открытую продажу.

Помните, что неправильно оформленный отказ также будет являться препятствием к проведению сделки по отчуждению комнаты.

Дарение опасно

Нередко при продажах даже случаются войны с соседями. Хорошо, если удастся договориться по-хорошему. Но бывает, что за отказ от этого самого права соседи хотят получить довольно-таки кругленькую сумму.

– А иногда соседи проявляют чудеса изобретательности! – поясняет Людмила Ермолаева. – Изображают из себя умалишенных, грязных нерях, рассказывают о крысах-тараканах, плохих соседях и т.д.

При невозможности «мирного» решения приходится маневрировать, идти «в обход». То есть дарить. Но маневр этот весьма опасный и пользоваться им нужно грамотно и только при необходимости. Если соседям удастся доказать в суде притворность сделки, начинают действовать правила купли-продажи, а следовательно, в этом случае мы возвращаемся к тому, от чего бежали, – к преимущественному праву покупки. Поэтому обходить соседей надо с огромной осторожностью, не оставляя возможности расторжения сделки заинтересованными лицами.

Но, к сожалению, не только соседи бывают монстрами. Зачастую сам продавец ставит условие «кому угодно только не этим негодяям». Вот так и приходится работать с человеческим фактором – самым форс-мажорным форс-мажором».

Действительно, вариант более простого отчуждения комнаты без ведома соседей – через договор дарения более привлекателен. Но, как считает Валерия Косенкова, с юридической точки зрения такой вариант оформления (ведь в реальности комната продается за деньги) просто незаконен. И при наличии у «обделенных» соседей грамотного адвоката сделка может быть признана недействительной.

Проще, когда соседние комнаты не приватизированы, то есть находятся в городской собственности. И хотя процедура аналогична той, о которой было сказано выше (объект продажи сначала нужно предложить городу, и лишь после его отказа выставлять на продажу), проблем, по мнению риэлторов, здесь почти не бывает. Как правило, город никогда не препятствует продаже.

Подводя итог вышесказанному, заметим, что покупка комнаты – дело во всех отношениях непростое: нужно тщательно изучить рынок, проштудировать Гражданский кодекс, обойти подводные камни при оформлении сделки, научиться разбираться в юридических тонкостях вопроса… Или обратиться к грамотному риэлтору.

Средняя стоимость квадратного метра в комнатах коммунального заселения по округам города Москвы (в долларах США)
Округ	ср. стоимость комнаты	ср. стоимость кв. метра
ЦАО	90 000	6 100
САО	83 000	5 600
СВАО	79 000	5 420
ВАО	78 000	5 050
ЮВАО	69 000	4 370
ЮАО	72 000	4 510
ЮЗАО	82 000	5 100
ЗАО	79 500	5 025
СЗАО	83 500	5 425
Зел.АО	59 000	4 025
Примечание: В таблице даны цены предложения. Реальная стоимость комнаты, как правило, чуть ниже той, по которой ее хотят продать. Но совсем не намного. Продавцы пока уступают плохо.

Вениамин Вылегжанин