От чего морщится физическое лицо

Любому взрослому человеку в жизни приходится исполнять множество ролей. В том числе, может быть, не самую увлекательную и приятную – быть налогоплательщиком. «Входя в образ», мы платим родному государству, помимо прочего, налог на имущество физических лиц. Так заведено, что им облагаются жилые дома, квартиры, дачи, гаражи и иные строения, помещения и сооружения.

Нас, в первую очередь, интересует жилье. Ведь все мы (во всяком случае, огромное большинство) имеем крышу над головой, живем в собственных, купленных или приватизированных квартирах. Но вместе с крышей приобретаем и обязанность платить налоги.

Как исчисляется их величина? Можно ли ее уменьшить? Кто освобождается от уплаты налогов, какова ответственность за неуплату? Ответы на эти и другие вопросы – в сегодняшнем выпуске «Справочного бюро».

Бремя платить налоги

Кто платит? Только собственники жилплощади. Нанимателей «повинностью» не облагают. В этом их существенное преимущество перед теми, кто приватизировал квадратные метры. Причем эта фора в недалеком будущем, когда деньги будут брать с рыночной стоимости жилья, станет еще ощутимее.

Пока же большинство владельцев жилья платят в виде налога за свою квартиру весьма условную сумму. Цена берется инвентаризационная, то есть указанная БТИ. По сравнению с Западом у нас ставки в десятки раз ниже. Но если их будут определять, исходя из цен на московском рынке недвижимости, то нетрудно догадаться, что мы тут же обгоним по налоговым платежам жителей западных стран.

Госдума уже приняла в первом чтении законопроект, который предусматривает, что налог будет рассчитываться не по справке из БТИ, а исходя из средней рыночной стоимости жилья (ее будут определять местные органы власти). И тогда сумма возрастет в разы. Если, конечно, депутаты не смилостивятся и не примут поправки, смягчающие удар по нашим карманам.

В этой связи житейский совет тем, кто захочет минимизировать налоги, и для кого они могут оказаться непосильным бременем: переводите свою жилую недвижимость в собственность бабушек и дедушек или мам и пап, достигших пенсионного возраста. Столичные пенсионеры от уплаты налога на имущество освобождены. Если, конечно, вы доверяете своим пожилым родственникам…

Ставки сделаны!

Ставки налогов устанавливают представительные органы власти на местах в зависимости от суммарной инвентаризационной стоимости имущества. Сейчас ставки таковы:

Стоимость имущества	Ставка налога
До 300 тыс. руб.	До 0,1 процента
От 300 тыс. руб. до 500 тыс.	От 0,1 до 0,3 процента
Свыше 500 тыс. руб.	От 0,3 до 2,0 процента

Например, если БТИшная стоимость квартиры равна 200 тыс. рублей, ставка не должна превышать 0,1 процента от этой суммы. А размер налога, подлежащего уплате, будет составлять:

200 000 х 0,1% = 200 рублей.

Местные власти могут дифференцировать ставки в установленных пределах.

В Москве климат мягче

В Москве установлены свои предельные ставки налога на строения, помещения и сооружения, принадлежащие гражданам на праве собственности:

Суммарная инвентаризационная стоимость жилых помещений	Ставка налога
До 300 тыс. руб.	0,1 процента
От 300 тыс. руб. до 500 тыс.	0,2 процента
Свыше 500 тыс. руб.	0,5 процента

Таким образом, в столице максимальная ставка налога для жилых помещений составляет 0,5 процента от инвентаризационной стоимости имущества.

Для сравнения: в Мытищинском районе местная власть установила максимальную ставку на жилые помещения стоимостью свыше 500 тыс. рублей в размере 2 процентов. В Королеве – 1 процент. Так что, как видите, москвичи живут в более благоприятном налоговом режиме.

Деньги налогоплательщиков поступают в местные бюджеты.

Размеры ставок устанавливаются по состоянию на 1 января каждого года. Для их определения используется так называемый коэффициент пересчета восстановительной стоимости помещений, строений и сооружений, находящихся в собственности граждан (к уровню инвентаризационных цен на 1 января 1991 года). На основании этого коэффициента БТИ ежегодно пересчитывает стоимость жилья каждого московского налогоплательщика. И фискальные органы, используя эти расчеты, определяют размер налога на имущество. Коэффициент пересчета ежегодно устанавливается правительством Москвы. К примеру, в 2001-м он был равен 1,48. В 2002-м – 15. В 2004-м году – 18. В прошлом и позапрошлом годах составлял 27.

На 2007-й столичные власти утвердили новую цифру. Коэффициент восстановительной стоимости столичного жилья повысился до 30. А значит, почти на 10 процентов возрастет и налог на принадлежащее горожанам имущество.
Как считают? Берут стоимость квартиры в ценах 1991 года и умножают на цифру 30. Допустим, получилась сумма – 600 000. От нее берут 0,5 процента и получают сумму налога – 3000 рублей.

Исключения из правил

Законодательством предусмотрен ряд льгот, о которых не все из нас знают. В частности, от уплаты налогов на имущество освобождаются:

• Герои Советского Союза и Герои Российской Федерации, а также лица, награжденные орденом Славы трех степеней;
• инвалиды I и II групп, инвалиды с детства;
• участники Гражданской и Великой Отечественной войн, других боевых операций по защите СССР из числа военнослужащих, проходивших службу в воинских частях, штабах и учреждениях, которые входили в состав действующей армии, и бывших партизан;
• лица вольнонаемного состава Советской Армии, Военно-Морского флота, органов внутренних дел и государственной безопасности, занимавшие штатные должности в воинских частях, штабах и учреждениях, которые входили в состав действующей армии в период Великой Отечественной войны, либо лица, находившиеся в этот период в городах, участие в обороне которых засчитывается им в выслугу лет для назначения пенсии на льготных условиях, установленных для военнослужащих частей действующей армии;
• лица, подвергшиеся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС, а также вследствие аварии в 1957 году на производственном объединении «Маяк»;
• военнослужащие, а также граждане, уволенные с военной службы по достижении предельного возраста пребывания на военной службе, состоянию здоровья или в связи с организационно-штатными мероприятиями, имеющие общую продолжительность военной службы 20 лет и более;
• члены семей военнослужащих, потерявших кормильца.

Налог на строения, помещения и сооружения не уплачивается также:

• пенсионерами, получающими пенсии, назначаемые в порядке, установленном пенсионным законодательством Российской Федерации;
• гражданами, уволенными с военной службы или призывавшимися на военные сборы, выполнявшими интернациональный долг в Афганистане и других странах, в которых велись боевые действия;
• родителями и супругами военнослужащих и государственных служащих, погибших при исполнении служебных обязанностей;
• творческими мастерскими, ателье, студиями, принадлежащими деятелям культуры, искусства и народным мастерам на праве собственности. Налог не берется также с жилой площади, используемой для организации открытых для посещения негосударственных музеев, галерей, библиотек и других организаций культуры, на период такого их использования.

Знают много, но не все

Льготы для определенных категорий граждан вправе устанавливать и местная власть (в Москве список налоговых льготников совпадает с федеральным).

Если вы относитесь к той или иной группе льготников, вам необходимо самостоятельно представить «доказательные» документы в налоговые органы. Налоговики, конечно, знают о нас достаточно много, но то, что вы, к примеру, «чернобылец», могут и не знать. Стоит им напомнить об этом, чтобы не платить налоги, от которых государство вас освободило.

При возникновении права на льготу в течение календарного года перерасчет налога производится с месяца, в котором возникло это право.

Если вас обложили не так

Предположим, вы не знали, что имеете право на льготу, вовремя не обратились за ее предоставлением, при этом исправно платили по «счетам». Что делать? Идти в налоговую службу и там объясняться. Вам сделают перерасчет, но не более чем за три упущенных года. Для этого нужно обратиться с письменным заявлением в налоговый орган по месту нахождения вашего имущества и подтвердить свое право на льготу соответствующим документом.

Правила хорошего тона

Налог исчисляется по месту нахождения объекта налогообложения. Налоговый орган направляет налогоплательщику уведомление не позднее 30 дней до наступления срока платежа.

Уплата налога производится равными долями в два срока – не позднее 15 сентября и 15 ноября. Можно и сразу отнести все деньги в банк.

Значит, нарушаете?

Если вы вовремя (до 15 ноября) не исполнили обязанность по уплате налогов, следовательно, нарушили закон. Налоговая инспекция вправе подать на вас иск об удержании налога. К тому же в судебном порядке имеют право взыскать штраф – 20 процентов от неуплаченной суммы налогов. Плюс за ваш счет – судебные издержки. Правда, в этом случае инспекция должна доказать, что налог не уплачен в связи с вашими неправомерными действиями.

На практике, однако, ничего подобного пока не наблюдается, но если суммы налогов возрастут, злостным неплательщикам вряд ли удастся избежать наказания.

Два процента честных

Предположим, у вас две квартиры, и одну из них вы сдаете в аренду. В этом случае, как законопослушный гражданин, обязаны платить налог на доходы физических лиц. Ставка – 13 процентов от получаемых сумм. И гражданское, и уголовное законодательство РФ требуют от граждан декларировать свои доходы и делиться ими с государством.

Как стать законопослушным налогоплательщиком? Для этого хозяину сдаваемой квартиры нужно до 30 апреля года, следующего за налоговым периодом, не дожидаясь повестки от налоговиков, подать в инспекцию по месту жительства декларацию о доходах и отчитаться в платежах, полученных от сдачи жилья.

Налогоплательщики самостоятельно исчисляют сумму, подлежащую уплате. Заплатить налог нужно не позднее 15 июля года, следующего за тем, в котором была получена выручка.

Таково требование закона. В действительности же абсолютное большинство москвичей его нарушают, уходя от налогов. По оценкам экспертов, лишь 1–2 процента тех, кто сдает квартиры, делают это официально, с соблюдением необходимых формальностей.

Что грозит за неуплату?

Если налог не будет уплачен, для нарушителей закона предусмотрено наказание – штраф в размере от 20 до 40 процентов от неуплаченных сумм налога. Налоговые органы могут обратиться в суд о взыскании всей сокрытой суммы.

Кроме того, за уклонение от уплаты налогов предусмотрена уголовная ответственность. Ее предусмотрели главным образом для тех, кто сдает хоромы в дорогом элитном жилье. Если от государства утаиваются деньги в крупном или особо крупном размере, налоговая полиция проявит рвение.

Крупным размером признается сумма налогов, составляющая за три финансовых года подряд более 100 тыс. рублей (при условии, что доля неуплаченных налогов превышает 10 процентов подлежащих уплате сумм налогов). Либо сумма, превышающая 300 тыс. руб. Такое преступление карается штрафом – от 100 тыс. до 300 тыс. руб. Или же «уклонист» должен выплачивать все, что он заработает в течение от года до двух лет. А можно и лишиться свободы – на срок до года.

Особо крупный размер – сумма, составляющая за три финансовых года подряд более 500 тыс. рублей (при условии, что доля неуплаченных налогов превышает 20 процентов подлежащих уплате сумм налогов). Либо сумма, превышающая 1,5 млн. рублей. В таком случае УК РФ предусматривает штраф от 200 тыс. до 500 тыс. руб. Или выплату в размере заработков и иных доходов, полученных в срок от 18 месяцев до трех лет. Либо лишение свободы на срок до трех лет.

Правда, все эти кары возможны лишь в том случае, если налоговики докажут размер полученного от сдачи жилплощади дохода. Что на практике весьма проблематично, поскольку в раскрытии информации не заинтересованы ни тот, кто сдает «угол», ни тот, кто его снимает.

Кроме того, при подаче налоговой декларации надо предъявить договор найма вместе с платежными документами (расписками и пр.). Арендодатели зачастую либо вообще не заключают никаких договоров, либо обходят стороной требования о его регистрации.

Чтобы тайное стало явным

Комментарий Владимира Голдина, директора управления аренды компании
«Миэль-Недвижимость»:

– Если говорить о договоре найма жилого помещения, то в настоящее время законодательством не предусмотрена обязательная госрегистрация подобных договоров.

Что же касается договоров поднайма, здесь действует согласовательный режим. То есть, чтобы сдавать квартиру, находящуюся в социальном найме на законных основаниях, нанимателю необходимо получить согласие собственника муниципального жилья. Такая процедура делает сдачу квартиры открытой и ставит владельца перед необходимостью платить налоги.

Однако, чтобы взыскать платежи с владельцев сдаваемых квартир в предусмотренном законом порядке, налоговым органам необходимо доказать сам факт получения дохода. Договор найма не является документом, подтверждающим такой факт. Чаще всего в нем указано, что при передаче квартиры наниматель обязуется внести хозяину некую сумму в соответствии с условиями договора. Однако это не значит, что деньги должны быть (и будут) уплачены. Необходим документ, подтверждающий факт реальной передачи денег, – расписки, акты и т.д.

Государство пытается различными методами обязать владельцев сдаваемых квартир добровольно платить налоги, но пока эти усилия не дают ощутимых результатов. Люди, особенно малоимущие, сдают квартиры вовсе не в погоне за сверхдоходами. Для некоторых из них это единственная возможность получить дополнительные средства на лечение, учебу детей и т.д. Поэтому вопрос, связанный с уплатой налогов владельцами квартир, к сожалению, до сих пор остается нерешенным.

Сам себе предприниматель

Как, имея несколько квартир, стать законопослушным налогоплательщиком и минимизировать свои налоговые траты?

Для этого нужно зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. В таком случае налогооблагаемую базу можно уменьшить на размер ваших расходов, связанных со сдачей жилья в аренду. Имеются в виду траты за электроэнергию, коммунальные услуги, уборку жилья, его ремонт и т.д.

Где об этом сказано

• Закон РФ от 9 декабря 1991 г. № 2003-I «О налогах на имущество физических лиц» (с изменениями от 22 декабря 1992 г., 11 августа 1994 г., 27 января 1995 г., 17 июля 1999 г., 24 июля 2002 г., 22 августа 2004 г.).
• Закон города Москвы от 23 октября 2002 г. № 47 «О ставках налога на имущество физических лиц».
• Налоговый кодекс РФ.
• Уголовный кодекс РФ, статья 198.

Галопом по Европам

Страна	Ставка налогов на имущество (в % от стоимости)
Финляндия	0,9
Германия	1
Франция	0,5–1,5
Япония	1,4
Россия	0,1–2

К слову сказать, во многих странах налог на имущество дифференцирован. И размеры его зависят не от решения местных властей, а от стоимости самого имущества. Особняки богачей облагаются по самой высокой ставке, жилье бедняков или середняков – по более щадящей.

Богатые тоже плачут, но платят

Недавно первый вице-премьер Дмитрий Медведев поддержал идею введения дифференцированного налога на недвижимость. Суть ее в том, что владельцам нескольких домов и квартир придется платить в казну больше, чем собственникам единственного жилья. Так что крупным домовладельцам, весьма вероятно, в недалеком будущем придется раскошеливаться.

Материал подготовлен при содействии председателя коллегии адвокатов «Правовая защита» Артема Сидорова

Галина Писарчик