Двинуть кассы в народные массы!
Ипотека – не единственный способ приобрести жилье в долг. Помимо нее, в мировой практике получила распространение система стройсбережений. Пытались насадить ее и на российской почве: дважды проект закона о строительных сберегательных кассах (ССК) поступал на рассмотрение Госдумы. И оба раза неудачно.
Третья попытка
К третьей попытке инициаторы закона подготовились лучше.
Сторонники ССК обращают внимание на неприятный, но очевидный факт: за время реализации национального проекта доступного жилья индекс этой самой доступности ухудшился в полтора раза. Одна из причин – отсутствие эффективной системы предварительного накопления средств на жилье. Лишь 2 процента населения способны сразу достать из кармана деньги на квартиру. Еще примерно 15 – имеют на руках первоначальный взнос и приличную кредитную историю, чтобы воспользоваться ипотекой. Для остальных жилье оказывается вне пределов доступности. На сей случай, говорят авторы нового проекта, на Западе придуманы строительные сберегательные кассы. А мы чем хуже? И вот неделю назад закон о ССК был представлен на рассмотрение Думы и правительства.
Параллели и аналогии
Смысл предлагаемого новшества проще понять тем, кто знаком с работой жилищных накопительных кооперативов (ЖНК). С точки зрения движения денег строительные сберкассы очень напоминают ЖНК, которыми в отсутствие закона о ССК и оказалась заполнена свободная ниша.
Суть обоих механизмов в том, что граждане объединяются в кооператив (или становятся вкладчиками ССК) и накапливают в них деньги на первоначальный взнос за квартиру. Собранные средства используются для выдачи ссуд участникам системы. Обычно люди набирают 30–50% от необходимой суммы, остальное получают в виде кредита и приобретают квартиру. А потом из года в год погашают задолженность.
Системы, о которых идет речь, замкнуты, они не одалживают денег на стороне, а живут, что называется, на свои. Это дает возможность устанавливать низкие ставки по кредиту (4–7%), что намного лучше, чем в ипотеке. Правда, и проценты по вкладу невелики – 1–4%. Разница идет на административные расходы.
Относительный недостаток систем связан с накопительным периодом длительностью в несколько лет. На это время откладывается получение кредита и, соответственно, приобретение квартиры.
Строительные сберкассы, предлагаемые проектом нового закона, имеют всего два отличия от ЖНК. Но каких! По своему статусу ССК определены как специализированные банки (с ограниченным объемом операций). Поэтому они полностью подпадают под банковское законодательство, что означает строгую регламентацию всей работы. Расходы и доходы жестко нормированы, а сами ССК находятся под надзором ЦБ РФ: шаг влево, шаг вправо расцениваются как попытка бегства. Тут не забалуешься.
Но главное преимущество, по мнению одного из авторов проекта, депутата Оксаны Дмитриевой, состоит в государственной поддержке стройсберкасс, которая осуществляется в форме начисления премии на прирост накопительного вклада. Иными словами, к внесенной человеком за год сумме государство делает некую добавку из своего кармана.
При этом замечу, что никакого велосипеда авторы законопроекта не изобрели: везде в мире поддержка государства является непременным атрибутом ССК. Хотя размер премии в разных странах отличается. Кроме того, в начале функционирования системы премия обычно бывает больше, а со временем снижается. В Германии, например, она составляет сейчас 8,8% годовых. В российском проекте закона уровень премии предложен в 20%. Впрочем, размер поощряемого прироста вклада ограничен суммой в 70 000 рублей. То есть премия в любом случае не превысит 14 000 рублей в год.
Главная интрига
Она, вне всякого сомнения, завязывается вокруг премии. Сама по себе цифра в 20% вызывает уважение. Однако не всякий обратит внимание, что начисляется она не на стоимость квартиры, а на накапливаемый вклад. Если вспомнить, что вклад обычно составляет 30–50% от стоимости квартиры, то суммарная премия по отношению к цене жилья не превышает 6–10%.
Еще больше смущает ограничение максимального размера премии. К примеру, типовая «двушка» эконом-класса стоит в Москве порядка 5 млн. руб. Значит, собственные накопления участника должны быть не менее 1,5 млн. Чтобы полностью использовать лимит премирования, можно откладывать в год не более 70 тыс. руб. Срок накопления в этом случае составит… 21 год. Страшно долго.
Но и это не все. В послекризисные годы (с 1999-го) жилье дорожает в среднем на 18% в год. То есть все, чем государство поможет участникам проекта, инфляция съест за один год. И в дальнейшем накопления граждан будут обесцениваться в темпе 18% (удорожание жилья) минус 1–4% (начисления на вклад), то есть станут «усыхать» на 14–17% ежегодно. Значит, надо копить быстрее, но тогда доля господдержки сокращается.
Одним словом, в нынешних условиях этот проект – не столько для Москвы, сколько для регионов, где стоимость жилья существенно ниже, а премиальные ограничения сказываются меньше. Впрочем, опыт показывает, что в столице на тех же условиях (причем без всякой господдержки) в ЖНК вступают тысячи людей, находя это вполне приемлемым для себя. К тому же – очень хочется в это верить – жилье не вечно будет дорожать сверхбыстрыми темпами.