Константин Апрелев: «Рынок рухнет, если начнется торговля «оптом»
Мы не оригинальны – стоимость жилья растет во всем мире. Причем у нас эта самая стоимость, как уверяют наиболее проницательные, именно потому и взлетает до небес, что российский рынок недвижимости стал частью мирового. А вот у Константина Апрелева, вице-президента Российской гильдии риэлторов, свой взгляд на причины и следствия.
Доходность – три процента
– Российский рынок, по моему мнению, пока не стал в полной мере частью мирового. И рост цен на недвижимость у нас следует объяснять, в первую очередь, внутренними аппетитами и объемами потребления. Ведь что значит – быть частью мирового рынка? Стране нужно иметь хотя бы один «мировой город», который весьма интересен для размещения в нем офисов крупнейших финансовых международных компаний. Как правило, у высококвалифицированных специалистов таких компаний очень высокие зарплаты, что может влиять на спрос в целом. Но Москве пока до этого далеко, хотя, конечно, у нее есть хорошие перспективы.
– Сейчас можно услышать немало высказываний по поводу того, что кризис на рынке недвижимости почти неизбежен. Как бы вы прокомментировали такой невеселый прогноз?
– Не думаю, что будет кризис. По крайней мере, в обозримой перспективе цены на недвижимость продолжат рост. Другое дело, что сейчас (то есть в ближайшие месяцы) может произойти определенная их корректировка. Примерно такая, какая произошла с ценными бумагами. Тем более, что можно провести известные параллели между нашим рынком жилья и рынком ценных бумаг. Прежде всего, такая аналогия допустима потому, что рост цен в секторе потребления жилья (он составляет всего 1,8 процента) существенно ниже, чем рост цен в секторе его приобретения. Отсюда несложно сделать вывод: жилье приобретается не для использования, а для сбережения средств и инвестиций. Но этот сектор сейчас стал менее интересен для инвестиций. Почему? Да потому, что доходность в три процента годовых от текущей стоимости (на вложенные средства при сдаче в аренду) уже никого особо не впечатляет. И как только рынок перестанет расти, он очень скоро станет не слишком интересен и для хранения денежных средств в этих активах.
Какая-то часть инвестиционных квартир уже выведена для продажи. В основном – однокомнатных. Об этом свидетельствует увеличение предложений «однушек» на рынке в октябре на 19,5 процента и сравнительно невысокий темп роста цен на них (+0,75 процента). Вывод: владельцы этих квартир опасаются возможного снижения цен и стараются сбросить свои квадратные метры.
Тот самый баланс
– А если все дружно выбросят квартиры на продажу… Что будет?
– На рынке будет 45 тысяч квартир, предлагаемых к продаже. И здесь уместно вспомнить 2004 год – тогда на рынке появилось чуть более 30 тысяч квартир, в результате чего едва не разразился серьезный кризис.
– Сколько сейчас квартир на рынке?
– Порядка 17-ти с небольшим тысяч.
– Каков, на ваш взгляд, должен быть баланс? 20–25 тысяч?
– Нельзя сказать, что это и есть «тот самый» баланс, ведь баланс постоянно меняется. Помимо количества предложений, для достижения равновесия на рынке должно сложиться немало других факторов.
– Но при 20 тысячах рынок войдет в норму?
– Он чувствует себя нормально уже при 17-ти. С чем это может быть связано? Да с тем, что сегодня, чтобы купить в два раза меньшую по площади квартиру, нужно потратить столько же денег, сколько год назад. Поэтому спрос сейчас вдвое ниже, чем в прошлом. А если так, то и предложение нужно почти вдвое меньше. Вот и получается ситуация, близкая к 2004 году, когда на рынке было 32 тысячи квартир. Поэтому, если все инвестиционные квартиры выйдут на рынок, это может привести к снижению цен.
– Но такое вряд ли случится?
– В моем понимании – вряд ли. Рынок жилья – все-таки не рынок акций. Недвижимость всегда обладает своими потребительскими свойствами. К тому же рынок жилья весьма консервативен. Люди, когда покупают квартиру, то изначально не собираются извлекать из нее сверхприбыль, а, прежде всего, хотят сохранить деньги. Лишь весной 2006 года этот рынок приобрел спекулятивный оттенок. Но, как я уже сказал, рынок недвижимости консервативен, а значит, быстрого оттока капитала с него не произойдет.
Вспомним также, что большинство из тех, кто бросился продавать квартиры в 1998 году, в дальнейшем ощутимо прогадали: с 2000-го цены на недвижимость выросли в шесть раз! Они сегодня почти в четыре раза выше тех, что были до кризиса. И нет смысла (если только не возникла острая финансовая необходимость) продавать квартиру – цены могут скорректироваться на 10–15 процентов, а затем продолжат рост в размере инфляции.
Несмотря на то, что недвижимость сегодня не дает сверхдоходов, не стоит забывать главное: это ликвидный товар, он всегда в цене, а потому является надежным инструментом сбережения средств.
До лучших времен и бонусов
– Многие не станут сейчас «сбрасывать» квадратные метры еще и потому, что в начале следующего года топ-менеджеры финансовых и топливно-энергетических компаний получат (так уж у них заведено) крупные бонусы. Куда вкладывать уйму денег? Наверняка многие выберут недвижимость.
– Вполне возможно. Хотя кого-то, несомненно, привлекут возможности ипотеки – этого нынче очень важного инструмента рынка. Ипотека все больше расширяет доступность жилья, а при дальнейшем понижении ставок будет становиться все интереснее.
– Наверное, еще и цены скорректирует. Скажите, правда, что цены могут даже опуститься?
– Могут, но не более чем на 10–15 процентов. Причем это не будет в прямом смысле их падением. То есть мы считаем, что они скорректируются, а потом будут находиться на определенном стабильном уровне с небольшим приростом на уровне инфляции.
– Константин Николаевич, хотелось бы знать ваше мнение относительно застройщиков, которые, повышая цены, ссылаются на рост стоимости материалов.
– На самом деле доля материалов в стоимости квадратного метра не столь высока. К примеру, бетон и железо составляют порядка шести процентов в итоговой цене. Основная проблема – это права на земельные участки и их монополизация. И главный монополист – администрация города, которая диктует цены на землю и на возможность осуществлять развитие каждого отдельно взятого земельного участка. Если увеличиваете площадь дома на земельном участке – платите. Изменяете функциональное назначение – платите. А в итоге это диктует высокий уровень себестоимости.
– Но какой может быть себестоимость, скажем, в столице? Две тысячи долларов за квадратный метр? Три?
– Не могу понять, как считают себестоимость строительства в антимонопольном комитете, но уверен, что стоимость бетонной коробки, прокладка сетей, энергетика и разного рода согласования – это лишь половина себестоимости. Вторую половину создает стоимость земли, т.е. доля города, которую застройщику надо выкупить. Сейчас это 50 на 50. А значит, вы должны выкупить столько же, сколько создали. Если создали, к примеру, на тысячу, то еще за тысячу надо выкупить долю города. Вот и себестоимость. А ведь есть еще проценты банка по кредиту… В итоге получается, что себестоимость строительства в столице не такая уж и низкая.
– Но все равно ниже рыночной стоимости квадратного метра.
– Понятное дело, ниже. Но я не сказал еще об одной составляющей: о сроке строительства. Чем он больше, тем выше себестоимость получаемых кредитных ресурсов и, естественно, меньше прибыль.
– На одной из пресс-конференций вы говорили о брокерах и их помощниках. Это что – наш рынок готовится к переходу на новые взаимоотношения с клиентами? И если да, то для кого это больший плюс – для фирм или для населения?
– Рынок будет меняться. Мы начинаем создавать принципиально иные стандарты услуг, будем говорить о допуске к профессии. О том, что, не являясь членом общественного объединения, нельзя будет заниматься оказанием возмездных услуг, которые связаны с подготовкой и организацией сделок с недвижимостью.
– Наш рынок начнет вести себя на западный манер?
– Там этот манер везде разный. Но, тем не менее, мы становимся ближе к Америке и Европе в плане регулирования профессиональной деятельности.
– Значит ли это, что, организовав и зарегистрировав риэлторскую компанию, как это делается сейчас, ее сотрудники не смогут выходить и работать на рынке?
– Смогут выходить и работать, но только в том случае, если будут обладать необходимой квалификацией.
О НАШЕМ СОБЕСЕДНИКЕ
Константину Николаевичу Апрелеву 42 года, он родился в Казахстане (город Павлодар). Трудовую деятельность начинал на теплоэлектростанции города Северодвинска. Затем были армия и учеба в Московском энергетическом институте, где он получил специальность инженера-теплоэнергетика. Закончил аспирантуру.
С 1991 года К. Апрелев профессионально занимается менеджментом в сфере риэлторской деятельности. Проходил обучение и стажировки в США, Чехии, Венгрии. Организовал первые в нашей стране курсы специального юридического образования по недвижимости при Московской государственной юридической академии, разработал несколько программ обучения специалистов рынка недвижимости. Принимал активное участие в подготовке первого положения о лицензировании риэлторской деятельности в России и в Москве, разработке законов об ипотеке, о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Лучшим видом отдыха считает горные лыжи. В свободное время читает фантастику, увлекается аквариумом и спортивной рыбалкой.