Закон о долевом строительстве изменил правила игры. Каковы же они теперь?
Покупать квартиры на стадии строительства было выгодно. Но и рискованно одновременно – иные застройщики вместо домов возводили пирамиды. А потенциальные новоселы вместо квартир покупали воздух, в котором и растворялись «продавцы».
Государство решило защитить дольщиков, приняв федеральный закон № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Он вступил в юридическую силу с 1 апреля нынешнего года. Точка зрения строителей известна – им закон не нравится. А мы сегодня взглянем на закон глазами клиента.
Гарантии и ответственность
Закон создал дополнительные гарантии покупателям жилья: покупая квартиру в новостройке, он может быть уверен, что по прошествии определенного времени реально получит именно тот объект недвижимости, именно ту квартиру, на том этаже из такого-то количества комнат, за которую он заплатил.
Если обязательства по договору не выполнены, виновная в этом сторона обязана уплатить другой стороне не только предусмотренные законом неустойки (штрафы, пени), но и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
Документы – вперед
По закону нельзя собирать деньги с частных инвесторов, пока не будут оформлены все бумаги. Привлекать средства населения имеют право только застройщики-собственники или арендаторы земли. В перечень обязательных документов входят:
- разрешение на строительство;
- документ на землю (регистрация права собственности или аренды земельного участка);
- опубликованная проектная декларация.
Запрещено привлекать деньги дольщиков на нулевой стадии, то есть застройщики сейчас не могут продавать квартиры до начала строительства.
Если вы хотите принять участие в долевом строительстве, прежде всего, посмотрите у того, кто вам предлагает квартиру, есть ли у него этот обязательный пакет документов.
Без регистрации – ни с места
Очень важный 3 пункт ст. 4 о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве реально защищает права дольщиков. Ранее договор, заключенный гражданином, не регистрировался государством. Это позволяло одну и ту же квартиру продавать несколько раз. Сейчас договор долевого участия подлежит обязательной государственной регистрации. Таким образом, застройщик лишается возможности дважды заключать договор на один и тот же объект. Дом в целом и конкретная квартира, на строительство которых получены разрешения, будут занесены в единый государственный реестр. А на самом договоре делается отметка о его государственной регистрации. До момента госрегистрации договор будет считаться незаключенным.
Договоримся?
Впервые появилось легальное определение договора долевого участия в строительстве. Одна сторона обязуется оплатить обусловленную документом свою долю в строительстве и принять готовый объект, а другая сторона обязуется за счет привлеченных или своих средств в предусмотренный договором срок построить и сдать этот дом в эксплуатацию. Договор заключается в письменной форме.
Законом определен ряд требований, которым должен соответствовать договор участия в долевом строительстве. В соответствии с ч. 4 ст. 4 договор должен содержать:
1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
2) указание срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
3) сведения о цене договора, сроках и порядке оплаты;
4) информацию о гарантийном сроке, действующем в отношении объекта долевого строительства.
Имейте в виду, что при отсутствии в договоре хотя бы одного из перечисленных условий, договор считается незаключенным.
Сдай в срок, а то накажут
В соответствии со ст. 6 застройщик обязан передать объект не позднее срока, предусмотренного договором. При этом срок передачи должен быть единым для всех участников долевого строительства. В случае, если застройщик затягивает со строительством, он обязан оплатить покупателям неустойку (пени) в размере одной семидесятипятой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. В случае, если дом построить невозможно в предусмотренный договором срок, застройщик обязан в течение двух месяцев уведомить об этом другую сторону и предложить внести изменения в договор.
Устанавливаются четкие сроки передачи дома дольщику после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию. В ст. 8 говорится о том, что застройщик обязан передать все квартиры покупателям в течение двух месяцев после Госкомиссии.
Застройщик стал «прозрачным»
Застройщик обязан опубликовать в средствах массовой информации или Интернете так называемую проектную декларацию. Причем, не позднее, чем за 14 дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства. В ней он сообщает все необходимые сведения о себе, а также информацию о проекте строительства, чтобы покупатель знал, что покупает не кота в мешке. В случае нарушения застройщиком требований к проектной декларации, участник долевого строительства вправе обратиться в суд или арбитражный суд с иском о признании сделки недействительной, как совершенной под влиянием заблуждения.
Кроме того, застройщик обязан предоставлять дольщику документы:
1) разрешение на строительство;
2) технико-экономическое обоснование проекта;
3) заключение государственной экспертизы проектной документации;
4)проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;
5) документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.
Квартира гарантируется
Приобретая квартиру в новостройке, покупатель может быть уверен, что по прошествии определенного времени он реально получит именно тот объект недвижимости, именно ту квартиру, на том этаже из такого-то количества комнат, за которую он заплатил. Еще один способ защиты средств дольщиков: до того момента, когда застройщик исполнит свои обязательства перед участниками долевого строительства, земельный участок и строящийся дом находятся в залоге у участников. Приобретенная ими квартира не может быть отчуждена, какие бы проблемы ни возникли у застройщика, поскольку строящееся на их деньги жилье становится их собственностью с момента регистрации.
Если обязательства не выполняются
Дольщик вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке, если, к примеру, возникли проблемы со сроками строительства,
существенно нарушены требования к качеству объекта, или меняется предусмотренная первоначальным проектом планировка квартир. В этих и иных случаях он обязан не только возвратить денежные средства участникам долевого строительства, но и проценты за пользование их деньгами в размере одной стопятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных дольщиками. Строительная компания может расторгнуть договор только через суд и спустя три месяца.
Пять лет – на претензии
Если дом построен с отступлениями от условий договора, и из-за этого ухудшилось качество жилья, покупатель по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
В договор также входит пункт о гарантийном сроке для объекта долевого строительства: не менее пяти лет после сдачи дома. Если за это время выявятся строительные недостатки, владелец квартиры вправе предъявить свои претензии застройщику. Срок исчисления этой гарантии качества исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства его участнику.
Застройщику придется раскошелиться…
1. Если средства граждан привлекались лицом, не имеющим права на такой род деятельности, то тогда должностные лица будут оштрафованы на сумму от 150 до 200 минимальных размеров оплаты труда; юридические – от 4 до 5 тысяч МРОТ.
2. Если в опубликованной проектной декларации содержится неполная и (или) недостоверная информация, нарушены сроки опубликования и (или) размещения проектной декларации либо вносимых в нее изменений, должностные лица расстанутся с суммой от 100 до 150 МРОТ, юридические – от 3 до 4 тысяч МРОТ.
3. Штраф грозит (для должностных лиц – от 100 до 150 МРОТ; для юридических – от 1 до 2 тысяч МРОТ) и в том случае, если контролирующим «долевиков» организациям представлена «липовая» отчетность, да еще и не вовремя.
Комментарий юриста адвокатского бюро «Клен, Иорданиди и партнеры» Дениса Иорданиди:
– Прошло всего несколько месяцев, как закон об участии в долевом строительстве вступил в юридическую силу. Меж тем, столичные строительные компании уже пытаются обойти неудобный для них закон, предъявляющий к ним повышенные требования, выстраивают некие параллельные, обходные, «серые» схемы, чтобы избежать законного заключения договора о долевом участии. Как юрист рекомендую всем, кто обращается в строительные компании, планируя приобрести квартиру в строящихся домах, очень внимательно отнестись к самому договору об участии в долевом строительстве. Сам договор довольно сложный, без юридической практики его трудно правильно оценить, удостовериться, что все гарантии соблюдены. Советую обращаться за помощью к юристам, специализирующимся на сопровождении сделок с недвижимостью, для проведения юридической экспертизы договора, который предлагает подписать застройщик дома, чтобы проверить его на соответствие требованиям закона. Помните, что только договор долевого участия в строительстве создает реальные гарантии защиты прав покупателям квартир.
До 1 апреля – не считается
«Можно ли от застройщика требовать заключения договора об участии в долевом строительстве многоквартирного дома в случае, если разрешение на строительство было получено им до апреля этого года, и обязан ли он этот договор заключать?
В. Н.»
– В соответствии с п. 2 ст. 27 закона об участии в долевом строительстве, если застройщик получил разрешение до 1 апреля этого года, он не обязан и не может заключать данный договор. Он обязан это делать только после вступления в силу федерального закона, то есть, после 1 апреля.
Обходной путь не пройдет
«Если застройщик уклоняется от заключения договора об участии в долевом строительстве или предлагает какие-то другие схемы, например, оформить какой-либо вексель в качестве ценной бумаги, или предлагает некую уступку права, договор финансирования, могут ли эти документы гарантировать защиту моих прав при покупке квартиры и всех гарантий, предусмотренных законом?
Илья Устинов»
– Застройщик не вправе вольно трактовать договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома или предлагать обходные схемы. Только закон об участии в долевом строительстве может предоставить вам гарантии со стороны государства исполнения всех обязательств со стороны застройщика, включая штрафные санкции и возмещение материального вреда.
Под защитой двух законов
«Распространяется ли закон о защите прав потребителей на тех, кто приобретает квартиры в новых домах?
Валерия Александрова»
– Закон о защите прав потребителей, безусловно, защищает права покупателей квартир как потребителей, предоставляя возможность обращаться в суд за защитой и восстановлением нарушенных прав. Оба федеральных закона не противоречат друг другу, но имеют свою специфику и регулируют свои отрасли. Закон «О защите прав потребителей» устанавливает лишь самые общие нормы в области защиты прав потребителей и прямо не регулирует отношения лица, вкладывающего денежные средства в строительство, и застройщика. Федеральный закон об участии в долевом строительстве является специальным, регулирующим строго определенную отрасль отношений.