Смотрите в зубы дареному коню!
Оформление договора дарения – во многих случаях лучший способ передачи квартиры родственникам. Но бывает и наоборот. Нередки ситуации, когда полученная в дар недвижимость становится одаряемому совсем не в радость.
«Умер дедушка, – сообщила моя подруга Алла. – Еду в Подмосковье на сорок дней. Помянуть надо, да и выяснить, что же все-таки можно сделать с его квартирой».
Из этой поездки вернулась Алла весьма озабоченная.
Ее дедушка не дожил неделю до своего девяностолетия. Но, несмотря на возраст, смерти его родные не ожидали. Бывший врач – он был всегда бодр и подтянут. И вдруг инсульт и быстрая кончина. Иван Анатольевич прожил долгую и достойную жизнь. Воевал, лечил людей, растил детей. В маленьком подмосковном городке за консультацией к нему шли вплоть до последнего времени.
После себя, помимо добрых воспоминаний, родным оставил Иван Анатольевич большую трехкомнатную квартиру в «сталинском» доме и проблему: что же дальше делать с этой недвижимостью?
У Ивана Анатольевича было двое детей. Но еще в середине девяностых он подарил квартиру Аллиной маме. Все эти годы женщина, будучи собственницей, оплачивала коммунальные платежи. Но прописана в этой квартире она не была, так как давно уже с мужем, дочерью и внучкой жила в столице. Зато за несколько месяцев до оформления договора дарения дедушка зарегистрировал в своей квартире сына Николая – Аллиного дядю.
Есть поговорка – в семье не без урода. Таким «уродом» благополучная интеллигентная семья считала дядю Николая.
По большому счету он – человек с трудной судьбой, сам искалечивший себе жизнь. Лет двадцать назад в студенческие годы он, выпив водочки в ресторане, ввязался в драку. И выбил глаз своему однокурснику. Дальше – тюрьма… Когда он вышел оттуда, жить бывшему студенту и уголовнику было негде. Пришлось отцу прописывать сына к себе. Но годы, проведенные за решеткой, изменили личность человека. Дедушка, обиженный на сына, подарил квартиру дочери. Кстати, дочь – Аллина мама – действительно помогала пожилому человеку. Устраивала на лечение в хорошие клиники, оплачивала отдых в санаториях.
Итак, после смерти дедушки сложилась ситуация, когда собственник владеет квартирой с прописанным в ней человеком, выписаться которому просто некуда. Жить в подмосковной квартире Аллина мама не собирается, но деньги ей нужны. Поэтому она готова продать свою собственность. А брату Николаю и так хорошо живется – одному в трехкомнатной квартире. Никуда выезжать из нее он не собирается.
Тупик или все-таки выход есть?
Ситуацию комментирует коммерческий директор агентства недвижимости «АНП – риэлт» Алексей Розанов:
– Эта история одновременно затрагивает две темы: дарения недвижимого имущества и распоряжения собственностью, в которой прописан человек.
На улицу из квартиры не выпишешь…
Ситуации, когда квартирой владеет один человек, а постоянно зарегистрированы в ней другие люди, нередки.
Риэлторам приходится сталкиваться и с совершенно парадоксальными ситуациями. Например, мы продавали квартиру женщины, которая купила ее до вступления в брак. Затем вышла замуж, прописала туда своего мужа, а потом разошлась с ним. И вот молодая женщина оказалась в пикантной ситуации. Квартира принадлежит ей, куплена до брака. Но в ней постоянно зарегистрирован ставший бывшим муж. Собственница хочет продать эту квартиру. Но сделать это можно, только предоставив мужу какое-то жилье. В этой ситуации хозяйке пришлось покупать комнату для мужа и выписывать его туда. Естественно, сумма, вырученная от продажи квартиры, оказалась меньше на цену комнаты.
Путь один – и он затратный
В ситуации, когда собственник квартиры хочет продать квартиру с зарегистрированным человеком, остается действовать по определенной схеме.
Во-первых, необходимо уговорить его выехать из данной квартиры. Во-вторых, предоставить удовлетворяющую его недвижимость. В-третьих, две сделки: продажу квартиры и покупку альтернативы – оформлять одновременно. Либо, если у постоянно зарегистрированного есть другое жилье, можно решить вопрос выплатой согласованной суммы.
Другого пути, помимо затратного, в данной ситуации нет. Когда один человек является собственником, а другой постоянно прописан в квартире, распоряжаться этой недвижимостью можно исключительно с учетом интересов проживающего (ст. 292, часть 2 ГК РФ)
Как зафиксировать договоренность?
Итак, договорившись о том, что постоянно зарегистрированный человек выпишется в предоставленное ему жилье, нужно постараться зафиксировать этот факт в нотариальном соглашении. Можно привлечь к участию в решении проблемы риэлторов. Ведь для нас понимание жизненных ситуаций других людей – хлеб насущный. Мы зарабатываем только тогда, когда сделка состоялась.
В случае с братом после того, как будет определено, чего он все-таки хочет, необходимо поехать посмотреть устраивающие его варианты свободных юридически и физически альтернатив. Также возможно оформить доверенность от него на покупку квартиры или комнаты. Это позволит покупать жилье без его участия. Одновременно с этой доверенностью взять нотариально удостоверенное обязательство, привязанное к покупке, примерно следующего содержания: «Обязуюсь после покупки мною такого-то объекта (конкретный адрес) сняться с регистрационного учета по такому-то адресу». Конечно, можно выписать человека и по суду. Но это песня долгая.
В любом случае людям придется идти на определенные траты. А потом – продавать уже свободную квартиру. Но важно еще и хранить документы, связанные со сделкой. Потому что при дальнейших операциях у покупателя возникает вопрос: «А куда выбыл человек из этой квартиры? А прибыл ли? А вдруг он где-то на вокзале бомжует?». То есть должен быть представлен ряд документов, позволяющих покупателю квартиры и риэлторам увидеть, что человек действительно переехал в купленную на его имя жилплощадь.
А нужно ли было дарить?
В нашей ситуации возникает вопрос: о чем думала мама Аллы, получая квартиру в дар у отца с прописанным братом? На момент дарения она не проживала совместно с отцом в квартире. А это значит, что при продаже квартиры она заплатит немалые налоги. Может быть, эта ситуация дает повод задуматься о том, как грамотно передавать квартиру родственникам, чтобы потом этот дар не был для них обузой?
Ситуация странная. Прописанного в квартире Николая должны были упомянуть в договоре дарения. Вообще к риэлторам часто обращаются люди за консультацией о том, каким способом лучше переоформить недвижимость на своих близких.
Если переоформить собственность нужно на супруга или родственника, проживающего в данной квартире, то лучше оформить договор дарения, поскольку в этих случаях имущество не облагается налогом. Если же человек зарегистрирован по другому адресу, тогда одаряемому придется заплатить налоги. На их размер влияют два фактора: цена квартиры и степень родства. Чем дороже квартира и чем дальше родство, тем большую сумму налога придется заплатить.
Так что советуем тщательно подумать, прежде чем принимать квартиру в дар. И все-таки посмотреть «в зубы дареному коню»…