Земля – товар, который требует аккуратности
В июне этого года Московская область возобновила проведение земельных аукционов. В целом подмосковные власти итогами второго аукциона остались удовлетворены: по результатам аукциона в бюджет области поступило более 74 миллионов рублей. Об аукционе и о перспективных планах области в земельной сфере мы беседуем с председателем «Фонда имущества Московской области» Валерием Ионовым.– Валерий Витальевич, почему так мало участков было выставлено на аукционы?
– Это наш второй крупный опыт земельных аукционов с 2003 года. Хотя земли в Подмосковье много, но той, которую можно было бы выставлять на торги, – оформленной в собственность Московской области, – фактически нет. Те участки, которые мы выставили в этот раз, были приобретены областью в собственность по закону «Об обороте земель сельхозназначения…». Ведь если собственник сельскохозяйственных земель решает продать свою землю, то первый, кому он обязан ее предложить, – это субъект Федерации (в лице правительства Московской области). Такие заявления периодически направляются в Минимущество области, с которым у Фонда есть договор. Так как мы – организация торгующая, то следим за рынком, проводим маркетинговые исследования, совместно с Минимуществом области отсматриваем участки и даем свои предложения о целесообразности приобретении земли.
Вторым источником поступления земель в областную собственность
являются земельные участки Московской области, которые должны появиться в результате проведения процедуры разграничения прав собственности на землю: федеральную, областную и муниципальную. Но процедура оформления этой земельной собственности настолько сложна, что для того, чтобы ее начать, нужно иметь большое гражданское мужество. Надо договориться с соседями о границах (а это часто может становиться предметом судебных разбирательств), получить все согласования, сформировать землеустроительное дело и получить кадастровый план. И только после этого можно обратиться в Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом по Московской области, чтобы оно передало документы в правительство РФ, которое и должно принять распоряжение, определив, наконец, чья эта земля – субъекта Федерации, муниципалитета или вообще относится к федеральной собственности.
– Что же является основным резервом пополнения земель областной собственности?
– Нашим резервом являются земли фонда перераспределения. Именно сотрудники Фонда имущества занимались в свое время долями и паями бывших колхозников и работников совхозов. Когда на заре приватизации сельхозземли делились между работниками различных хозяйств, получалось следующее. Допустим, в хозяйстве «Заря» есть 6 тысяч га земли, на которых трудится тысяча человек. По идее, каждому из них должно было бы причитаться по 6 гектаров. Но на деле люди получали в несколько раз меньше. Ведь в районе, где расположено хозяйство, есть еще работники инфраструктуры (сельские учителя, врачи и прочие бюджетники), пенсионеры данного хозяйства, наконец, служащие в армии, которые также имеют право на земельную долю. И таких могло набраться еще около 200 человек. Поэтому в каждом районе устанавливались средне-районные нормы земельного надела на одного человека – в нашем случае они составили примерно 1,5 гектара. Таким образом, совокупная земельная доля всех имеющих право на земельный надел будет равна 1 800 га – они и будут приватизированы, а остальные 4 200 га будут отнесены к фонду перераспределения, который находится в ведении области.
Правда, так обстояли дела на заре приватизации. Сейчас земли в фонд перераспределения поступают только при отказе какого-нибудь фермера или хозяйства от своего участка. За год таких «отказных» земель собирается до полутора тысяч гектаров. Понятно, что это не земли на Рублевке, а рядовые подмосковные участки.
– И какова судьба этих земель?
– По Земельному кодексу и по закону о разграничении прав собственности на землю участки, входящие в состав фонда перераспределения, должны быть отнесены к землям
субъекта Федерации. Когда это будет сделано, тогда у нас получится новая земельная собственность. На сегодня площадь «фондовых» земель Московской области составляет примерно 100 тысяч гектаров как старых, так и новых поступлений. Они находятся в постоянном движении – земли не только поступают в фонд, но из него выделяются для садово-огороднических товариществ и т. д. Но если мы сейчас, к примеру, отдаем какой-то участок в аренду, то поступления от арендаторов будут делиться на три части: 50% идет муниципалитету, 35% – субъекту Федерации, оставшиеся 15% – самой Федерации. А если земля будет оформлена в собственность субъекта Федерации, то он будет получать все платежи в полном объеме. Так что побороться есть за что, правда, сама процедура разграничения, как уже было сказано, долгая и дорогостоящая. Но зато в ее результате на рынке появится больше земли.
– Скоро вступит в силу так называемая аукционная норма нового Градостроительного кодекса – все земельные участки, которые находятся в собственности субъекта Федерации или муниципалитетов, должны будут в обязательном порядке распределяться под жилищное строительство через систему открытых торгов. Как область готовится к нововведениям?
– Здесь есть свои сложности и проблемы. Участки, которые по новому Градостроительному кодексу должны с 1 октября реализовываться только
через аукционы, в первую очередь, должны выделяться в соответствии с существующим генеральным планом застройки. И муниципалитеты должны учитывать, есть ли там коммуникации и существующая застройка, или всю инфраструктуру надо создавать с нуля. Должны проходить публичные слушания, земли должны быть не только правильно оформлены их собственниками
(муниципалитетами или субъектом Федерации), но и иметь всю необходимую инфраструктуру.
Это очень большая и сложная работа. И для муниципальных образований, и для строительного комплекса Московской области. Такая задача губернатором была поставлена, и она постепенно решается. В правительстве Московской области прошли специальные слушания, посвященные разбору ситуации. Работа ведется интенсивно, и к нужному сроку мы надеемся ее завершить. Ведь точечной застройкой проблемы не решить.
– Насколько вообще приемлемы для области как для субъекта РФ общефедеральные законы?
– На мой взгляд, вопрос не очень корректен. Не может быть приемлемых или неприемлемых федеральных законов. Если федеральный закон вступил в силу, то мы его обязаны выполнять. Мы можем продолжать уточнять какие-то моменты, позиции, обращаться с проектами поправок в Государственную Думу, но при этом выполняя то, что предписано в законе на сей момент.
– Как вы оцениваете прошедший земельный аукцион? Какие сложности возникали при его проведении?
– В этом году аукцион был лучше организован. У нас была довольно мощная реклама – мы давали объявления и в нашей областной печати, и в центральных газетах, которые читают все («Ведомости», «Коммерсантъ», «Российская газета», «Из рук в руки» и т. д.), выпустили бюллетени, разместили информацию на пятидесяти интернетовских сайтах. Не забыли и об индивидуальной работе с нашими бывшими и потенциальными клиентами.
Земля – это товар, который требует очень внимательного и аккуратного отношения. Поэтому, готовя и проводя наш аукцион, мы выполняли все требования закона. К примеру, наш аукционный шаг по одному из проведенных аукционов равнялся 80 тысячам рублей (по закону он не может превышать 5% от стоимости самого дешевого лота, выставляемого на продажу, и не может меняться на протяжении всего аукциона), и поэтому, когда борьба за участок шла между несколькими претендентами, мы вынуждены были повышать цену именно на такую сумму.
К сожалению, у нас не «Сотбис», где вы можете встать и объявить ту цену, за которую намереваетесь приобрести понравившийся вам лот. Поэтому на последнем участке покупатели повышали цену постепенно, и делали это целых 184 раза! Итоговые протоколы мы готовили потом несколько часов: каждый шаг обязательно должен быть зафиксирован. Упрощать процедуру мы не могли – не по закону. Соблюдение законности вплоть до запятой – это жесткая позиция нашего Фонда.
– И на этот раз не все участки обрели своих новых хозяев. Неясной осталась судьба самого большого, он и в прошлый раз не был «пристроен». Как область намерена с ним поступить?
– Что касается «отложенного» участка, то мы уже подали свои соображения на этот счет в областное Минимущество. Мы считаем, что этот участок нужно еще раз выставить на продажу. Интерес к нему уже проявляется. Вот вы, когда приходите в магазин и вам нравится какая-то вещь, иногда раздумываете и сомневаетесь, стоит ли покупать ее сейчас: вроде бы дороговато, и деньги на другое надо потратить. Но, когда вы решаете зайти за ней вечерком, то может оказаться, что магазин закрыт на переучет. И тогда вы переживаете, что надо было бы взять ее утром. Мы можем выставить и один этот участок, не «пристегивая» к нему никаких других, тем самым не отвлекая от него внимание потенциальных покупателей.
О нашем собеседнике:
Ионов Валерий Витальевич родился в 1950 году в городе Белорецке, Южный Урал.
Закончил Ленинградский механический институт, Московский открытый университет, Финансовую академию при правительстве РФ.
Работал директором Подольского завода «Стройиндустрия», заместителем главы администрации Подольского района, возглавлял НКО ЗАО «Центральная расчетная палата». С 2001 года работает председателем ГСУ МО «Фонд имущества Московской области». Заслуженный экономист Московской области.
Женат, имеет дочь.