Предпочтения с годами меняются
Эксперты почти единодушны: рынок загородной недвижимости имеет устойчивую динамику роста. Главная тенденция последних лет – смещение потребительских предпочтений в сторону так называемых «организованных» коттеджных поселков с развитой инфраструктурой, которые удачно вписываются в природные ландшафты окружающих земель. Оно и понятно, ведь приятное с полезным здесь сочетаются просто идеально. Кроме того, желание «убежать» из мегаполиса и наслаждаться всеми прелестями жизни на природе подкрепляется возможностью сделать одно из лучших капиталовложений. Рассмотрим более подробно, как сегодня выглядит аудитория потребителей этого вида загородного жилья и каковы ее предпочтения.
На протяжении последних трех лет проводилось ежегодное исследование предпочтений потребителей рынка строительства и продажи коттеджей Подмосковья. Делалось это методом опроса профессиональных участников рынка недвижимости. Исследование показало, что по многим из рассматриваемых аспектов (социально-демографическая характеристика клиентов и их цели на рынке коттеджей, характеристики и оснащение коттеджа, благоустройство земельного участка коттеджа и поселка, инфраструктура, ценовые характеристики коттеджа) предпочтения покупателей достаточно стабильны, несмотря на происходящие на рынке изменения.
Если рассмотреть результаты количественной оценки изменения спроса на коттеджи в Подмосковье в 2001–2004 гг., то после близких показателей прироста на первичном и вторичном рынках в 2001 году (16,3% и 17,2% соответственно) эксперты отмечают в 2002 году прирост на первичном рынке на 16,8% и стабильность на вторичном (0,9%), в 2003 году – прирост на 18,4% на первичном и отсутствие прироста на вторичном (-2,25%), в 2004 году – еще более высокий прирост (24,3%) на первичном рынке и продолжающаяся стагнация на вторичном (-1,19%). То есть сегодня покупатель предпочитает так называемый новострой в организованных коттеджных поселках. Эта тенденция продолжается с 2002 года.
Среди покупателей коттеджей в Подмосковье становится все больше молодых семей. Оценка экспертами состава такой семьи изменилась в сторону некоторого уменьшения числа ее членов. Увеличились доли семей из трех человек и сократились доли больших семей из 6–7 человек, при этом увеличилось число ответов о наличии детей дошкольного возраста. Наиболее вероятный типичный состав семьи, приобретающей коттедж в Подмосковье – 4 человека, из них двое взрослых и двое детей дошкольного и школьного возраста.
Структура покупателей на рынке коттеджей Подмосковья в зависимости от места постоянного (последнего) проживания также претерпела некоторые изменения. Несколько увеличилась доля покупателей из Москвы и особенно Подмосковья, а также наметилось общее снижение доли приобретателей недвижимости из «сырьевых» регионов Сибири и Дальнего Востока. Возможно, это новая тенденция рынка московского региона, связанная с уменьшением доли «богатых» мигрантов и повышением числа местных покупателей загородного жилья эконом-класса.
Соотношение спроса на постоянное и временное (сезонное) проживание в коттеджах продолжило свое смещение в сторону увеличения доли покупателей, желающих приобрести коттедж для временного проживания. По мнению экспертов, соотношение спроса на постоянное и временное жилье стало 1/1. Прогноз изменения этого соотношения на ближайшие 5–10 лет хоть и сохранился в сторону увеличения постоянно проживающих, но оценка их доли в прогнозируемом спросе также уменьшилась. Объясняется это увеличением присутствия на данном рынке москвичей и жителей Подмосковья по сравнению с долей иногородних покупателей, что было проиллюстрировано раннее.
Кроме того, за последние годы произошли и изменения в оценке предпочтений покупателей относительно степени готовности коттеджа. Уменьшилась как доля покупателей, желающих приобрести готовый коттедж, так и коттедж без чистовой отделки. Но при этом выросла доля желающих приобрести недостроенный дом и, в первую очередь, с подведенными коммуникациями. По оценке аналитиков, данная категория покупателей старается сэкономить вложения, а вариант покупки недостроенного коттеджа дает экономию средств в условиях роста цен на рынке.
Результаты опроса респондентов о наиболее предпочитаемой покупателями этажности коттеджей говорят о смещении потребительских предпочтений в сторону малоэтажной застройки.
Также значительно изменились предпочтения покупателей относительно типа гаража. Теперь они хотят иметь отдельно стоящие или пристроенные гаражи без входа из дома. Эксперты считают, что причинами тому являются неудобство эксплуатации автомашины, проникновение технических запахов в жилое помещение и необходимость отапливать гараж.
Оценка влияния элементов благоустройства участка на цену сделки показала, что цена коттеджа больше всего увеличивается за счет следующих элементов благоустройства поселка: лесные деревья на участке, естественный водоем и лесная или развитая парковая зона. Положительная динамика величины этого прироста соответствует реалиям рынка – подобных предложений по не очень удаленным от Москвы расстояниям, особенно по наиболее востребованным направлениям, с каждым годом становится все меньше, и в условиях высокого спроса на эти естественные элементы благоустройства цена на них растет.
Надо также отметить, что изменились и требования покупателей к элементам инфраструктуры поселка. При этом на первом месте остаются вопросы безопасности и охраны поселка, а также удобство подъезда.
Выросла и оценка экспертами приемлемой для покупателей величины ежемесячных платежей за проживание и эксплуатацию коттеджа (включая все коммунальные платежи, оплату охраны и т.д.). Уменьшилась доля покупателей, готовых платить не более чем $50 в месяц, появились покупатели, готовые платить до $1000 в месяц. Средневзвешенная оценка уровня ежемесячных платежей за эксплуатацию и проживание в коттеджах в 2002 г. составила 139 долл. в месяц, в 2003 г. – 156 долл., а в этом году – 165 долл. в месяц.
И в заключение отметим: в последние год-два на рынок очень активно стали выходить потребители эконом-класса. Их становится все больше и больше. А увеличение спроса, как мы знаем, ведет к повышению цен.
Материал подготовлен на основе исследований рынка загородной недвижимости сертифицированными аналитиками: директором аналитического центра компании «МИЭЛЬ-недвижимость» Геннадием СТЕРНИКОМ и начальником отдела аналитики корпорации «БЕСТ-недвижимость» Владиславом ЛУЦКОВЫМ