Договор мены: сделай сам
Сегодняшний выпуск «СБ» не совсем обычный. Своим опытом самостоятельного, без посредников, проведения сделки – оформления и государственной регистрации договора мены — делится читатель нашей газеты Александр Сизов.Напомним, мена — это сделка, когда обе стороны являются собственниками жилья, которым они обмениваются. То есть собственность меняется на собственность, например, приватизированная квартира — на приватизированную. Договор мены подразумевает, что владельцы одной квартиры в полном составе переезжают и приобретают те же права в другой квартире. В основном он регулируется Гражданским кодексом. Надеемся, что хождения по «этапам» нашего автора, его советы, как и на чем можно сэкономить, пригодятся читателям «КР».
Между нами, родственниками
Полгода назад у моей семьи и наших родственников возникла необходимость поменяться квартирами. Говоря юридическим языком, произвести смену прав собственности жилых помещений. Де-факто мы это уже сделали и жили каждый на своей новой жилплощади. Но ранее оформить то, что уже стало реальностью, не могли – отсутствовали документы, подтверждающие право собственности на 2-комнатную квартиру в новостройке.
Обращаю внимание потенциальных инвесторов в строительство нового жилья в Москве: регистрация прав собственности на квартиру в новостройке может ощутимо затянуться. Так, в нашем случае эту процедуру осуществлял сам застройщик, и длилась она более года.
Но вот, наконец, документы у нас на руках, и можно начинать процесс смены собственников. Поскольку участники сделки с той и другой стороны имели возможность варьировать своим рабочим временем, было решено попробовать пуститься в «самостоятельное плавание», исключив из процесса пункт «Спонсорская поддержка агентства недвижимости».
Обращаю особое внимание читателей еще на один немаловажный факт: стороны, участвующие в сделке, состоят в родственных отношениях и полностью доверяют друг другу. А «история» квартир была досконально известна и тем, и другим.
Далее повествование разбито на этапы, для каждого приводится затраченное на хлопоты время (с учетом дороги и ожидания в очередях), а также денежные расходы (не считая транспортных).
Этап 1.
Юридическая консультация 1
Для начала мы решили проконсультироваться у специалиста, как лучше осуществить задуманную «рокировку» квартирами. Одна из сторон посетила юридическую консультацию. Здесь посоветовали произвести действие по смене собственников с заключением двух договоров купли-продажи. А также выразили согласие «помочь» в сделке, составив договор – за 2 000 рублей. Кроме того, предложили свои услуги по сбору документов «всего» за 400 долларов США с каждой стороны. Цена предложения нас не устроила. И мы его вежливо отклонили. Вечером того же дня решили проконсультироваться у другого юриста.
Затраты: время –2 часа, деньги – 500 рублей.
Этап 2.
Юридическая консультация 2
При первой консультации нам почему-то «забыли» сказать о возможности вместо двух договоров купли-продажи заключить один – договор мены. Об этом варианте мы узнали, посетив через неделю другую юридическую консультацию. Юрист на сей раз объяснил, что наименее затратным способом смены собственников является именно заключение договора мены жилых помещений. Экономия очевидна, так как и государственную пошлину нужно платить за один договор, и вообще оформление каждого договора стоит денег, а один документ получится дешевле двух. Кроме того, нотариальное согласие супруга тоже потребуется оформлять только в одном экземпляре. При заключении же договора купли-продажи необходимо предоставить нотариально заверенное согласие супруга и на сделку купли, и на сделку продажи, а это лишние 500 рублей.
Также были предложены услуги по составлению договора – уже за 1 500 рублей. Но мы, подумав, решили сделать это самостоятельно. Шаблон документа был найден по Интернету в справочной системе «Гарант». Также по обоюдному согласию было решено отказаться от нотариального заверения сделки (1,5% от суммы сделки) и заключить договор в простой письменной форме.
Затраты: время – 2 часа, деньги – 500 рублей.
Этап 3.
Визит в орган регистрации сделок с недвижимостью
О пакете документов, необходимых для заключения договора мены, мы узнали в Центре регистрации прав собственности на жилые помещения в г. Москве. Там на видном месте вывешен список документов, которые требуются для проведения любых сделок с недвижимостью. Переписав то, что нам нужно, приступили к сбору пакета.
Затраты: время – 2 часа.
Этап 4.
Получение справок БТИ
Для заключения договора мены необходимы справки БТИ, которые выдаются собственникам помещений или на основании нотариальной доверенности другим лицам. В нашем случае мы (собственники) самостоятельно посетили Бюро технической инвентаризации и оставили заявки на изготовление необходимых документов. Через две недели их получили. Пришлось отстоять в очередях, но полтора-два часа можно и потерпеть.
Обращаю внимание, что справка об оценочной стоимости квартир при регистрации договора мены нам не понадобилась. Она может пригодиться, если обмен производится с доплатой, – тогда в договоре указывается ее размер. У нас же никаких доплат не было, поэтому мы могли ограничиться поэтажным планом и экспликацией. В этом случае затраты на регистрацию были бы еще меньше.
Затраты: время – 8 часов, деньги – около 1 000 рублей за два комплекта документов.
Этап 5.
Получение справок в налоговой инспекции
Справку от налоговиков об отсутствии задолженности по налогам на имущество нас попросили представить органы опеки. В иных случаях, при заключении подобных сделок, если в семье нет подопечных, она не требуется.
На однокомнатную квартиру такая справка была получена за один визит, а вот с бумагой на новостройку вышла заминка. В связи с тем, что информация об этом доме отсутствовала в налоговой инспекции, было рекомендовано зайти через неделю. Но и через неделю мы ушли ни с чем. Пришлось немного понервничать и обращаться к руководству налоговой инспекции для получения этого документа. В результате проведенных «переговоров» справка была получена спустя еще неделю. Причем, нам ее выдали только после того, как мы авансом оплатили налог за следующий год и предъявили квитанцию из Сбербанка. Затраты на оплату налогов не учитываются в общих затратах на оформление договора мены, так как их в любом случае добросовестный налогоплательщик обязан будет оплатить.
Получение справок из налоговой инспекции и БТИ можно совместить по времени, и тем самым уменьшить общий срок оформления сделки.
Затраты: время – 14 часов.
Этап 6.
Получение справок в ЕИРЦ (Едином информационно-расчетном центре)
За выпиской из домовой книги и справкой об отсутствии задолженности по оплате квартплаты надо обращаться в ДЕЗ или ЕИРЦ. Получение этих справок также не заняло много времени и не было обременительно по деньгам.
Поскольку эти справки получить нетрудно (во всяком случае, так было у нас), желательно заказать их непосредственно перед передачей всего пакета документов на регистрацию. Срок действия этих справок ограничивается одним месяцем.
Затраты: время – 4 часа, деньги – около 200 рублей за два комплекта документов.
Этап 7.
Получение согласия опекунского совета на заключение договора мены
В связи с тем, что одним из собственников однокомнатной квартиры являлся несовершеннолетний, то при регистрации договора требовалось получить согласие опекунского совета на проведение сделки (в ГК сказано, что распоряжаться имуществом подопечного можно только с согласия органов опеки и попечительства).
В нашем случае это не составляло особой проблемы, поскольку при заключении договора мены несовершеннолетний выписывался в квартиру большей площади. Кроме того, предусматривалось сохранение его права собственности на одну вторую часть 2-комнатной квартиры. На этом этапе необходимо предъявить справки БТИ на помещения, которые будут обменены по договору мены. Таким образом, из заключаемого договора было ясно, что условия проживания несовершеннолетнего Петрова Алексея Константиновича улучшатся. Через две недели справка была готова. Можно было «ускорить» ее получение, но мы не торопились.
Обращаю внимание читателей: в опекунский совет необходимо представить выписку из домовой книги, содержащую сведения о регистрации несовершеннолетнего по новому месту проживания. Это делается после регистрации договора мены в органе государственной регистрации и «прописки» ребенка по новому адресу.
Затраты: время – 5 часов.
Этап 8.
Получение нотариально заверенного согласия супругов
Самый простой этап. Дело в том, что при обмене квартиры, приобретенной супругом в период брака, требуется его согласие на заключение договора мены. Пришли к нотариусу с оригиналами и копиями свидетельств о собственности на квартиры и паспортами, оформили согласие супругов собственников жилых помещений на заключение договора мены. Единственный минус – пришлось постоять в очереди.
Затраты: время – 4 часа, деньги – 1 000 рублей за два нотариально заверенных согласия супругов.
Этап 9.
Составление договора мены жилых помещений
Образец договора мены жилых помещений был взят из справочной системы «Гарант». Однако его пришлось немного подкорректировать в связи с конкретными условиями сделки.
Внимание! Чем меньше вы отступаете от образца договора, тем лучше. Страницы договора должны быть пронумерованы и сшиты нитью.
Затраты: время – 8 часов.
Этап 10.
Сдача документов на государственную регистрацию
Договор мены подлежит обязательной государственной регистрации в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по городу Москве.
Перед сдачей документов на госрегистрацию необходимо произвести оплату регистрации договора, а также свидетельств на право собственности на новые квартиры. В нашем случае сумма составила 1 500 рублей. Сдача документов прошла без проблем, хотя пришлось отстоять очередь. Некоторые коллеги по очереди приходили сюда в третий раз – не у всех получается сдать документы с одного захода.
Перед тем, как нести пакет документов на госрегистрацию, мы решили подстраховаться и обратились за консультацией к юристу, находящемуся непосредственно в Центре регистрации прав собственности на жилые помещения. Взяв с нас 300 рублей, он указал нам на мелкие шероховатости в нашем договоре и на одну серьезную ошибку (договор в нашем случае должен был быть составлен в четырех, а не в трех экземплярах). Быстренько, подправив проект договора и распечатав его новую редакцию, мы завершили формирование необходимого пакета документов для его сдачи на государственную регистрацию.
Затраты: время – 4 часа, деньги –1 800 рублей.
Этап 11.
Получение зарегистрированного договора и свидетельств на право собственности
Через месяц после подачи пакета документов на регистрацию договора мены квартир подошел назначенный срок на получение зарегистрированного договора и новых свидетельств на право собственности. В этот раз очередь была небольшая, и документы выдали достаточно быстро. В тот же день мы самостоятельно составили два передаточных акта и подписали их. Сделка завершилась.
Затраты: время – 2 часа.
Туда я больше не ходок
Комментарий президента Московской ассоциации-гильдии риэлторов Михаила Гороховского:
– Все мы можем в случае нужды и потолок покрасить, и туфли подклеить. И законно гордимся тем, что руки у нас растут из правильного места. Приведенная здесь история с благополучным концом такого же плана: человек работает в организации, где на его рабочем месте есть компьютер с лазерным принтером, юридическая справочная система «Гарант» (которая в немалую сумму обходится его фирме), с работы в любое время можно отпроситься у босса, есть навык работы с документами. Кроме того, в наличии полезные личные качества (например, терпение, цепкость восприятия), которыми далеко не каждый обладает.
Сам я прошлым летом оформлял сделку дарения машино-места в гараже. Тоже между родственниками: мой тесть подарил машино-место моей жене. У меня эта операция от момента первого обращения до получения свидетельства о регистрации заняла три месяца. Я также самостоятельно подготовил проект договора. Один раз отвез тещу к нотариусу. Но БТИ и отделение регистрационной службы мне пришлось посетить в общей сложности 7 раз из-за того, что БТИ изменило форму написания адреса машино-мест в гаражах манежного типа. Тем самым органы БТИ создали ситуацию, при которой все 500 тысяч владельцев машино-мест в московских гаражах столкнутся с подобными проблемами при регистрации сделок.
Во второй раз, если мне понадобится оформить какую-то сделку с кем-то из родственников, я уже найму кого-нибудь. Будем считать это моей слабостью, недостатками характера, но я туда больше не пойду.
Время – тоже деньги
Комментарий юриста корпорации «Рескор» Людмилы Саушкиной:
– Наверное, личный опыт, которым поделился Александр Сизов, кому-то может пригодиться. Все этапы они прошли правильно, проделав самостоятельно путь оформления и регистрации договора мены. Правда, это довольно простая сделка – когда меняются «чистые» квартиры, не выстраиваются лишние «цепочки», и люди друг другу доверяют.
Кстати, когда юрист № 1 посоветовал оформить два договора купли-продажи вместо одного договора мены, юридически он был прав. Купля-продажа, в соответствии с ГК, приравнивается к мене. Другое дело, что за два договора он взял бы и больше денег. Так что в этом случае правильнее составить и зарегистрировать договор мены. Что и сделал Александр.
Сейчас стало возможным довольно быстро получить необходимые справки в ЕИРЦ, они стали работать по очень удобному для посетителей графику, включая субботы. А вот то, что читателю газеты удалось пройти через БТИ всего за четыре часа – большое везение. Успел! Сейчас там такие огромные очереди, что люди записываются. Можно прийти в шесть утра, простоять весь день, да так и не добраться до заветного окошечка.
Для того чтобы самостоятельно оформить и зарегистрировать сделку, не обязательно иметь специальное высшее образование – сейчас все доступно. Много информации в Интернете, специальной литературы в продаже. Не составляет большого труда найти образцы договоров. И чтобы составить их самим – тоже не нужно быть семи пядей во лбу. В Москве, кстати, органы регистрации очень лояльно относятся к договорам, составленным в простой письменной форме. В отличие от Подмосковья. Там такие договоры не принимают, заставляют обращаться к нотариусу, либо к специалисту – сотруднику регистрационной палаты. К ним обычно выстраиваются большие очереди.
Но если вы готовы пройти этот путь сами (вам некуда спешить, у вас есть свободное время и желание сидеть в очередях) – то почему бы и нет? Вполне можно обойтись и без услуг риэлторов. Они, естественно, стоят недешево. Так что на деньгах наверняка сэкономите. А вот по времени придется идти на большие затраты. Для кого-то выгоднее оплатить профессиональную скорость. Ведь для многих время – тоже деньги.
Заключение.
Сам себе риэлтор
От первого до последнего этапа прошло два с половиной календарных месяца. Затрачено примерно 60 часов рабочего времени (с учетом времени на дорогу в различные инстанции и ожидания в очередях) и 4 900 рублей с двух сторон (то есть затраты каждой из сторон составили менее 100 долларов США). Тогда как услуги риэлторов стоили бы каждой семье не менее 400 – 500 долларов. Исходя из собственного опыта, можно сделать вывод: подготовка и регистрация договора мены жилых помещений не составляет особой проблемы. Для образованного человека – ничего сложного, он вполне может стать сам себе риэлтором. Естественно, задачу облегчает наличие свободного времени, а самостоятельное оформление сделки целесообразно, если стоимость затраченного вами рабочего времени ниже стоимости услуг агентства недвижимости или частного маклера. В нашем случае эти требования были выполнены.
Успехов вам в решении ваших жилищных проблем!