Мена. Махнем, не глядя?..
Вы «выросли» из своей квартиры по причине увеличения численности ее «населения», или благосостояние улучшилось, и теперь можете позволить себе поменять жилье на лучшее? А может, вас не устраивает район обитания, и хочется перебраться поближе к родной мамочке (любимой работе и т. д.)? Или вы — любитель природы, свежего воздуха, и вам осточертели виды из окна серых однотипных «панелек», или, того хуже, заводских труб… Словом, если хочется улучшить свои жилищные условия без излишних затрат, мена – один из самых верных и доступных способов сделать это.
Мена – что это такое
Термин «мена» применяется по нормам гражданского законодательства, когда сторонами договора выступают собственники жилья. По договору мены жилыми помещениями каждая из сторон обязуется передать другой стороне в собственность жилье в обмен на другое. То есть собственность меняется на собственность.
Какие документы нужны для оформления договора:
1. Выписка из домовой книги.
2. Лицевой счет.
3. Справки из БТИ с оценочной стоимостью квартиры и экспликацией – поэтажным планом квартиры.
4. Подписи всех собственников. Договор заключается у нотариуса или в простой письменной форме.
Договор мены подлежит обязательной государственной регистрации в Главном управлении федеральной регистрационной службы по городу Москве.
Если квартиры меняются в разных регионах (например, Москва на Люберцы), то договор мены подлежит двойной государственной регистрации.
Принудительный обмен жилых помещений невозможен.
Нередко мена жилыми помещениями на практике оформляется не путем заключения одного договора мены, а двух договоров купли-продажи.
Все на продажу?
Можно, конечно, пуститься в самостоятельное «плавание», обменивая одну жилплощадь на другую. Еще недавно самым большим плюсом самостоятельного обмена считалась дешевизна. Однако сейчас, с ростом цен на рекламу и оформление, как бы этот плюс не превратился в минус. А самое главное – велика вероятность быть обманутым, потерять все, отдав свое хорошее жилье в обмен на «нечистую» по документам квартиру. Кроме того, охота вам «засвечиваться», публикуя в рекламе свой телефон, который может заинтересовать не только тех, кто вам нужен? Ну, и немало иных мелочей, скажем, необходимость напряженно ожидать звонки телефона или основательно разобраться в системе оформления сделки.
Самый быстрый и современный способ обмена жильем – продажа одной квартиры и купля на вырученные деньги другой. Часто с доплатой, но иногда и без нее. Вы приходите в агентство недвижимости, оцениваете свою квартиру, а также то, что требуется вам взамен. Затем решаете, устроит ли вас разница, которую получаете (или сумма, которую придется доплатить). Если да, то заключаете договор о продаже с обязательным условием одновременной покупки квартиры, все характеристики которой будут записаны в договоре. Это наиболее быстрый и надежный способ: продать и одновременно купить то, что требуется взамен, реально можно быстрее, чем найти вариант обмена. Кроме того, предоставляется широкий выбор, возможность подобрать практически любую квартиру.
По сути, такая продажа от обмена не отличается: вы получаете право на другую квартиру одновременно с продажей своей.
Стоимость услуги будет оговорена в момент заключения договора. Как показывает практика, чаще всего это не будет вам стоить ничего: услуги агентства оплачивает покупатель вашей квартиры.
Обратите внимание на очень важный момент. Если у вас жилье не приватизировано, и приватизировать его нет возможности, то вам вряд ли смогут помочь.
И продавец, и покупатель
– Сделки с жильем лучше всего совершать на этапе стабилизации рынка, – считает управляющий директор компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Алексей Шленов. – Эффект от такой операции оптимален, а ожидаемый результат максимален. При активном росте цен, выставляя свою квартиру на продажу, можно разминуться в их разнице – продать свое жилье по одной стоимости, а купить уже подороже. Но это невыгодно. При падении же (хотя это пока, скорее, из области фантастики) невыгодно всякий раз понижать цену собственной квартиры, выставленной на реализацию.
Удачное равновесие между спросом и предложением – оптимальный этап развития рынка для «обменной» операции. Период ажиотажного поведения покупателей, когда продается все, что выставляется на рыночный «прилавок», а предложения катастрофически не хватает, неудачен, прежде всего, для покупателя. Ему приходится, как на распродаже, «брать то, что подвернется под руку», иначе раскупят и это. Небольшой спрос и широкий ассортимент предложения неблагоприятен для продавца, поскольку реализовать свою квартиру в такой момент довольно непросто. В случае же «обменной сделки» продавец и покупатель – одно и то же лицо, поэтому здесь важно и удачно продать, и выгодно купить квартиру.
Сегодня на вторичном рынке недвижимости реализуется отложенный спрос прошлой осени, когда из-за событий в банковской сфере и в связи с ожиданиями некоторых людей снижения цен на рынке жилья многие решили повременить с приобретением квартиры. Те, кто в прошлом году отложили покупку, решили сделать это нынешней весной и летом.
По данным аналитического центра «МИЭЛЬ-Недвижимость», объем продаж по основным сегментам рынка вырос до уровня лучших месяцев прошлого года.
Только цифры
- Ежегодно в Москве происходит около 50 тысяч обменов жилых помещений.
- По данным риэлторов, около 50% сделок на рынке недвижимости – обменные, когда собственник продает свою квартиру и на эти деньги (иногда с доплатой) покупает новую.
Цены
По словам управляющего директора компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Руслана Сейт-Люманова, средняя стоимость квадратного метра за пределами столицы варьируется от 500 долларов за кв. м. В городах-спутниках рядом с МКАД – до 1 500 долларов.
Прогноз
Сейчас, по данным специалистов, цены растут в среднем на 1 – 1,5% в месяц, что является оптимальным как для покупки квартиры, так и для продажи. Однако, по мнению экспертов, очередного скачка стоимости квадратного метра сначала на первичном, а затем и на вторичном рынке, стоит ожидать совсем скоро. Причина тому – принятие пакета законопроектов, в том числе нового Жилищного кодекса РФ и закона о долевом строительстве.
Благодаря им спрос стимулируется, а вот предложение… Так, часть объектов со вторичного рынка уйдет за счет неприватизированных квартир, с первичного – за счет ужесточения требований к застройщикам по возведению и реализации проектов. Установившийся в последнее время относительный баланс между спросом и предложением будет нарушен, и квартиры вновь станут дефицитом.