Только безвозмездно
О том, какие последствия могут возникнуть для дарителя и одаряемого, если будет доказана возмездность сделки, размышляет юрист агентства недвижимости «Рескор» Людмила САУШКИНА.Дарить ли долю?
Представим себе коммунальную квартиру, где комната принадлежит хозяину на праве общей долевой собственности. То есть собственник владеет не просто комнатой, но и долей в квартире. В этом случае у соседей возникает первоочередное право покупки комнаты.
По закону собственник доли должен отправить соседям предложение воспользоваться своим первоочередным правом покупки. Но распространены случаи, когда соседи просто не берут конверт, отправленный нотариусом с уведомлением. Они не хотят, чтобы доля в квартире, принадлежащая их соседу, была продана, но и сами не выкупают ее. Бывает, что соседи выражают согласие купить долю на рыночных условиях. Время идет, а они так и не приходят к нотариусу подписывать договор купли-продажи… Тогда соседям высылается новое предложение. Для собственника продажа доли в квартире может затянуться на неопределенное время.
Поэтому иногда продавцы долей в коммуналках прибегают к заключению договора дарения. Ведь на безвозмездную передачу доли в собственность они имеют право без согласия соседей.
Но покупателям я все-таки не рекомендую приобретать комнаты по договору дарения. В случае расторжения договора есть опасность оказаться и без комнаты, и без денег. Сделка дарения – это безвозмездная сделка. Факт передачи денег за комнату, которая дарится, нельзя фиксировать юридически и документально.
Правда, некоторые одаряемые, чтобы себя «обезопасить», берут с дарителя расписку об уплаченных деньгах за подаренную комнату. Но если такая расписка попадет в суд, то на сто процентов договор дарения будет расторгнут.
Доказать мнимость сделки могут соседи в случае, если каким-то образом расписка о передаче денег попадет им в руки. Либо может возникнуть такая ситуация. Сосед, продававший долю, предлагал ее выкупить, и вдруг подарил постороннему человеку. Суд это наведет на определенные мысли. Ведь у собственника доли в квартире были намерения продать. У соседей – доказательства намерений – предложения о покупке, направленные через нотариуса.
Оформляя комнату по договору дарения, одаряемый должен четко понимать, какие последствия могут возникнуть. Кстати, даже сам даритель доли, имея на руках расписку о передаче денег, может пойти в суд и расторгнуть договор.
Родственникам – дарим!
Оформление договора дарения распространено при передаче собственности между родственниками, особенно, если они зарегистрированы в одной квартире. Во многих ситуациях родственникам лучше недвижимость дарить, а не продавать. Ведь договор купли-продажи, оформленный между родственниками, тоже может навести на мысли о притворности сделки. Сделка купли-продажи предполагает передачу денег.
Правда, существуют ситуации, когда передавать квартиру договором дарения родным не рекомендуется. Это в случаях, когда между родственниками ведутся какие-то споры. Например, пожилая бабушка дарит квартиру племяннику. А у нее есть наследники первой очереди: сыновья. На основании этого данный договор дарения в суде может быть расторгнут.
С другой стороны, для расторжения договора дарения нужны очень веские основания. Многие пожилые люди дарят квартиры внукам, другим родственникам, а потом жалуются: «Я подарил квартиру, а за мной никто не ухаживает». Пенсионеров, оказавшихся в таком положении, жалко. Но они должны помнить, что дарение – это безвозмездная сделка, никаких условий по содержанию в договоре прописано быть не может.
Иногда бывают случаи, когда собственник дарит недвижимость сразу нескольким родственникам. Тогда все одаряемые оказываются участниками общей долевой собственности. У дольщиков появляется первоочередное право покупки. То есть возникает та же ситуация, что и в коммунальной квартире. Кстати, подарить долю в квартире можно, даже если лицевой счет в квартире неделим, и фактически определить ее нельзя. Юридически же доли одаряемых будут выделены и в однокомнатной, и в двухкомнатной квартире со смежными комнатами.
Что делать не родственникам
Иногда договор дарения стремятся оформить и не родственники. Известно, что между супругами совместно нажитое имущество в случае расторжения брака делится пополам. Поэтому бывает, что один из супругов пытается оформить квартиру по договору дарения, в этом случае второй не сможет претендовать на половину квартиры.
Но, оформляя таким образом недвижимость в собственность, нужно помнить о том, что второй супруг может доказать факт передачи денег при заключении сделки, и что фактически дарение прикрыло сделку купли-продажи. Это может привести к расторжению сделки или к тому, что второй супруг получит свою долю при разделе имущества.