От инвестирования до предварительной покупки
Хорошо жить в новом доме. Приятно осознавать, что ты первый обживаешь квартиру, ремонтируешь по своему вкусу, обставляешь милыми сердцу вещами.Квартир в новостройках продается много. Но, как правило, все компании просят внести деньги еще задолго до того, как в дом можно вселиться. Часто квартиры раскупаются уже на нулевом этапе строительства, когда и котлована еще в помине нет.
В любом случае, решив приобрести квартиру-новостройку, надо быть юридически подкованным. Знать, какие виды договоров существуют. О том, чем один договор отличается от другого, рассказывает заместитель директора по юридическим вопросам управления новостроек компании «МИЭЛЬ–недвижимость» Максим
ЧЕКАЛИН.
Договор инвестирования
Сейчас выработано несколько форм договоров, по которым приобретаются квартиры в строящихся домах. Прежде всего, это – договор инвестирования. Существуют различные модификации названия: инвестиционный контракт, договор уступки права на инвестирование… Основной смысл содержится в слове инвестирование.
При заключении договора употребляются термины: продавец и покупатель. В юридическом смысле это не совсем правильно, так как инвестирование – не купля-продажа. И все-таки лицо, уступающее права на квартиру, принято называть продавцом. Лицо, права приобретающее, – покупателем.
Итак, по договору инвестирования продавец привлекает покупателя к инвестированию строительства дома. Покупатель, как правило, физическое лицо, обязан вложить свои средства, которые будут направлены на строительство. Таким образом, покупатель получает право на результат своей инвестиционной деятельности – квартиру, в которую сможет въехать после завершения строительства дома.
Но, вступая на путь инвестирования строительства, покупателю квартиры необходимо помнить о существующих «подводных камнях».
Основная проблема в том, что покупатели – физические лица – не заключают договор непосредственно с генеральным инвестором.
А ведь именно генеральный инвестор – первоначальный держатель всех прав на квартиры. Но он не заинтересован в работе с гражданами, потому что занимается глобальными вопросами. Генеральный инвестор заинтересован в том, чтобы у него был постоянный приток инвестиций. Граждане этот приток обеспечить не могут, поэтому генеральный инвестор привлекает к инвестированию оптовых покупателей или соинвесторов.
Соинвесторы – организации, инвестирующие средства в строительство и получающие за это права на какое-то количество квартир в строящемся доме. В принципе, оптовые покупатели имеют право разбить свой объем квартир еще на несколько частей, уступив другим соинвесторам, а могут – привлекать физических лиц.
Соинвесторы номер один, привлеченные генеральным инвестором, приобретают права на квартиры, но при условии, что выполняют свои обязанности по инвестированию в строительство. Обязанности могут быть растянуты по времени.
Но опасность для потенциального покупателя квартиры состоит в том, что «оптовики» начинают привлекать граждан к инвестированию сразу же после заключения договора с генеральным инвестором.
Поэтому при заключении договора инвестирования с соинвестором у потенциального покупателя возникает риск остаться без квартиры и без денег. Оптовый покупатель может не выполнить свои обязательства перед генеральным инвестором.
Договор уступки прав
Но подобные риски исключены, если оформляется договор уступки прав. Этот договор заключается тогда, когда соинвестор, выполнив все свои обязательства перед генеральным инвестором, больше не имеет никаких обязанностей по финансированию строительства.
У организации – оптового покупателя – остаются «чистые» права, которыми он и распоряжается. Уступка этих прав оформляется одноименным договором. Риска, что соинвестор свои обязательства не выполнил, и квартира покупателем не будет получена, в данной ситуации нет. Для того, чтобы убедиться, что соинвестор имеет права на квартиры, достаточно посмотреть договор между ним и генеральным инвестором, а также попросить подтвердить исполнение обязательств по этому договору. Исполнение обязательств подтверждается либо предоставлением платежек, по которым производилась выплата инвестиционных средств, либо промежуточным актом по исполнению обязательств.
К сожалению, на практике четкой границы между договором инвестирования и уступки прав нет. Это происходит потому, что на законодательном уровне также не существует четкого разграничения и четкой регламентации данных договорных отношений.
Договор долевого участия
Этот вид договора исторически возник раньше, чем договоры уступки и инвестирования. Особенно распространен он был в начале девяностых. Тогда к строительству привлекались организации, выполнявшие определенные работы или поставлявшие материалы. В качестве оплаты они получали не деньги, а квартиры. То есть происходил своеобразный зачет.
Сейчас договоры долевого участия утратили первоначальное значение. Именно на их основе возникли договор инвестирования и договор уступки прав. Поэтому в настоящий момент нельзя сказать, что договор долевого участия в строительстве четко отличается от двух предыдущих видов. Более того, под договором долевого участия сейчас, как правило, скрывается либо договор инвестирования, либо уступки прав.
Договор о совместной деятельности
В отличие от остальных видов, договор о совместной деятельности достаточно четко регламентирован в Гражданском кодексе. Другое его название – простое товарищество. Но и у этого договора существуют минусы.
В соответствии с ГК, участники совместной деятельности совместно как делят доходы, так и несут расходы. Поэтому, если гражданин вступил в совместную деятельность по инвестированию, но в результате каких-то причин дом не был построен, то изначально у него не может возникнуть никаких претензий к лицу, привлекшему к строительству.
Более того, если дом построен, но возникают какие-то дополнительные расходы, то они опять-таки в четком соответствии с законодательством должны быть разделены между участниками совместной деятельности.
Кстати, при заключении всех остальных видов договоров возможность изменения цены в ходе строительства крайне ограничена. Но по договору о совместной деятельности такая возможность предусмотрена законодательством.
Договоры о совместной деятельности на рынке новостроек встречаются редко, но все-таки существуют.
Предварительный договор купли-продажи
В качестве отдельного вида выделяется предварительный договор купли-продажи. Когда дом строится, возникает момент, начиная с которого привлечение новых участников инвестиционного процесса фактически невозможно. Новые соинвесторы не смогут оформить квартиру в собственность в общем порядке. Мосрегистрация, орган, регистрирующий права собственности на территории Москвы, не зарегистрирует их право собственности на квартиру.
Чтобы совершить сделку, заключается предварительный договор купли-продажи. Обычная же покупка квартиры будет оформлена после того, как продавец оформит право собственности на квартиру.
Существует один нюанс. Деньги покупатель платит сразу. Естественно, что до оформления квартиры в собственность у него возникает «подвешенное состояние». Получается, что деньги заплатил, а договор купли-продажи не оформил. Существует только договоренность о заключении этого договора в будущем.
Тем не менее, эти договоры не так страшны, так как заключаются на конечных этапах инвестиционного процесса, после того как дом построен.
По предварительному договору цена фиксируется, и непосредственно договор купли-продажи заключается на ранее определенных условиях. Если продавец уклоняется от заключения договора на этих условиях, то его можно принудить через суд.
НЮАНСЫ, НЮАНСЫ, НЮАНСЫ…
Заключая любой из перечисленных договоров, необходимо следить, как выполняются определенные условия.
Где вы живете?
Квартира в строящемся доме должна быть четко определена в договоре.
Это делается несколькими способами. Квартира описывается. При описании указывается секция, то есть подъезд, а также этаж и положение на площадке.
Кроме того, каждая квартира имеет свою строительную нумерацию. Она может отличаться от нумерации, которая появится после того, как дом будет сдан. Обязательно указывается количество комнат и площадь.
Но даже если квартира описана таким образом, иногда возникают сложности с определением: кому же она принадлежит?
Известны случаи, когда люди вселялись не в свою, а в соседскую квартиру с аналогичной планировкой. Обживали ее, делали в ней ремонт, как вдруг появлялся другой собственник. А потом тянулись долгие споры по поводу того, кто, кому и что должен компенсировать.
Чтобы не возникло подобных ситуаций, на практике к описанию квартиры добавляют приложение. В нем на поэтажном плане определяется и обводится специальным цветом квартира, приобретаемая гражданином. В этом случае вероятность ошибки равна нулю.
Сколько это стоит?
Важнейший пункт договора – условие о цене.
Цена квартиры может быть определена и в рублях, и в валюте. Если цена определяется в валюте, то важно зафиксировать, по какому курсу производится конвертация.
Наиболее распространен способ, когда оплата производится в рублях по курсу Центрального банка РФ на день платежа. Но возможны и другие варианты.
Еще один важный момент, касающийся цены. В договоре необходимо зафиксировать, насколько цена является окончательной.
Возможны три варианта.
Первый: в договоре может быть сформулировано, что цена на квартиру является окончательной и ни при каких обстоятельствах не подлежит изменению.
С одной стороны, это плюс для человека, привлеченного к инвестированию. Он, заплатив свои средства, понимает, что больше «поборов» никто делать не будет.
Но с другой стороны, в процессе строительства площадь квартиры может и увеличиться, и уменьшиться. Если в результате строительства площадь квартиры уменьшится, а формулировка в договоре будет говорить об окончательной цене, то покупатель, вкладывая свои деньги в строительство 90-метровой квартиры, может получить на десять метров меньше. И никакой компенсации за уменьшенную площадь не добьется. Зеркальная ситуация может быть при увеличении квартиры. Но, как показывает практика, по случайному стечению обстоятельств, если в договоре сформулировано, что цена является окончательной, то площадь не увеличивается, а уменьшается.
Второй вариант фиксации цены – более гибкий. В договоре указывается, что цена является окончательной, но в случае изменения площади квартиры между сторонами производится доплата.
Существует еще и третий вариант, когда указывается, что цена является не окончательной. Дальше могут быть перечислены различные условия, при которых она меняется.
Договор заключил, а покупать передумал
Бывают ситуации, когда человек внес деньги, заключил договор инвестирования или уступки прав, но по каким-то причинам передумал покупать квартиру. В таких случаях встает вопрос о возможностях физического лица уступить приобретенные права дальше.
Юридически это можно сделать. Но на практике в договоры с физическими лицами оптовые продавцы квартир вводят ограничения на возможность последующей уступки приобретенных прав.
Основная причина в том, что организация-инвестор желает контролировать весь процесс перехода прав на квартиру, пока дом строится. Ведь иногда уступка прав может привести к тому, что конечный покупатель не сможет оформить квартиру в собственность. А судебные разбирательства и скандалы серьезным инвесторам не нужны…