Владимир МНАЦАКАНОВ: порой недействительны целые цепочки, но я не знаю примера реституции
Покупатели и продавцы квартир не застрахованы от того, что сделка не будет оспорена какой-либо из сторон через суд. За десять лет существования рынка недвижимости были расторгнуты тысячи сделок. О причинах и последствиях расторжения рассказывает заместитель генерального директора агентства недвижимости «АРСЕНАЛ ХОЛДИНГ» Владимир Мнацаканов.
– Многие судебные дела появляются из-за того, что сделки проходили на заре рынка. Тогда законодательство было неустоявшееся, какие законы применять в том или ином случае никто не знал – ни граждане, ни официальные органы. Сейчас все более-менее утряслось, сложилась определенная практика, но на основании законодательства тех лет многие сделки, совершенные 7–9 лет назад, и сегодня признаются недействительными.
– И расторгаются…
– Признаются недействительными порой целые цепочки, но я не знаю случая, когда бы произошла реституция, чтобы забрали квартиру и вернули деньги. Судебные решения состоялись, а как их исполнять, не знает никто: ни суд, ни пристав… И люди годами остаются в подвешенном состоянии. Их лишили собственности по суду, но они продолжают жить в этих квартирах…
– Людей из квартир сегодня выселяют?
– Есть такие случаи, но они очень редки. Судебная практика складывается так: должна быть одновременная реституция: деньги – квартира. Нет денег – не может быть квартира сдана назад.
– Выселение, наверное, происходит только в исключительных ситуациях…
– Совсем недавно Преображенский суд решил выселить семью с ребенком, несмотря на то, что даже органы опеки возражали. Дело было так. Семья жила в муниципальной коммунальной квартире. Затем они обменяли свои комнаты и переехали во Владимирскую область. Вскоре мама умерла, ее муж со своим престарелым отцом пропали, а ребенок оказался в детском доме. Тот же, кто выкупил коммуналку, приватизировал затем всю квартиру и продал той самой молодой семье и несовершеннолетнему ребенку. Причем ребенок родился в то время, когда родители еще только покупали эту квартиру, и у него другого жилья нет. И хотя правовое обоснование иска не соответствует законодательству, тем не менее суд принимает решение о выселении.
– Что это за правовое несоответствие?
– Потому, что все эти ссылки говорят об имуществе, которое находилось в собственности. А признается недействительным обмен муниципальной собственности.
– Но ведь это же обмен, у ребенка еще не было собственности, и права его нарушиться не должны.
– Обмен совершали государственные органы. И они должны были подумать о том, нужно разрешение органа опеки или нет. Посчитали, что не нужно. У ребенка было только право пользования. Но Верховный суд РФ посчитал, что любой отказ по имущественному праву должен быть произведен с согласия органов опеки. Все выводы Верховный суд делает постфактум. В законе же нет и намека на то, что нужно спрашивать. Но решение состоялось и Мосгорсуд его утвердил. Получается, что, защищая права одного, мы нарушаем права другого, и ребенок, которого выселяют, виноват только в том, что его родители – нормальные люди, они купили ему квартиру…
Но президиум Мосгорсуда все же старается повернуть судебную практику на защиту добросовестного приобретателя и возложить ответственность на госорганы, которые принимали решение.
– Видимо, из всех квартирных дел большинство – «приватизационные»?
– Дел, связанных с приватизацией, очень много. Возникших, в первую очередь, из-за ошибок чиновников. Но их во многом нельзя винить. Эти ошибки вызваны тем, что те же официальные органы (суды, управление юстиции) давали неверные разъяснения, а чиновники руководствовались именно этими разъяснениями. Виновато государство и оно должно отвечать и исправлять допущенные ошибки. По логике, органы власти, раз виноваты, должны и обеспечивать граждан жильем.
– А может, стоит выделить все жилищные дела, ведь есть же на Западе жилищные суды?
– Мне кажется, что судья не должен заниматься только жилищными делами. Это должен быть человек компетентный в очень многих областях, потому что все взаимосвязано.
– Тогда на рассмотрение жилищных дел нужно назначать опытных судей.
– Сейчас начинает действовать институт мировых судей, они будут рассматривать определенные категории жилищных дел. Думаю, что это сыграет свою положительную роль. Прибавляется еще одна ступень для обжалования решения. Если не устраивает решение мирового судьи, то можно идти в апелляционные инстанции в районном суде, и там это дело заново рассматривается, но уже тремя профессиональными судьями. Если и их решение не устраивает, то гражданин подает кассационную жалобу уже в Мосгорсуд.
Однако при нынешней загруженности судей я не понимаю, как это может быть реализовано. Когда у судьи одновременно в производстве 250–300 дел, то ему нередко для написания решения приходится использовать… собственный отпуск.
– Отсюда напрашивается вывод: если покупать квартиру через фирму, то через суд ее уже не отнимут. Я прав?
– Да, но только нужно, чтобы вам помогали профессионалы. К большому сожалению, среди риэлторов процентов 60 малокомпетентны. В малых фирмах нет порой даже юриста, и о чем тут говорить? Иногда мы смотрим документы очередного клиента и говорим ему, что мы его квартиру не будем продавать, потому что может возникнуть судебное дело. Мы честно рассказываем, в чем состоит проблема, и показываем слабые места.
– Спасет ли человека то, что он в договоре укажет реальную стоимость квартиры, а не по справке БТИ?
– От суда это спасти не может, а вот от потери выплаченных за квартиру денег – да. То, что люди не всегда указывают реальную цену своей квартиры, – очень большая проблема нашего рынка недвижимости. И ведь такая уловка не всегда связана с налогами, а больше, пожалуй, с юридической безграмотностью.
– А налоговики все больше обставляют своими флажками рынок недвижимости.
– К сожалению, новый Налоговый кодекс ухудшил ситуацию с куплей и продажей квартир. Раньше было возможно раскидать налог на каждого сособственника, и даже самые дорогие квартиры можно было продавать по реальной цене. Сейчас же освобождены от налога те, кто продает квартиру стоимостью 1 миллион рублей. Для Москвы это нереальная вещь. Вот было бы послабление хозяевам приватизированных квартир, это бы сняло многие проблемы.
– Из-за налогов постоянно спорят…
– Споры возникают из-за несовершенства налогового законодательства. К примеру, по Семейному кодексу все, что приобретено в браке, есть совместная собственность супругов. Но деньги при продаже, считают налоговики, поступают только одному супругу. Это же не так.
– Какая налоговая проблема сегодня наиболее актуальна?
– Многие люди просто не знают, что все, кто продавал квартиру, независимо от того, имеют они льготы или нет, обязаны платить налог, а если они под него не попадают, должны подать налоговую декларацию. А вместе с налоговой декларацией должно быть подано заявление о том, что человек пользуется той или иной льготой. Пока это не сделано, по закону формально льготы не предоставляются. А если они не предоставляются, то продавец обязан платить подоходный налог со всей суммы.
– А если человек не хочет пользоваться льготой? Она же раз в жизни дается…
– Это вы спутали с покупкой. При продаже льгота действует ежегодно.
– И чем грозит гражданам неподача налоговой декларации?
– Штраф за неподачу налоговой декларации минимален, но пока вы не заявили, что пользуетесь этой льготой, формально считается, что льготы у вас нет. Значит, налоговая инспекция на основании своих данных может сказать вам, что вы недоплатили налогов на такую-то сумму. Страшного вроде ничего нет, но такие дела в любой момент могут быть переданы в налоговую полицию.
Поэтому я считаю, что в договоре надо указывать реальную стоимость квартиры, и пусть люди платят налоги. Правда, не всегда это возможно сделать. Важно, сколько лет квартира была в собственности. И нередко возникают вопросы, с какого времени исчислять право собственности.
Не совсем понятна ситуация с ЖСК. Там право собственности на квартиру наступает с момента выплаты пая. В то же время в ГК, который вступил в действие в 1995 году, четко прописана ситуация с государственной регистрацией недвижимого имущества. Отсюда следует, что если до 1995 года выплатил пай, то собственник – с момента выплаты пая…
– А если после, да еще и не зарегистрировал, то, значит, не собственник?
– Пока вы не зарегистрировали право, то формально не являетесь собственником.
Нередко возникают проблемы с наследством. К примеру, приватизировали квартиру тетя с племянницей. Живут вместе. Тетя умерла, не оставив завещания. Что будет в этом случае?
Раньше было две очереди наследования. И тогда доля тети отходила государству, хотя и приватизировали жилье они вместе. У нас была подобная ситуация и мы добились расторжения договора приватизации через суд. Вот если бы тетя написала завещание племяннице… И она бы написала, если бы ей вовремя это подсказали. А так они думали, что раз живут вместе, то и проблем с наследованием не будет.
Другой сюжет – с приемными детьми. За матерью они будут наследовать долю, а за отчимом – нет. И полквартиры отойдет государству в лице налоговой инспекции. А потом она скажет: выкупайте по стоимости БТИ. Человек может и не выкупать, его оттуда никто не выселит, но и сделать он с квартирой уже ничего не сможет.
– Как вы относитесь к договорам ренты?
– Лично я против подобного рода договоров. К примеру, захотели вы съехаться, но, имея договор ренты, не сможете ничего сделать. У вас такую квартиру никто не купит, так как обязанность выплачивать ренту автоматически переходит к новому владельцу. Надо будет этот договор расторгать, а это волокита… Поэтому лучше все же оформить дарственную. Но здесь надо учитывать, что одаряемый подпадает под налог. Налог не платится только в том случае, если оба проживают или зарегистрированы в одной квартире. Так же и с наследством.
– Но бывает, что муж с женой живут вместе, но один из них зарегистрирован по другому адресу. Как быть в такой ситуации?
– Я считаю, что в таких ситуациях налог платить не надо. Достаточно обратиться либо в суд, либо в РЭУ. И если вы действительно в этой квартире проживали и вас там знают, то начальник РЭУ даст справку о том, что вы там проживали, и этого налоговой инспекции будет достаточно, чтобы освободить вас от налога.
– Или одаряемого…
– С дарением немного другая ситуация. Налог на дарение принят в 1991 году. Если мы договор дарения заключаем в простой письменной форме, а закон это разрешает, то никто не сообщает в налоговую инспекцию, и налог, естественно, независимо от родства и совместного проживания, никто не платит. Ибо в налоговую сообщает только нотариус, а не регистратор. Поэтому исчисление налога происходит только на основании нотариально удостоверенного договора. Если не удостоверен нотариально, значит, и налога не возникает.
О НАШЕМ СОБЕСЕДНИКЕ
Владимир Алексеевич Мнацаканов – коренной москвич. В 1986 году окончил Московский институт стали и сплавов. Затем была учеба в Московской государственной юридической академии.
В 1995 году, учась на втором курсе академии, пошел работать юристом в риэлторскую фирму. Затем возглавил юридический отдел в агентстве недвижимости «АРСЕНАЛ ХОЛДИНГ». Сегодня он является заместителем генерального директора этой компании.
В 1997 году получил диплом профессионального оценщика.