Сначала читайте, потом уж рискуйте
Покупка квартиры на стадии котлована стала для россиян уже нормой. Многие понимают, что это, особенно при росте цен на недвижимость, довольно выгодно. Таким образом удается приобрести жилье порой на 25–30% дешевле. Но дешево – не всегда безопасно. Можно попасть в ситуацию, когда компания-застройщик требует со своих соинвесторов доплатить приличную сумму – порядка 20–30 тысяч долларов.
Иначе, мол, не отдадим документы, и вы не сможете оформить свою квартиру в собственность. Насколько правомерны действия застройщика? Этот вопрос редакция «КР» адресует аналитику рынка недвижимости Юрию КОЧЕТКОВУ.
– Я считаю, что требования строительной компании о доплатах юридически правомерны, за это их нельзя привлечь к суду. Вы – соинвесторы, вместе строите дом, и это ваша совместная деятельность. Сложилась ситуация, которая привела к тому, что компании стали нужны деньги. Другое дело, что вкладчики, как участники этого инвестиционного процесса, имеют полное право проверить, на что были потрачены внесенные ими деньги. И если траты будут обоснованы, то ничего не поделаешь, придется доплачивать. Наше законодательство в этом плане очень общее, поэтому можно составить любой договор…
С другой стороны, у человека всегда есть выбор, он может идти в другую компанию, если эта его чем-то не устраивает. Что интересно, я никогда не слышал, чтобы такие проблемы возникали у людей, плативших 3 тысячи долларов за квадратный метр. Все проблемные проекты, как правило, дешевые – по 700–800 долларов за «квадрат». Безусловно, людей, которые попали в такую ситуацию, жалко, но повторю: правовое поле позволяет застройщикам так поступать.
– А может случиться, что дурной пример может оказаться заразительным, и доплат начнут требовать другие фирмы?
– Вполне. Более того, это была общая практика еще 4 года назад. Об этом просто забыли.
– Но тогда доплаты не были такими большими…
– Да. Поэтому в данной ситуации компания должна предоставить своим дольщикам обоснования выставленной суммы.
– Юрий Владимирович, а принимаемые законы из «пакета 27» ограничат такое своеволие инвестора?
– Посмотрим, когда их примут. В этих законопроектах есть некие «рамки» в работе с недвижимостью, но опять же они общие. В законе не будет прописано, какая должна быть форма (а тем более образец) договора.
Кроме того, всем понятно, что закон об инвестировании не удовлетворяет специфику инвестирования строительства. Такое инвестирование должно иметь свой собственный закон. Специфика у регионов ведь разная, везде совершенно разные условия инвестирования, а закон один.
Что сейчас получается: в законе сказано, что все участники инвестиционного процесса несут солидарную ответственность. Если компания влезла в долги, то и вы должны брать часть долгов на себя. А если бы был закон об инвестировании строительства, где было бы написано, что компания обязана построить дом, а все, что обязан вкладчик, – это внести деньги и получить квартиру, тогда другое дело. Если бы законодательно было закреплено, что на момент подписания договора фиксируется цена квадратного метра, то извольте составлять такие договоры.
– И еще бы сроки прописали…
– Думаю, что это невозможно. Кстати, общая мировая практика – это свободные сроки строительства. Другое дело, что в тех странах жилье продается не на этапе строительства, а готовым. К примеру, в Голландии вообще запрещено неотделанное жилье продавать.
– А у нас соберут деньги и строят сколько хотят…
– Таково наше правовое поле. Если ввести ограничения, то будет строиться очень мало. Строительство – это высокорискованный бизнес, а государство здесь категорически не дает никаких гарантий.
– Но если сроки нельзя в договорах прописать, то уплаченную сумму можно зафиксировать – что она окончательная и изменению не подлежит?
– Конечно, можно. Кстати, многие сейчас так и делают. Поэтому, когда вы выбираете застройщика, внимательно читайте договор и идите в ту компанию, которая эту сумму четко прописывает. Я надеюсь, что проблемы соинвесторов, которые попали в такие условия, других людей многому научили, они получили своего рода предупреждение и теперь будут уделять договору большее внимание. Но уж если вкладчики согласились с условиями договора, то пусть потом не сетуют на то, что с них просят разного рода доплаты.