В коттеджный поселок – среди сосен и елок…
Предположим, что на вашем банковском счету (или в консервной банке в укромном месте) – полмиллиона долларов. А может – миллион. Вы женатый бизнесмен с двумя детьми-школьниками. Вам надоело дышать выхлопными газами в столице, и все чаще вы мечтаете о комфортабельном загородном доме. Там, в подмосковном коттедже, детям будет где порезвиться, а у вас найдется время позаниматься спортом на свежем воздухе, сходить на рыбалку, поговорить о жизни с соседом – таким же счастливым человеком, как и вы.
О том, что нужно учитывать, приобретая загородный дом, – на семинаре, прошедшем в рамках выставки «Недвижимость–2004», рассказал аналитик компании «МИЭЛЬ–недвижимость» Тимур ФАРИЗОВ.
Главное – знать, где покупать
Цена земли и престижность места прежде всего зависят от того, в какой части Подмосковья расположен коттедж.
Компания «Миэль – недвижимость» провела анализ рынка подмосковной земли. Вся Московская область была разбита на четыре части: запад, юг, восток, север. Как правило, покупателя привлекают земельные участки в радиусе до 50 километров от столичной кольцевой дороги. Поэтому аналитиками было рассмотрено именно это расстояние.
По любому из направлений – самые низкие, чисто символические цены характерны для участков сельскохозяйственного значения. Минимальные цены за землю на юге области – в районе 100 долларов за сотку – между 21 и 25 км от МКАД. Это экологически неблагополучная сельскохозяйственная земля. Но если покупатель все-таки решит приобрести здесь участок и построить дом, то ему надо будет бегать, переводить землю в другой статус, собирать множество документов. На сбор документов придется тратить деньги, а значит, цена земельного участка вырастет.
Чем интересен юг? От МКАД до 10-го километра цена очень высокая, далее между 10-м и 30-м километром – не растет, не падает, а после тридцатого километра плавно начинает ползти вниз.
Если на приобретаемом участке есть лес, то цена участка резко возрастает.
Самая дорогая земля на юге – в районе Ватутинок. Там сотка земли стоит 14 000 долларов. Но зато это земля с коммуникациями, газом, водой, электричеством. Кроме того, участок, где сотка стоит 14 000 долларов, расположен в лесу. Он специально предназначен под индивидуальную жилищную застройку.
На новой Риге или на Рублевке
Следующее направление, самое развитое – Запад. Туда можно отнести Киевское, Минское, Можайское, Сколковское, Новорижское, Рублево-Успенсокое, Волоколамское шоссе.
Максимальные цены на землю между пятым и десятым километрами от МКАД. После двадцать пятого километра цена медленно начинает снижаться.
Но среди всех престижных шоссе этого направления по-прежнему выделяется Рублевка. Для многих дом на Рублево-Успенском шоссе – символ престижности и успешности. На самом деле Рублевки после 30-го километра не существует. Фактически, дома и земельные участки, рекламируемые, как расположенные на 35-м километре Рублево-Успенского шоссе, – не что иное, как участки где-то на 50-м километре Новой Риги. И цены здесь уже не рублевские.
На севере – дом у воды
По ценам на землю – север области в радиусе до 50 километров чуть уступает западу. Пятницкое, Ленинградское, Дмитровское, Осташковское, Ярославское шоссе интересны многим покупателям загородной недвижимости. В этой части Подмосковья скачок цен наблюдается между 17 и 25 км. Там, где расположены водохранилища. Несмотря на то, что сейчас много говорится о сносе коттеджей у воды, люди все равно продолжают любить эти места и строить там дома. Более того, цены на землю «у воды» ничуть не упали. Например, сотка на участке со всеми коммуникациями на двадцатом километре от кольцевой дороги недалеко от Пестовского водохранилища предлагается за 30 000 долларов.
Но покупка участка рядом с водохранилищем – шаг рискованный. Существует водоохранная зона – 150 метров от воды. Земля, расположенная ближе, не может продаваться, а только сдается в аренду. Если продается дом у воды, то необходимо выяснить, что там с документами на землю. Скорее всего, если участок расположен на берегу водохранилища, то одна часть его оформляется в собственность, а другая – берется в аренду.
На севере области, так же, как и по другим направлениям, цена земли плавно снижается после тридцатого километра.
На востоке – стародачные места
Земля на востоке области стоит дешевле, чем на западе, юге и севере. Хотя на Щелковском, Горьковском, Носовихинском, Рязанском и Новорязанском шоссе есть немало мест, привлекающих потенциальных покупателей. Например, в радиусе до 10 километров земля на востоке довольно дорогая. В среднем – 6000 долларов за сотку. С 10-го по 20-й километр – резко падает. От двадцатого до тридцатого километра – опять скачок, а потом – резкое снижение цены.
На востоке расположено много промышленных предприятий, поэтому дешевизна связана с экологией.
Но на востоке области есть стародачные места – недалеко от МКАД. Земля в этих районах, например, в Малаховке или Кратове, по-прежнему стоит дорого.
Надо сделать выбор
Представим, что направление выбрано. Теперь задача – понять, в каком доме хочется жить: с пятнадцатилетней историей или в новом, строящемся, в коттеджном поселке, проект которого вы видели лишь на бумаге. С одной стороны, риэлторы советуют перед приобретением загородного дома пожить в нем. Вдруг окажется, что рядом расположена птицефабрика или городская мусорная свалка.
С другой стороны, на рынке загородной недвижимости сейчас наблюдается следующее. Обеспеченные люди избавляются от коттеджей, построенных в начале девяностых. Они хотят жить в более качественном жилье – в строящихся коттеджных поселках нового поколения.
Компания «Миэль-недвижимость» проанализировала зависимость между тем, есть ли в поселке бассейн, бар, стадион, магазины, и скоростью продаж. Оказалось, что, несмотря на высокую цену, поселки, построенные по генеральному плану, где все предусмотрено для удобной и качественной жизни, продавались быстрее. Например, коттеджи ценой в 600 тысяч долларов в некоторых больших поселках были проданы всего за пять – шесть месяцев.
Идеальный поселок сегодня…
Каким должен быть коттеджный поселок?
Специалисты считают, что дом должен занимать не больше 35 процентов места на участке. Чем больше площадь земельного участка, тем лучше. Но многие компании стремятся извлечь максимальную прибыль при продаже участков земли и загоняют покупателя в некое пространство, где невозможно развернуться. В таких коттеджных поселках потратившие немалые деньги на жизнь за городом люди ощущают себя как в муравейнике.
Бывает так, что дома строятся напротив друг друга – окнами в окна. И желающие могут наблюдать интимную жизнь соседского семейства. Чтобы этого не произошло, надо обратить внимание на то, чтобы окна близлежащих коттеджей были смещены по отношению друг к другу на шесть метров.
В идеальном коттеджном поселке нет прямых улиц. Все дорожки изогнуты. Как правило, мы привыкли быстро ездить на своих машинах даже в населенных пунктах. Снизить скорость, а следовательно, обезопасить гуляющих детей, минимизировать уровень шума можно за счет «лежачего полицейского». Но можно поступить и более красиво, сделав улицы изогнутыми, кривыми. Кроме того, вдоль изогнутой дороги можно посадить деревья. И тогда при подъезде к любимому дому будет возникать впечатление, что вы едете по лесу, а дорога мелькает между деревьями. Если же улицы в поселке прямые, то человек сталкивается с неприятным туннельным эффектом.
P.S. Каким будет загородный дом – решать вам. Но как говорят специалисты, по-прежнему наши люди предпочитают кирпич и с недоверием относятся ко всем новомодным западным материалам.
Наибольшей популярностью пользуются коттеджи площадью от 250 до 300 кв. метров. Но это не предел. Благосостояние некоторой части россиян растет, а это значит, что площади домов, в которых эти люди предпочтут жить в недалеком будущем, увеличатся.