Cовпали ли ваши весенние ожидания с осенними реалиями рынка?-
спросил наш корреспондент у аналитиков рынка недвижимости.
И вот что они ответили
НАС ЖДЕТ КОЛЕБАТЕЛЬНАЯ СТАБИЛЬНОСТЬ
Геннадий Стерник, главный аналитик РГР:
Если коротко, то не совпали. Попытаюсь объяснить, почему. Начиная с июня, цены предложения жилья в Москве практически прекратили свой рост. По обобщенным данным компаний «МИЭЛЬ-Недвижимость», РМЛС, «БЕСТ-Недвижимость», «Олимпия-Ф», темпы прироста составили в июне 0,8%, в июле – 0,1%, в августе – 0,2%. Средняя удельная цена квартир в августе равнялась 1944 $/кв. м. Индекс цен относительно декабря 2003 года составил 1,22, а относительно декабря 2001 года – 2,03.
Предвестники летнего изменения ценового тренда были обнаружены еще весной. Уже в марте ряд руководителей отделов продаж девелоперских и брокерских компаний отмечал уменьшение потока клиентов («в офисах пусто»). Уже в апреле крупные компании зафиксировали снижение объемов продаж в новостройках на 20–40%, в мае и июне – еще на 10–20%. Рассмотрение данных за более длительный период показывает, что объем продаж в январе-сентябре 2003 года был стабилен, в декабре-марте резко вырос, затем началось его снижение, и в июне он вернулся на уровень середины прошлого года.
В условиях высоких и растущих цен на нефть на мировых рынках были неясны возможные причины таких событий на рынке жилья Москвы (и аналогично – Московской области, Петербурга). Начавшийся в июне-июле банковский кризис также представлялся аналитикам неожиданным и необъяснимым. В начале июля ЦБ РФ объявил о том, что с февраля в стране начался отток валюты за рубеж ($5,5 млрд. за полугодие), вызванный ухудшением инвестиционного климата (аналитики тут же связали это с событиями вокруг «ЮКОСа») и усилиями по снижению инфляции, вызвавшими кризис ликвидности в банковской системе и у предприятий. С этого момента стало понятно, что именно данный факт явился фундаментальной причиной негативных процессов в обоих секторах экономики – и в банковском, и на рынке недвижимости.
Понятно, что оба эти процесса по цепочке усиливали друг друга. Снизившийся приток инвестиций от частных покупателей жилья в новостройках затруднял финансирование строительства, обслуживание банковских кредитов, выкуп ранее выпущенных векселей. Это, наряду с общим кризисом ликвидности в стране, затрудняло для банков выдачу новых кредитов застройщикам, усиливая их трудности. Начала снижаться доходность строительства (по официальным данным, чистая прибыль в строительной отрасли за полгода снизилась на 20%), замедлились темпы строительства (вплоть до замораживания отдельных объектов), некоторые крупные застройщики оказались не в состоянии выполнять свои обязательства перед контрагентами и кредиторами, а главное – перед частными инвесторами. Это привело к тому, что привлекательность квартир в строящихся домах для населения снизилась, и даже деньги, изъятые из проблемных банков (около $2 млрд.), не спешили перетекать на рынок недвижимости. К этому добавились неосторожные (или целенаправленные) заявления отдельных чиновников (торопящихся отрапортовать президенту о выполнении поставленной им задачи повышения доступности жилья) о снижении в июле цен на жилье в Москве на 10–15%, о наличии списков недобросовестных застройщиков, проблемных банков, и т.п.
Таким образом, в июле окончательно прояснилось, что перелом тенденции на рынке недвижимости был вызван событиями в макроэкономической сфере. Он проходит синхронно в различных отраслях экономики и поддерживается усилиями властей по стерилизации денежной массы (с целью снижения инфляции).
Вначале уверенное заявление председателя ЦБ РФ Сергея Игнатьева (от 3 июля) о том, что отток валюты и кризис ликвидности преодолен, давало надежду на быстрое восстановление роста спроса и цен на рынке жилья Москвы. Однако по итогам июля оказалось, что отток валюты достиг рекордных значений ($1,1 млрд.), и в августе он тоже не снизился. Уводить капиталы за рубеж начали не только отечественные предприниматели, но и иностранные инвесторы – в условиях политической нестабильности они не готовы вкладывать деньги в российскую экономику.
Вот почему цены на рынке недвижимости продолжали «проседать». Лишь умопомрачительно высокие мировые цены на нефть при рекордных объемах экспорта поддерживают нашу экономику (и рынок недвижимости) от серьезного обвала.
В июле и августе наблюдаются и некоторые положительные тенденции на рынке жилья Москвы: увеличение спроса и объемов продаж как на первичном рынке, так и на вторичном. Постепенно банки, преодолевшие свои проблемы, повышают депозитные ставки для восстановления клиентской базы, восстанавливают кредитование застройщиков. Усилившиеся после кризиса банки с государственным и иностранным капиталом расширяют деятельность по ипотечному кредитованию населения. Кстати, в 2003 году объем ипотечных сделок на рынке жилья Москвы (вторичном и первичном) был стабилен, но с февраля начался рост этого показателя, и в июне-августе он превысил показатель декабря 2002 года в 2,5 раза. Хотя абсолютный объем ипотечных сделок еще невелик, но динамика его говорит о том, что 2004 год может стать годом настоящего старта ипотеки в Москве. Это будет способствовать росту платежеспособного спроса и поддерживать уровень цен на жилье.
В связи с вышеизложенным, мы скорректировали ранее выполненный прогноз на 2004-2006 гг. Несмотря на то, что пять месяцев подряд события развивались по сценарию «схлопывания пузыря», с июня начал реализовываться сценарий постепенной стабилизации, причем на уровне около 90% от ранее прогнозируемого. В ближайшие месяцы обвала цен не предвидится, но и серьезного роста тоже. Будет наблюдаться колебательная стабильность с небольшим повышением осенью, которая сохранится и в 2005 году. На 2005-2006 гг. прогнозируется стабилизация цен (колеба-
ния среднего уровня цен в диапазоне 1900–2000 $/кв. м).
БУДЕТ РАСТИ, НО НЕ БЫСТРО
Нина КУЗНЕЦОВА, генеральный директор ЗАО «Корпорация МИАН»:
В целом можно сказать, что весенние прогнозы на осень-2004 действительно совпали с реальностью, несмотря на непростую ситуацию в банковском секторе. Сейчас уже очевидно, что кризис на рынке недвижимости этим летом не произошел. А данные о текущих темпах продаж в августе и начале сентября соответствуют продажам в наиболее активные месяцы начала года – февраль-март.
Говоря о ситуации в секторах жилой недвижимости, прежде всего хочется отметить сектор элитных квартир, который всегда немного отличался от массового жилья. В связи с очень ограниченным количеством предложений в этом секторе спрос на него традиционно высок и, как показали летние месяцы, стабилен. На мой взгляд, по-прежнему высокий интерес сохранится к домам улучшенных типовых серий и сегменту дешевых квартир.
Московский рынок недвижимости сейчас относительно стабилизировался, и в перспективе его вряд ли ждут какие-либо резкие скачки цен. Однако постоянный спрос на жилье, который по-прежнему опережает существующее предложение, позволяет прогнозировать стабильный, хотя и не такой быстрый, как в предыдущие годы, рост цен во всех сегментах рынка жилой недвижимости.
УШЛИ ИНВЕСТОРЫ, ПОКУПАТЕЛИ ПОКА ВЫЖИДАЮТ
Владислав Луцков, аналитик компании «БЕСТ-недвижимость»:
Весной мы ожидали снижения активности и темпов роста цен на рынке недвижимости в летний период. Но произошедшие события в банковском секторе, публикации в СМИ «о надувании пузыря на рынке» и усилившееся давление со стороны госчиновников (в том числе их публичные заявления), воспринявших президентскую программу «Доступное жилье» как необходимость снижения цен, породили социальные ожидания обвала рынка. Как результат, на рынке недвижимости – стагнация практически во всех сегментах (вторичный рынок жилья, новостройки, в меньшей степени загородная недвижимость), кроме рынка аренды квартир (здесь произошло сезонное повышение активности и цен еще в августе). Данная ситуация сохраняется и в сентябре, хотя мы ждали оживления рынка. Объемы продаж упали. С рынка ушли инвесторы, остальные покупатели пока выжидают. И неизвестно, какие коррективы внесет этот отложенный спрос в дальнейшую ситуацию на рынке недвижимости.
В ФАЗЕ ВЯЛОТЕКУЩИХ ИЗМЕНЕНИЙ ЦЕН
Андрей БЕКЕТОВ, независимый аналитик рынка недвижимости:
Не совпали. Предполагаемого продолжения плавного понижения цен не произошло. Были опасения, что рост цен на рынке продолжится высокими темпами, и это в конечном итоге могло бы привести к большим проблемам с ликвидностью. Но к середине лета – началу осени темпы роста цен значительно снизились. Думаю, что это несколько разрядит накалившуюся обстановку. Даст передышку рынку и его участникам.
И хотя в сентябре средняя цена предложения одного квадратного метра на рынке типового вторичного жилья увеличилось на 0,3%, а в секторе жилья бизнес-класса цены «квадрата» поднялись на 2,6%, делать какие-либо выводы преждевременно. Как и предполагалось ранее, рынок вступил в фазу вялотекущих изменений цен. И дальнейшее поведение рынка, я считаю, больше связано с психологией, чем с какими-либо экономическими расчетами. Продавцы заняли выжидательную позицию и к понижению цен морально не готовы. Покупатели, наоборот, ожидают серьезной ценовой коррекции, вплоть до 30% падения цен. И одним из аргументов потенциальных покупателей является, с их точки зрения, значительное расхождение между качественными характеристиками товара и ценой на него. Особенно в низшей ценовой категории. Другой аргумент потенциальных покупателей заключается в том, то рынок полон инвесторов, готовых не сегодня, так завтра сбросить свой товар и «завалить» рынок дешевыми квартирами. При этом они не знают, что, хотя объем предложений на рынке и увеличивается, но большая часть увеличения приходится на квартиры, предлагаемые к продаже в самом дорогом Центральном административном округе. Отсюда вывод о том, что, вероятнее всего, ценовая корректировка, основанная на увеличении объема предложений, в большей степени коснется наиболее дорогих квартир, а не низшего сегмента рынка.
Учитывая, что изменение психологических установок является длительным процессом, можно предположить, что в октябре, как и в предыдущие месяцы, цены останутся практически на том же уровне. Колебания рынка в пределах плюс-минус 1% можно скорее отнести к погрешностям расчета, чем к новым тенденциям.