Однобокий спрос породил перекос
За последние три года земля в ближнем Подмосковье выросла в цене в несколько раз. О том, каково сейчас состояние цен на загородную недвижимость и существует ли тенденция их изменения, рассказывает руководитель департамента загородной недвижимости корпорации «БЕСТ-Недвижимость» Изабелла Постоловская.– На данный момент наибольшим спросом у покупателей загородной недвижимости пользуются коттеджи и дома стоимостью 100–150 тысяч долларов (под ключ) с участками по 12–15 соток в пределах 30–40-километровой зоны от МКАД.
А в этом стоимостном диапазоне коттеджных поселков практически нет! Большинство застройщиков и инвесторов строят дорогие дома в расчете на толстые кошельки. Их типичные предложения – коттеджи в охраняемых поселках, под чистовую отделку, минимальной стоимостью в 200 тысяч долларов. Таким образом, налицо перекос в рынке, несоответствие спроса и предложения. Особенно много дорогих загородных объектов построено на западном направлении. Например, на Новорижском шоссе предлагается 53 коттеджных поселка, и все дорогие. В некоторых из них более сотни домов, а участки в 12–20 соток. Тесновато. Поэтому спрос удовлетворяется или домами в стародачных местах, дачных кооперативах, или отдельно стоящими домами. Если бы не было конфликта интересов спроса и предложения, то реализация коттеджных поселков шла бы намного быстрее. Поэтому цена на слишком дорогие загородные дома должна падать.
– Изабелла Михайловна, как по вашей оценке меняется в последнее время стоимость земельных участков в Подмосковье?
– Подмосковная земля в цене растет, и растет заметно, примерно на 5% в месяц. На каких-то направлениях больше, на каких-то – меньше. Как всегда, в лидерах Рублево-Успенское, Новорижское, Калужское, Дмитровское и Киевское направления. Риэлторы-загородники отмечают, что Дмитровское направление становится более престижным. Там уже сейчас действуют горнолыжный курорт Сорочаны, боулинг-клуб, скоро начнут функционировать и другие спортивные объекты. Хорошая спортивная инфраструктура, близость водоемов с яхт-клубами привлекают многих покупателей.
Калужское шоссе, на котором немного осталось свободных земель под застройку, – его живописность, хорошая транспортная доступность (хотя там нет электричек, но очень хорошие дороги), – обеспечивают стабильный интерес. Немаловажно и то, что Юго-западное направление отличается хорошей экологией.
Киевское направление имеет те же показатели. Ярославское направление по пристрастиям покупателей находится где-то на 4-м месте, благодаря своим известным стародачным местам. Престижность же Северо-Западного направления определяет Истринское водохранилище. Меньший рост наблюдается на Юго-Восточном, еще меньший – на Восточном направлениях.
Но конкретные цены могут заметно отличаться даже в пределах одного направления. Колебания изрядные, даже стоящие рядом участки могут иметь разницу в стоимости весьма ощутимую.
– И что в первую очередь влияет на цену?
– Близость леса и водоема. Эти факторы могут заметно увеличить цену.
– Скажите, а какие ошибки совершают покупатели, когда пытаются самостоятельно купить загородный дом или землю?
– Основную ошибку покупатели совершают, когда, пытаясь сэкономить, самостоятельно готовят документы. Ведь нужно досконально знать, как это делается. А то чиновники так погоняют по инстанциям, что мало не покажется.
Риэлтор же знает весь алгоритм действий по сбору и оформлению документов для проведения сделки, регламент работы всех нужных организаций, и сможет подготовить все документы к сделке за месяц-полтора. А сами вы эту работу проделаете в лучшем случае за полгода. И то при условии, что все документы оформлены идеально.
– И какие, по вашим наблюдениям, у людей возникают чаще всего проблемы?
– Чаще всего при покупке загородной недвижимости или земельного участка покупателя подстерегают такие «заморочки»:
– параметры участка не соответствуют действительности. По документам значится одно, а на деле – другое.
– соседи не подписывают протокол согласования границ.
– невозможно выкупить часть участка, не оформленную в собственность. Например, часть участка принадлежит лесхозу. А наши люди то забор передвинут, то кусочек леса прирежут.
Частенько именно в садоводческих товариществах участки в натуре не соответствуют документальным, они бывают смещены на 5-6 метров. Порой даже владельцы не знают о том, что их участок по документам находится совсем в другом месте.
Бывает так, что покупатели не в курсе, можно ли здесь вообще строить. А строительство дома может быть в облюбованном месте запрещено. Тем более, что сейчас федеральные надзорные органы, например, Минприроды, активно взялись за учет незаконно построенных особняков, особенно в водоохранных зонах.
Поэтому, чтобы у вас не возникало множества проблем, я, как эксперт, проработавший довольно долго в сфере загородной недвижимости, советую привести пакет своих документов на недвижимость в соответствие с законодательством. Кстати, на дом и земельный участок с недавних пор должны быть отдельные свидетельства на право собственности. Об этом забывать не стоит.