Коммерческие метры
На первый взгляд, снять приличный офис для работы и приема посетителей в Москве несложно. Однако это только на первый взгляд. Проблема же с офисными помещениями в столице довольно непростая. О том, как бизнес решает ее, мы сегодня и поговорим.Бизнес на честном слове
Те, кто выбирает тернистый путь, могут найти номер в гостинице, помещение в административном здании предприятия, лабораторном корпусе НИИ, учебный класс… Свою лепту в формирование «делового Сити» вносят и частные лица, предлагающие предпринимателям квартиры (от близких к метро «хрущевок» до апартаментов в центре).
В тех случаях, когда речь не идет о специализированных бизнес-центрах, арендные отношения часто держатся на честном слове. «Доценты с кандидатами», предлагающие в аренду лаборатории и учебные классы, давно поняли ценность недвижимого имущества и стараются не упустить выгоды. Вступая в отношения с госпредприятиями и АО, риэлторам приходится распутывать сложные клубки имущественно-правовых отношений и иметь не всегда приятные контакты с действительными и мнимыми владельцами, совладельцами, кредиторами…
Можно снять офис и в жилом доме. Но проблема с жилыми квартирами заключается в громоздкой процедуре их перевода в нежилой фонд. Между тем уже многие исторические здания в центре города числятся жилыми и вынуждают предпринимателей принимать посетителей едва ли не в домашних тапочках. Но все же, как считают специалисты, только специализированные офисные центры могут обеспечить своим клиентам полную прозрачность и однозначность отношений на уровне: оплатил – получил услугу.
От А до… С
Сегодня в Москве предлагаются к аренде сотни объектов, которые можно с некоторыми натяжками и без оных относить к «международным» классам А (самые дорогие) и В (чуть дешевле).
Разница в качестве обслуживания между классами А и В на сегодня невелика. Атрибуты класса А – не только комнаты для размещения сотрудников, но также охрана, парковка, высокая пропускная способность телефонных линий, выделенный канал Интернета, система кондиционирования. В зданиях такого класса должна быть вся инфраструктура, необходимая для жизнедеятельности делового человека: переговорные комнаты, конференц-залы, которыми могут пользоваться все арендаторы, кафе, рестораны, фитнес-центры…
Обычно такой офисный центр легче строить «с нуля», чем переоборудовать под него оставшиеся от «дорыночного» периода административные здания. Поэтому такие объекты сдаются в аренду либо продаются под чистовую отделку и со свободной планировкой. Если же предусмотрена отделка, то она предполагает затраты порядка 300–400 долларов на квадратный метр. Это офисы класса А.
Офисы, которые условно относят к классу В, близки по своим характеристикам к офисам класса А. Это могут быть здания, прошедшие качественный ремонт и реконструкцию. В них и отделка может быть попроще (200–250 долларов за «квадрат»), часто отсутствует центральное кондиционирование, рестораны с «фирменной» кухней уступают место классическим, но вполне приличным буфетам и столовым. Но самый существенный недостаток большинства таких зданий – дефицит парковочных мест.
Но все же больше всего в Москве на сегодня офисов класса С. В обширную их категорию попадают те самые НИИ и КБ (основные хозяева которых потеснились и решили поправить свое финансовое положение сдачей в аренду и субаренду излишков площадей), гостиницы туристического класса, административные здания предприятий. Главное отличие офисных зданий классов А и В в том, что в них непременно присутствует «сильная рука» управляющего, который старается развивать вверенные ему площади в рамках единой концепции и «фирменного стиля», повышая за счет них рыночные значения арендных ставок. В офисных центрах класса С царит вольная стихия свободного рынка: здесь одни арендаторы работают, другие – могут предлагать им широкий спектр услуг: от торговли турецким бельем возле проходной до общепита.
Класс – величина постоянная
В самом деле, говоря о прижившемся в московской риэлторской среде делении на классы А, В и С, мы должны принять во внимание, что оно все-таки отличается от западного. К примеру, разница в обслуживании между «первым» и «третьим» классами в европейской практике не столь заметна. «Классность» объекта недвижимости определяется согласно риэлторской поговорке: «Место, место и еще раз место». Поэтому класс А должен отличаться от «демократичного» С не пропускной способностью телефонных линий, не качеством рыбы в буфете, а прежде всего – местоположением. Если «первый» класс должен располагаться непременно в пределах Садового кольца и желательно с видом на Кремль, то для «третьего» сойдет и дислокация близ МКАД. Но там даже самый вежливый персонал и изысканная отделка не сделают его «первым».
Однако, по наблюдениям риэлторов, многие собственники бизнес-центров стремятся позиционировать свои здания как класс А и выставляют соответствующие «ценники»: никто не хочет попадать в категорию С.
Cтавки сделаны!
Офисов класса «Сделай сам» (когда арендатору предлагали брать в руки лопату, осушать подвалы, делать капитальный ремонт) в столице практически не осталось.
Нынче большинство потенциальных арендодателей поняли, что излишки площадей, пригодных для офисных нужд, можно привести в порядок и сдавать по вполне рыночным ставкам. В результате цены предложения существенно подросли, и, как считают риэлторы, сейчас мы вернулись к арендным ставкам, которые были до августа 98-го. В среднем арендная ставка добротного помещения в офисе класса А – 500–800 у. е. за квадратный метр в год (конечно, речь не идет о помещениях с какими-либо исключительными характеристиками, например, уникальным видом из окон – здесь верхние пределы исчисляются уже четырехзначными цифрами).
По мнению риэлторов, спрос в «верхнем» сегменте рынка аренды офисов приблизительно соответствует предложению. Более того, такие офисы сродни гостиницам, где заполненность в среднем на 70% – нормальный показатель.
Арендные ставки по офисам класса В на сегодня составляют 300–600 долларов за квадратный метр в год. Однако в этом сегменте ситуация уже более напряженная: офисов подобного класса на рынке представлено гораздо меньше, и здесь уже спрос доминирует над предложением. В демократичном «С-классе» стоимость аренды колеблется от 200 до 350 долларов за «квадрат». И здесь-то как раз и обнаруживается дефицит – хронический и острый одновременно.
Малые метражи – большой дефицит
Завышенные арендные ставки имеют свои резоны. Во-первых, прошедший год, включая даже период отпусков, был на редкость активным с точки зрения спроса. Во-вторых, сегодня имеется явный дефицит офисов любого класса, но небольшого метража. Большие метражи (от 500 квадратных метров) готовы приобрести или арендовать только крупные компании. Однако найти помещение в 100–150 квадратных метров, даже в классе А – настоящая проблема. Таково мнение специалистов.
Самый популярный и дефицитный метраж офиса – от 20 до 80 «квадратов». По обобщенным данным риэлторов, на этот интервал приходится от 40 до 50 % заявок. И если агентство получает информацию о таком офисе, то через сутки, если с документами все в порядке, помещение уже находит арендатора. Причем, как поведал один из специалистов, в большинстве случаев предпринимателей не пугает даже совершенно «убитое» состояние помещения.
Бизнес идет на окраины
Еще два-три года назад подавляющее большинство риэлторских клиентов требовали себе представительские офисные помещения «чтобы непременно в пределах Садового кольца». Между тем развитие малого бизнеса, сетевых магазинов, а также высокие арендные ставки в центральной части города, отсутствие парковок и другие «транспортные трудности» создали условия для развития новых деловых районов. «Мы прогнозируем, что расширение границ бизнеса будет проходить и дальше: в центре мало возможностей для расширения», – считает председатель комитета МАГР по коммерческой недвижимости Михаил Ерофеев.
Кстати, в последнее время заметно увеличился спрос на офисы в пределах Третьего транспортного кольца. В основном он растет за счет разрастающихся предприятий, желающих перебраться с окраин. Привлекательности Третьего транспортного кольца способствуют хорошие транспортные развязки.
Офис для среднего класса
Приемлемым недорогим офисным фондом до недавнего времени считался муниципальный, однако недорогих квадратных метров муниципального фонда не прибавляется, а те, что были, в скором времени будут переоценены по рыночным ставкам. Правда, есть специальная программа, разработанная Департаментом поддержки и развития малого бизнеса, согласно которой до конца 2010 года планируется построить 6 млн. квадратных метров «доступных нежилых помещений». Но пока что у риэлторов возникает больше вопросов относительно внедрения в жизнь этой программы.
По словам Михаила Ерофеева, очень важно спланировать, какие именно должны быть эти центры, чтобы они действительно пользовались спросом. Он считает, что проекты должны быть рассчитаны таким образом, чтобы арендная ставка в центрах, рассчитанных на малый бизнес, максимально составляла 250 долларов за квадратный метр в год. Важно при этом еще то, чтобы одновременно у малого предприятия была возможность выкупа этого помещения.
Между тем кажется странным, что бизнес нуждается в социальной поддержке, а инвестирование в строительство бизнес-центров класса С до сих пор не привлекает инвесторов. Ведь, по мнению большинства экспертов, инвестиции в данный сегмент способны приносить прибыль ничуть не меньше, чем строительство жилья.
И последнее. Многие эксперты предсказывают скорое перенасыщение рынка нового жилищного строительства. Что касается офисов, то в этом сегменте перенасыщение в принципе невозможно. Во-первых, из-за огромного неудовлетворенного спроса. А во-вторых, из-за мобильности самого офисного рынка. Офисы, как правило, сдают в аренду. И если объект «не пошел» по 600 долларов за квадратный метр в год, то ставку можно снизить и до 500. Доход все равно будет, хотя затраченные средства вернутся не через пять, а через шесть, к примеру, лет.
Но, как считает аккредитованный при МАГРе аналитик рынка недвижимости Олег Репченко, арендные ставки, особенно на торговые площади в новых больших торговых центрах действительно необоснованно высоки. Довольно часто арендаторы спустя какое-то время отказываются от площадей, потому как, несмотря на престижность месторасположения офиса, их бизнес не окупается. Возможно, это связано с тем, что большинство москвичей не воспринимают современные большие торговые центры как магазины, а скорее как развлекательные центры, и заходят туда не за покупками, а как на экскурсию.