Кому мешают жилищные накопительные кооперативы
В № 51 (570) «Квартирного ряда» от 22 декабря 2005 года мы опубликовали первую часть статьи Сергея Морозкова – начальника отдела мониторинга рынка жилья Департамента жилищной политики и жилищного фонда. Автор делился мнением о федеральном законе № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах». Сегодня мы печатаем окончание этого материала.В предыдущей статье было рассказано о плюсах и минусах федерального закона № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах», принятого в конце 2004 года.
Среди недостатков закона отмечалось увеличение затрат кооператива и, соответственно, его членов на деятельность, не связанную напрямую с приобретением или строительством жилья.
Была отмечена нецелесообразность ограничения прав жилищных накопительных кооперативов (ЖНК) при инвестировании средств пайщиков в жилье на этапе строительства. По мнению автора, ограничение на инвестирование кооперативных средств в новостройки следует полностью отменить.
Была поставлена под сомнение и излишняя жесткость в регламентировании минимальных и максимальных сроков внесения членом кооператива части паевого взноса. В частности, в законе не учтена возможность увеличения периода расчета пайщика с кооперативом после получения жилья. Этот период можно реально увеличить за счет других пайщиков, которые досрочно выплатили свои паевые взносы, за счет привлечения кредитных средств на срок, определяемый не законом, а кредитным договором с банком.
Действительная стоимость пая: все ли учтено?
Для накопительных кооперативов законом вводится новое понятие – действительная стоимость пая, которая выплачивается пайщику при прекращении его членства в кооперативе.
До недавнего времени кооперативы накопительного типа, будучи некоммерческими организациями, выплачивали выбывающим членам пай в размере фактически внесенных ими средств, дабы избегать рисков отнесения подобного рода операций к коммерческой деятельности. Теперь же кооператив обязан выплачивать действительную стоимость пая. Она равна части стоимости чистых активов кооператива, пропорциональной размеру пая выбывающего члена кооператива. Пай – это сумма денежных средств, внесенных в кооператив в счет паевого взноса. Стоимость чистых активов кооператива, в свою очередь, определяется как разница между стоимостью активов (денежных средств на счетах и стоимости имущества) и величиной задолженности кооператива.
Но выплата действительной стоимости пая в порядке, установленном законом, не учитывает фактор времени, который при нынешнем росте цен на жилье играет не меньшую, а даже большую роль, чем размер внесенных паевых взносов. Закон гарантирует совершенно одинаковые выплаты двум членам кооператива, внесшим абсолютно одинаковые суммы в качестве паевых взносов, независимо от того, когда эти суммы ими были внесены. Это означает, что пайщик, который за 5 лет членства в кооперативе накопил в качестве паевых взносов 10 тыс. долл. и создал добавленную стоимость в виде прироста рыночной стоимости имущества кооператива, приобретенного в том числе на взносы этого пайщика, при выходе из кооператива получит ровно столько, сколько и выбывающий из кооператива другой пайщик, внесший те же 10 тыс. долл., но всего месяца два назад. Нарушается принцип справедливости: один пайщик получает доход, заработанный другим пайщиком.
Скопировав порядок определения действительной стоимости пая и стоимости чистых активов кооператива с методики определения аналогичных показателей акционерных и паевых инвестиционных фондов, авторы закона «забыли», что паи в этих фондах, вокруг которых строятся все расчеты, не имеют номинальной стоимости! Инвестор, покупая паи какого-либо фонда в течение какого-то времени, приобретает их по разной (расчетной) стоимости, которая меняется во времени. В законе же о ЖНК паи имеют только номинальную стоимость. Отсюда и несправедливый характер распределения доходов среди выбывающих членов кооператива. Правда, закон предусматривает возможность установления кооперативом условий индексации периодических платежей в счет паевого взноса и иных условий внесения паевых взносов, но как они будут согласовываться с установленным порядком определения действительной стоимости пая, из закона не ясно.
В законе необходимо устранить эти противоречия и привести накапливаемые и выплачиваемые паи к единому знаменателю. Либо паи и действительная стоимость пая имеют только номинальную стоимость, т. е. сколько денег внесено, столько и возвращается. Либо паи и действительная стоимость пая имеют переменную (расчетную стоимость), а стоимость паев с согласия общего собрания кооператива привязывается к некоему надежному индексу. В идеале закон должен предоставить кооперативам право выбора метода, которым следует осуществлять и учитывать паевые платежи.
Управляющая компания: зачем она нужна?
В соответствии с положениями закона руководит текущей деятельностью кооператива директор и дирекция – исполнительные органы кооператива. Но с согласия общего собрания членов кооператива допускается передача полномочий директора коммерческой организации – управляющей компании. До принятия закона о ЖНК я бы посчитал наличие управляющей организации роскошью. Однако с принятием закона она стала просто необходима. Почему?
Приведенное в законе определение стоимости чистых активов кооператива, к которым привязана величина действительной стоимости пая, позволяет выбывающему члену кооператива получить не только рыночную долю от имущества кооператива, приобретенного на паевые взносы пайщиков, но и долю от имущества, приобретенного на иные – непаевые – средства. К этим средствам относятся вступительные и членские взносы. Причем, если в соответствии со статьей 25 закона данные взносы не подлежат возврату члену кооператива при прекращении его членства, то при выплате действительной стоимости пая согласно статье 32 этого же закона это условие нарушается. Вступительные и членские взносы возвращаются.
Конечно, в идеале вступительные и членские взносы должны полностью расходоваться при текущем управлении кооперативом. Однако на счете кооператива всегда будут временно свободные непаевые средства – просто по причине постоянного вступления в кооператив новых членов. У кооператива всегда будет имущество, приобретенное на эти взносы: как минимум мебель, оргтехника, как максимум – собственные нежилые помещения. Когда счет членов кооператива идет на сотни человек и даже на несколько тысяч, то средства на счете и ликвидное имущество выступят своеобразной денежной «подушкой безопасности». Непаевые взносы можно использовать, предоставляя займы на льготных условиях членам кооператива, (напомню, что закон запрещает выдавать займы даже членам кооператива), например, для того, чтобы преодолеть жесткие временные ограничения на погашение оставшейся части паевого взноса после приобретения кооперативом для пайщика жилья. Идея предоставления льготных ипотечных займов из временно свободных средств неделимого фонда особенно актуальна на фоне резкого роста цен на рынке жилья. Такие займы гораздо проще получить, нежели банковские ипотечные кредиты. И еще – в связи с законодательным запретом на инвестирование кооперативом в строительство жилья суммы, превышающей 20% от стоимости всего имущества кооператива, часть вступительных и членских взносов (если бы они находились на балансе иной организации) можно было бы вкладывать в наиболее дешевое строящееся жилье.
Таким образом, перечисленные проблемы можно частично решить, передав функции по управлению кооперативом и непаевыми взносами управляющей компании.
В законе содержатся и иные, на мой взгляд, неудачные положения.
Например, п. 2 ст. 48 закона накладывает на членов кооператива дополнительные обременения. Кооператив теперь не вправе передавать жилые помещения своим членам в безвозмездное пользование. Но по сложившейся практике кооперативы передают своим членам жилье в пользование без взимания платы. Ведь член кооператива уже оплатил более половины стоимости этой квартиры. Кроме того, некоторые кооперативы не ведут коммерческой деятельности, а взимание платы за пользование жилым помещением к таковой относится. Наконец, зачем взимать платежи за пользование, если член кооператива и так ежемесячно оплачивает членские взносы, не считая паевые платежи.
Неразбериха наблюдается и с резервным фондом кооператива. В соответствии со ст. 53 кооператив за счет взносов своих членов обязан формировать этот фонд, его размер не может быть менее 1,5% от размера паевого фонда кооператива. При этом средства резервного фонда могут быть использованы только для обеспечения непредвиденных расходов и покрытия убытков кооператива! А при прекращении членства в кооперативе взносы в резервный фонд, не использованные на покрытие убытков, подлежат возврату пайщикам. Однако пункт 4 ст. 16 этого же закона содержит несколько отличную от ст. 53 точку зрения на использование резервного фонда. Во-первых, он может уже формироваться не только за счет взносов пайщиков, но и за счет доходов кооператива, а во-вторых, резервный фонд может быть распределен между членами кооператива пропорционально их паям путем зачисления соответствующих сумм в счет паевых взносов независимо от того, прекращено членство в кооперативе или нет.
Вряд ли закон о ЖНК в нынешнем виде способен дать импульс развитию кооперативам накопительного типа. При существующих ограничениях закона, в условиях быстрой либерализации рынка ипотечного жилищного кредитования ЖНК просто не смогут конкурировать с банками. Поняв это, многие пионеры кооперативного движения вынуждены «уходить» в иные формы потребительских кооперативов, например, ипотечно-потребительские, кредитные потребительские кооперативы.