Московская жилищная газета

Рынок недвижимости

Опубликовано на сайте: 04 октября 2007 г. 21:24
Публикация в газете: №40 (663) от 04 октября 2007 г.

Легко попасть впросак

Многие аналитики утверждают, что инвестировать в жилую недвижимость – столь прибыльное дело еще вчера, – нынче уже невыгодно. Средняя цена топчется на месте и, похоже, никуда скакать не собирается.

Середнячок не проходит

– Тенденции рынка таковы, что показатель средних цен становится не самым удобным оценочным инструментом финансового анализа. Наблюдается так называемое «расслоение цен»: в то время как цены на переоцененное жилье эконом-класса постепенно корректируются, недвижимость бизнес-класса и элитные объекты продолжают уверенно дорожать. В такой ситуации неудивительно, что рост средней стоимости квадратного метра колеблется около нуля, хотя многие объекты теряют в цене, – говорит руководитель аналитического отдела корпорации «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов.

Схожего мнения придерживается и генеральный директор компании «Паллада» Сурен Шабуров:

– Инвестиции в недвижимость перестали быть высокодоходным бизнесом. (Сейчас мы говорим о деятельности частных инвесторов, а не о вложениях в крупные проекты.) Главная причина в том, что в сегодняшних реалиях нельзя сделать долгосрочный прогноз. Если раньше было ясно, что цены будут только расти, причем многократно, то теперь предсказать динамику рынка не просто. Скажем так: покупая квартиру, и сегодня вряд ли можно потерять вложения, но и значительные доходы тоже остались в прошлом.

– Что касается рынка аренды, то теперь более реалистичным является прогнозирование некой стагнации на этом рынке на ближайший период. Рынок будет характеризоваться незначительной коррекцией, что может привести к изменению арендных ставок на 8–10%, то есть в рамках годовой инфляции. На сегодняшний день покупать квартиру для ее последующей сдачи в аренду невыгодно: доходность по банковским депозитам выше, чем годовая доходность от аренды.

Но если у вас есть свободная квартира, продавать которую не хотите, то даже при минимальной арендной ставке будете получать достаточно ощутимую прибыль и при этом сохраните квартиру, – говорит руководитель аналитической службы агентства «МИАН» Алексей Кудрявцев.

Хотя быстрых денег на спекуляциях с недвижимостью уже не заработать, покупка квартиры по-прежнему является вполне разумным способом «обезопасить» накопления от инфляции и всевозможных рисков. Эту мысль подтверждает руководитель филиала «Сивцев Вражек» компании «Новый город» Валерия Родионова:

– Инвестиции можно разделить по целям – либо это прирост капитала, либо его сохранение. При этом первое – вряд ли возможно, сейчас состояние рынка к этому не располагает. А с точки зрения сохранения средств, как одна из форм диверсификации активов, – однозначно да.

Где деньги?

Определенные запасы роста остались в верхних ценовых сегментах. Эксклюзивное жилье уверенно дорожает. Правда, во-первых, это все же не самые ликвидные объекты, а, во-вторых, цена входа здесь значительно выше, чем при покупке жилья эконом-класса.

Если же говорить о московской недвижимости, то здесь, скорее всего, рост цен будет – но вполне сопоставимый с инфляцией.

Есть лишь одно оригинальное решение – инвестиции в коммерческую недвижимость. Причем речь идет не только о покупке складов или гостиниц. Люди с ограниченными доходами могут приобрести квартиры на первом этаже с тем, чтобы в дальнейшем перепрофилировать их под офис или торговое помещение.

– Если брать квартиру на первом этаже по цене $5000 за кв. м, то при переводе в нежилое помещение можно получить 7–8 тысяч долларов, а то и 10. Самый востребованный метраж – небольшой: 100–120–150 кв. м. Обычно это не одна квартира, а блок квартир.

Востребованы и еще меньшие площади – 80, 60 кв. м. Но это уже более специфические офисы, нужно понимать, что тут будут некоторые нюансы. Более стабильный бизнес разворачивается на площадях плюс-минус 100 метров. Меньшие площади – там будут маленькие магазинчики, офисы, у которых проблемы со стабильностью дохода. Хотя, например, стабильные небольшие турагентства работают на 60 кв. м. Но риски в этом секторе выше, – рассказывает генеральный директор компании «БЕСТ-Недвижимость» Лариса Патлух.

А за городом?

– Необходимо тщательно анализировать инвестиционную привлекательность объектов, учитывая множество самых разных показателей, – говорит Дмитрий Таганов. – Так, например, средний рост цен в сегменте эконом-класса загородной недвижимости составил за последний квартал в среднем 11,5%, но этот показатель получен из диапазона значений, разброс в котором лежит от 3,5% (объекты, показавшие наименьший рост цен) до 26%. Подобный разброс связан с целым рядом факторов: в отличие от городских типовых новостроек, загородная недвижимость более многогранна и порой способна преподносить совершенно неожиданные сюрпризы. Именно поэтому частному лицу логично привлечь в качестве консультантов риэлторские агентства, годами специализирующиеся на операциях купли-продажи загородного жилья. Вместо того, чтобы самому разбираться в понятиях вроде удаленности поселка, перспективности направления, надежности застройщика, качества возводимых объектов, технических возможностей к подключению коммуникаций, – то есть тех факторах, которые влияют на успешность проекта и конечную стоимость дома.

Павел Чернышов

Другие статьи на тему: Рынок недвижимости

  • Ценам – команда снизиться
    Понятие доступности жилья в представлении властей начинает менять свое содержание. Кабинет министров поставил перед собой цель уменьшить цену квартирного вопроса.
  • Народное мнение
    «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» в ходе телефонного опроса москвичей выяснил, как они станут подбирать жилье (если такая необходимость возникнет).
  • До квартиры на метро
    Не секрет, что расположение квартиры относительно той или иной станции подземки является едва ли не важнейшим критерием при ее покупке. В этом ракурсе эксперты AVITO Недвижимость проанализировали среднюю стоимость одно-, двух- и трехкомнатных квартир на вторичном рынке недвижимости Москвы. При этом учитывались как квартиры, выставленные на продажу частными лицами, так и объявления о продаже жилья от агентств.
  • Покупатель ищет, где лучше
    Покупатели новостроек зачастую сталкиваются с проблемой выбора, у кого купить квартиру: у застройщика или у риелтора?
  • Закон суров. Но справедлив?
    Когда появился закон, умерла справедливость. В Древнем Риме говаривали: «Dura lex, sed lex» – суров закон, но это закон. Справедливо или нет, а выполнять: ать, два! Не то голова с плеч.