Похожи, но разные
С потребительским кредитом сейчас сталкиваемся мы все. Достаточно зайти в любой магазин бытовой техники и поинтересоваться покупкой «в долг». За полчаса – час, не спрашивая практически никаких документов, кроме паспорта, не требуя залога и поручителей, а также подтверждения доходов, вам оформят займ на небольшую сумму. Полторы тысячи долларов нужно будет отдать (с процентами) через год.Но мало кто знает, что существует такая разновидность потребительского кредита, на сумму которого,
при соблюдении определенных условий, можно купить квартиру.
О том, как получить такой займ, рассказывает Максим Силаев, заместитель генерального директора по ипотечному жилищному кредитованию «Московского ипотечного центра – МИЦ».
– Максим Борисович, в чем отличие потребительского кредита от ипотечного?
– Потребительский кредит – это не целевой кредит, а на личные нужды. Такие займы сейчас выдает большинство банков. У Сбербанка, например, есть кредит, который называется «на цели личного потребления». Потребительский кредит сродни ипотеке, потому что присутствует залоговая недвижимость, но более свободный, потому что банк не требует от вас отчета, куда вы потратили заемную сумму.
Процентные ставки потребительского кредита от 10,5 до 13% годовых в валюте или от 15 до 19% годовых в рублях. Если сумма кредита не превышает 25 тысяч долларов или 750 тысяч рублей, то залог не требуется. Если больше, то обязателен залог, которым может стать автомобиль или недвижимость (как городская, так и загородная). В этом, кстати, главное отличие от ипотечного кредитования: при ипотеке в залог банку идет приобретаемая квартира, а при потребительском кредите – уже имеющаяся.
Сумма займа зависит от размера залога, который должен обеспечивать от 10 до 15% размера кредита. То есть, если в кредит берется 100 тысяч, то машина должна стоить 10 – 15 тысяч. Естественно, что, оставляя в залог квартиру, можно рассчитывать и на большую сумму, соответственно стоимости недвижимости.
Коммерческие банки охотно выдают кредиты под залог недвижимости. Причем, это вполне приличная сумма: от 70% до 85% ее оценочной стоимости. Деньги, которые получает заемщик – наличные, и он может использовать их по своему усмотрению. То есть, не надо отчитываться банку о покупке. Тогда как в ипотечном кредитовании деньги даются строго на покупку жилья.
Но у некоторых банков есть «потолок» суммы, которую они могут выдать при потребительском кредите. И какой бы высокий у вас ни был доход, и какая бы ни была дорогая квартира, выше этого «потолка» вы займ не получите.
– Почему при покупке квартиры иногда выгоднее взять потребительский кредит, нежели оформлять ипотеку?
– Потому что этот кредит не привязан к какой-то конкретной недвижимости. При ипотеке мы должны получить одобрение банка на это жилье, оценить его. Если это строящееся жилье, предоставить весь пакет документов, чтобы банк согласился кредитовать именно эту новостройку. А известно, что банки неохотно кредитуют еще не построенное жилье.
При потребительском кредите мы спокойно получаем деньги и вкладываем их туда, куда нам нужно. Сейчас с учетом того, что рынок новостроек весьма сложен, и по предварительным договорам, по вексельным схемам банки не кредитуют, то потребительский кредит весьма выручает заемщика.
– Но при этом человек берет на себя все риски?
– Да. И если некоторые компании зарекомендовали себя как достаточно стабильные, то, вложив деньги в сомнительное предприятие, человек может все потерять. Так что тут нужно быть крайне осторожным.
– Человек может сам оформить потребительский кредит при покупке недвижимости, или лучше доверить это дело риэлтору?
– Думаю, что лучше все равно обратиться в агентство, в противном случае, берешь все риски на себя. Так что если человек хочет спать спокойно, лучше доверить оформление всех бумаг профессионалу. Ведь в риэлторской компании уже есть свои базы данных недобросовестных застройщиков, и они могут порекомендовать покупателю не связываться с тем или иным инвестором.
– Какова схема получения потребительского кредита?
– Сначала человек подает в банк пакет документов (он разный для каждого банка) и предоставляет документы на предмет залога. Как только человек получил одобрение кредитного комитета, он оформляет договор залога, после чего ему выдают наличные деньги.
– Максим Борисович, перечислите, пожалуйста, стандартный набор документов.
– Если это Сбербанк, то справки о доходах на заемщика и поручителя, копии паспортов (всех страниц), анкета, подписанная заемщиком и поручителем.
Для коммерческого банка те же документы, что и на ипотеку: ксерокопия паспорта (всех страниц), ксерокопия трудовой книжки, если есть работа по совместительству, то трудовой договор, справка 2-НДФЛ, справки, подтверждающие «серые» доходы, копия военного билета, справки из психо-наркологического и наркологического диспансеров о том, что человек не состоит там на учете. Некоторые банки требуют все документы о семье
(где работают, свидетельства о рождении детей). И также ксерокопии документов на залог. Если это недвижимость, то свидетельство о собственности, справка из БТИ, выписка из домовой книги, справка об отсутствии задолженности по оплате услуг ЖКХ. Если автомобиль, то паспорт транспортного средства и свидетельство о регистрации машины в ГИБДД.
– На сколько лет выдается потребительский кредит?
– От 3 до 15 лет. Все зависит от банка.
– Предусмотрено ли досрочное погашение кредита?
– Предусмотрено. Здесь действует та же схема погашения и те же штрафные санкции, что и при ипотеке.
– Как можно подтвердить в банке свои доходы?
– «Белую» зарплату рассматривает только Сбербанк. Коммерческие банки при «сером» доходе попросят письменное (справка с предприятия за подписью главного бухгалтера или руководителя) или даже устное подтверждение о доходе. Но при этом банк более скрупулезно «оценивает» заемщика: где и кем тот работает, каковы его расходы, например, на мобильную связь, как часто он бывает за границей. По этим, казалось бы, косвенным признакам, и принимается решение – верить или не верить утверждению о больших, но «серых» доходах.
– Какие дополнительные расходы несет заемщик при оформлении потребительского кредита?
– Ежемесячная комиссия за обслуживание в размере до 2% от суммы кредита. Оценка недвижимости (дома или квартиры) – от $200 до 500, автомобиля – около $200. И страховой полис – 5 –10% от суммы кредита – при залоге автомобиля, и 0,2 – 1,5% при залоге квартиры, ежегодно.
– Какое должно быть обеспечение, если необходимо получить крупную сумму на покупку квартиры? Банки принимают в залог любое имущество?
– Нет, не любое. Бытовую технику и бабушкин сервиз заложить не удастся! Как правило, в обеспечение принимаются: земля, квартиры и дома, автомобили, ценные бумаги и драгоценности (но не в ювелирных изделиях, а в мерных слитках).
Причем, к каждому предмету залога предъявляют свои требования. Так, земля и загородный дом должны быть оценены достаточно высоко, чтобы банк был уверен: в случае, если кредит перестанут выплачивать, от их продажи хватит денег, чтобы погасить долг.
Для ценных бумаг также существуют ограничения. Многие банки принимают в обеспечение только собственные сертификаты, акции и векселя.
А в квартире должны быть все условия: подключены необходимые коммуникации, сделан хотя бы минимальный ремонт. Если у недвижимости несколько собственников, то потребуется письменное согласие от всех дольщиков. Самый идеальный вариант, когда в квартире не проживают несовершеннолетние дети (поскольку потребуется дополнительное разрешение от органов опеки), или даже вообще никто не зарегистрирован. Квартиру в строящемся доме заложить не получится. Равно как и в доме, который идет под снос.
– При каких условиях банк отказывает в кредите?
– Банк может отказать человеку в кредите, если у того очень маленький доход или нет возможности подтвердить «серые» доходы. Потому что, если даже есть недвижимость, человек не сможет платить по кредиту. Ведь по закону ежемесячные выплаты не должны превышать 40 – 50% от зарплаты. Или тогда ему дадут слишком маленький займ.
Отказывают в кредите пенсионерам или, наоборот, очень молодым людям, не достигшим 22-летнего возраста. Конечно, 18-летнему могут и не отказать, но попросят собрать большое количество справок о родственниках: где и кем те работают, какие у них доходы. И наверняка, потребуют двух – трех поручителей.
Вряд ли будут кредитовать тех, у кого были особые «отношения» с милицией (пребывание в тюрьме или колонии и т. д.).
Кроме того, в банке обязательно смотрят на «прописку» заемщика. Если регистрация временная, да еще к тому же человек часто меняет место жительства, то в кредите ему, скорее всего, откажут. С временной регистрацией работает очень мало банков, да и то они, как правило, выдают займ на срок действия «прописки».
И помимо всех вышеперечисленных условий, есть еще одно. Несмотря на то, что в нашей стране только начинает формироваться бюро кредитных историй, банки обмениваются между собой информацией о заемщиках. Так что, если вы заемщик со стажем, и стажем положительным, это только сыграет вам на руку при получении очередного займа.