Валентина Логунова: «Мы стремимся сделать ставку предельно низкой»
Социальная ипотека – самая молодая городская программа для столичных очередников. Кто может стать ее участником? Хватит ли квартир на всех желающих? О перспективах социальной ипотеки мы беседуем с заместителем руководителя Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы Валентиной Логуновой.Раскрутка – полным ходом
– Валентина Викторовна, чем, на ваш взгляд, интересна социальная ипотека?
– Эта программа интересна и для города, и для очередников. Начнем с того, чем социальная ипотека выгодна городскому бюджету. Не секрет, что рыночные цены на жилье растут. Влиять на них прямо городские власти не могут. Кредитовать застройщиков субсидиями на ранних стадиях строительства запрещает закон. Городским властям гораздо выгоднее строить дома за свои деньги и продавать квартиры очередникам на условиях ипотечного кредитования.
Продавая таким образом жилье, город окупает свои затраты на строительство. В 2005 году построены три ипотечных дома. Дом в Западном Дегунине уже принимает новоселов, строительство двух других – в Перове и Лианозове – практически завершено. В новом году намечено построить ипотечных домов примерно в пять раз больше, чем в минувшем.
– Наверное, многие очередники хотят участвовать в этой программе?
– Да, интерес к социальной ипотеке у людей большой, несмотря на то, что программе всего полгода от роду. «Раскрутка» социальной ипотеки идет гораздо быстрее, чем, например, программы субсидирования. Построены конкретные дома. Понятны цены. Есть ипотечное агентство, рассматривающее вопросы выдачи кредита.
Тонкие моменты
– И все-таки, с какими неясностями сталкиваются очередники? Какие моменты пока не отработаны?
– Во-первых, люди, желающие купить квартиру по этой программе, должны понимать, какую сумму придется заплатить сразу, какую – выплачивать потом. Предварительно специалисты по социальной ипотеке в округах знакомят очередников с расчетами, но эти цифры – усредненные. Нужны схемы, сразу помогающие человеку рассчитать, какие суммы ему придется платить.
Второй на сегодня сложный момент. Желающим принять участие в программе надо быстро собрать документы и заплатить первоначальный взнос, ведь ипотечные дома уже практически готовы встретить новоселов.
Третий сложный момент – выбор места. Многие очередники хотели бы участвовать в программе, но их не устраивают районы, в которых построены ипотечные дома. Ждут, что дома будут построены и в других местах.
Четвертая проблема – набор квартир в домах.
– Какие квартиры в дефиците?
– Трехкомнатные. Когда очередники получают жилье бесплатно, то в дефиците – «однушки» и «двушки». Покупая жилье по льготным ценам, человек хочет приобрести максимум квадратных метров.
– Существует ли максимальный размер покупаемой квартиры?
– Максимальный предел – комната на человека. Минимальный – социальная норма. В связи с этим иногда возникает конфликт интересов очередников и города. Некоторые люди хотят участвовать в социальной ипотеке, но не на тех условиях, которые мы можем им предложить. Проблему всегда пытаемся решить. Например, предлагаем квартиру, состоящую из меньшего числа комнат. Или продаем семье очередников желаемую квартиру, но свою нынешнюю жилплощадь они должны передать в собственность города. Стоимость этого жилья засчитывается, как часть оплаты. Получается, что за ипотечную квартиру такой семье платить придется меньше.
– Может ли оказаться так, что желающих купить квартиру с помощью социальной ипотеки окажется больше, чем строящихся квадратных метров?
– Пока что бояться этого рано. Сейчас только начинаем формировать банк желающих. Много организационных проблем. Например, дом построен, а заселиться в него могут лишь единицы. Для того чтобы купить квартиру по социальной ипотеке, надо оформить документы, в том числе, на получение кредита в банке. Кроме того, семьям с детьми, желающим участвовать в программе, приходится взаимодействовать с органами опеки. В некоторых районах органы опеки негативно относятся ко всякой ипотеке, даже социальной. Без разрешения органов опеки и попечительства банк не может оформить выдачу кредита.
– Как облегчить очередникам процесс сбора документов?
– Выход в том, чтобы документы на предоставление кредита собирались параллельно со строительством дома. Дом будет возводиться, но человек уже будет знать, какую конкретно квартиру он приобретет. Тогда после сдачи дома заехать в него очередники смогут быстро.
Для социальной ипотеки 2006 год станет определяющим. В прошлом году программа проходила стадию эксперимента, в новом году – стадия опытной эксплуатации.
Лучше быть молодым и образованным
– Трудно ли в банке получить ипотечный кредит? Расскажите подробнее о требованиях к заемщику и об основных причинах отказа.
– Кредит не смогут получить люди старше 60 лет. Будет отказано и очередникам без постоянного места работы. Как-то банк отказал очереднику, не имеющему высшего образования. Банкиры посчитали, что человеку без высшего образования труднее найти работу, обеспечившую возврат кредита.
Еще одно основное требование – доходы заемщика должны быть подтверждены документально. Очередникам, которые не могут подтвердить свой доход, банк не предоставит существенный кредит. Этим людям мы рекомендуем воспользоваться другой программой города: покупкой квартиры с рассрочкой платежа.
– Может ли очередник, вставший на очередь буквально вчера, купить квартиру по социальной ипотеке?
– Очередник, вставший вчера, – нет. Пока не принят закон, определяющий, кого из «новых» очередников следует признать малоимущими. В программе не могут участвовать очередники, вставшие на учет после первого марта 2005 года, то есть после вступления в силу нового Жилищного кодекса.
Если же человек стал очередником до первого марта прошлого года, то он вправе участвовать в социальной ипотеке.
– Многие банки, предлагая участие в ипотечных программах, готовы рассматривать «серые» схемы подтверждения дохода. Может ли человек, получающий зарплату в конверте, купить квартиру по программе социальной ипотеки?
– Нет, «серые» схемы банк не рассматривает. Но мы стремимся к тому, чтобы процентная ставка по социальным ипотечным кредитам была предельно низкой. На социальной ипотеке банк должен заработать ровно столько денег, сколько ему нужно для покрытия расходов. Это не та программа, которая должна приносить прибыль.
– Может ли очередник досрочно погасить кредит?
– Да, банк мягко подходит к досрочному погашению кредита. Большой плюс программы. Этот плюс компенсирует то, что при выдаче кредита не рассматриваются «серые» схемы получения дохода. Если семья в состоянии вернуть кредит не через двадцать лет, а через два – три года, пусть возвращает без всяких штрафов.
Заехал – и живи
– Вернемся к бытовым вопросам. В каком состоянии сдаются квартиры
в ипотечных домах? Могут ли очередники заехать и жить там, или нужно будет вкладываться в дорогостоящие ремонты?
– Жилье сдается с отделкой. Во всех квартирах настелены полы, поклеены обои, установлена сантехника, плиты. Очередники могут заезжать, и, проживая в квартире, заниматься каким-то мелким ремонтом. Это большое преимущество. Ведь если человек покупает жилье на рынке, то ему надо вложить средства в отделку квартиры.
– Земля в столице дорогая. Планируется ли строить ипотечные дома для московских очередников в Подмосковье?
– Строить нет, а приобретать планируется. Мэр поставил задачу: приобретать жилье для очередников в ближайшем Подмосковье. Но, конечно же, – у московских компаний, заслуживших доверие. Например, у ДСК-1, СУ-155, членов Московского строительного союза.
Город плюс рынок
– На ваш взгляд, поможет ли эта программа существенно сократить очередь?
– Все городские программы направлены на помощь очередникам в решении жилищных проблем. Чтобы в социальной ипотеке смогло принять участие максимальное число людей, существуют ограничения по площади, которую каждая семья может приобрести. Для уменьшения очереди важны разумные критерии верхнего предела.
Кроме того, сейчас разрабатывается общефедеральная программа социальной ипотеки. Планируется, что банки будут выдавать кредиты, с помощью которых люди смогут купить квартиры не у города, а на рынке. Часть квартир для очередников инвесторы обязаны будут продавать по себестоимости. К жилью, которое город строит для очередников, добавятся квадратные метры, возводимые инвесторами. Тогда число людей, которые хотят и могут купить квартиру с помощью социальной ипотеки, возрастет.