Через сито – к кредиту
За первичной консультацией будущий участник городской программы «Социальная ипотека» приходит в окружное управление жилищной политики. Если условия социальной ипотеки его устраивают, то он неизменно оказывается в КБ «МИА», где, как и все будущие заемщики, проходит процедуру андеррайтинга – определение платежеспособности.Подробнее об этом рассказывает заместитель Генерального директора КБ «Московское ипотечное агентство» (ОАО) Олег Соколов.
– Олег Борисович, что же представляет собой андеррайтинг, и для чего он нужен?
– С помощью процедуры андеррайтинга банк изучает реальную платежеспособность заемщика, которая, в свою очередь, служит неким гарантом того, что кредит будет возвращен. По-другому это можно назвать еще квалификацией заемщика. Кроме того, таким способом определяется возможная сумма кредита, срок его погашения, процентная ставка и прочие условия, благодаря которым дальнейшие выплаты по ипотечному кредиту будут не обременительны для клиента.
Обычно процедура длится около двух недель и состоит, как правило, из двух этапов, хотя при определенных условиях она может быть сведена к одному действию. Например, в случае с московскими семьями-очередниками, которые участвуют в программе по социальной ипотеке. Какого-то отдельного изучения чистоты сделки по приобретаемой квартире не требуется: в столице специально по этой программе построено три дома. Поэтому для прохождения андеррайтинга достаточно анкеты и комплекта документов, среди которых справка о здоровье, доходах и т. д. А вот заемщику, который обращается в агентство, еще не определившись с покупкой жилья, этого не достаточно. Сначала он проходит первичную оценку платежеспособности, после чего ему выдается некое уведомление о том, что банк может предоставить кредит в таком-то размере. Этот документ действует в течение трех месяцев и пригодится заемщику в нескольких случаях.
Во-первых, из него ясно, на какую сумму кредита он может рассчитывать, и уже исходя из этого, подыскивать квартиру. Во-вторых, уведомление можно предъявить продавцу или застройщику жилья, на основе чего потом будет заключен договор купли-продажи жилья с использованием кредитных средств. После того, как квартира найдена, начинается второй этап процедуры – изучение объекта недвижимости, предлагаемого банку в залог. Одним словом, узнать конечный результат – получит или нет кредит наш клиент, минуя андеррайтинг, невозможно.
– Наверное, идеальный вариант для получения ипотечного кредита, когда у человека «белая» зарплата, при этом еще и высокая. Или я ошибаюсь? Есть ли шанс у клиента с невысоким доходом?
– Наше агентство разработало такой продуктовый ряд, который позволяет предоставить кредит и тому, у кого высокий доход, указанный в справке
2-НДФЛ, и внимательно отнестись к тому, у кого, судя по той же справке, низкая заработная плата. Понятно, что при втором варианте человеку может не хватить средств, но, скорее, не для получения ипотечного кредита, а для его дальнейшего безболезненного обслуживания с точки зрения семейного бюджета заемщика.
Первое, что мы делаем в такой ситуации, это учитываем при расчете суммы кредита совокупный семейный доход. Вот, например, клиент приносит нам справку о доходах. После ее изучения становится ясно, что претендовать заемщик может только на 30 тыс. долларов, а не на 50, как он того хочет. Но, проанализировав весь доход семьи, а это может быть не только заработная плата супругов, но и любые другие подтвержденные доходы, к примеру, регулярные страховые выплаты, проценты по банковским вкладам и прочее, мы можем выдать кредит и большего размера. Не менее красноречиво расскажут о платежеспособности клиента его расходы, которые мы также просим указать в заполняемой анкете.
Вообще, сегодня наше агентство предлагает около 25 кредитных продуктов, у которых есть еще и несколько условий, которые могут изменяться в соответствии с индивидуальным подходом к каждому заемщику.
– Что посоветовать человеку, решившему взять ипотечный кредит, с чего начать?
– Для начала ознакомиться с условиями, процентными ставками, которые предлагают различные банки. Если выбор остановится на Московском ипотечном агентстве, то вся информация для дальнейших действий содержится на сайте банка в сети Интернет (www.mia.ru.). Здесь же заемщик может подобрать для себя приемлемый кредитный продукт и заполнить предлагаемую анкету, которую можно отправить как по электронной почте, так и привезти в агентство лично. Кроме того, на сайте размещен список документов, который потребуется собрать для получения ипотечного кредита.
За консультацией можно обратиться в Службу розничного кредитования КБ «Московского ипотечного агентства». Это бесплатно. Хотя есть и платная услуга – рассмотрение предварительной заявки, которая стоит 1,2 тыс. руб. Причем, это только стимулирует заемщика подходить к подготовке документов более качественно.
– Как известно, банки оставляют за собой право не сообщать клиенту, почему ему отказали в получении кредита. Ваше агентство – не исключение. А можно ли назвать основные причины, из-за которых возникает подобная ситуация?
– Да, действительно, в любой момент мы можем отказать человеку в кредитовании. Причем, это может быть и очередник, и тот, кто обратился к нам за коммерческим кредитом. В этом случае ко всем группам заемщиков подход одинаковый. Отказ же происходит по одной из существующих причин. Например, бывают случаи фальсификации документов, которые мы, естественно, выявляем очень быстро. Или случаи неполного раскрытия информации заемщиком о себе, допустим, он утаил сведения о том, что судим или нечто подобное. Из всего этого мы делаем вывод, что впредь он может вести себя также неадекватно. Еще одной причиной может стать, к примеру, несоответствие представленных документов стандартам банка. А вот низкая платежеспособность клиента, учитывая разнообразие существующих кредитных продуктов, фактором отказа стать не может, а может лишь повлиять на размер предоставленного ипотечного кредита.
Консультации по вопросам предоставления субсидий, а также по программе социальной ипотеки для очередников и программе «Молодая семья»: тел.: 229-47-17; 229-69-50