У выгоды есть предел
«А правда ли, что банки не снижают ставки, потому что с них будут брать налог?
Виталий С., Москва». – И да, и нет. Ставка рефинансирования у нас составляет сейчас 13%. В соответствии с Налоговым кодексом, если ставка по кредиту, выданному физическому лицу, меньше 3/4 от ставки рефинансирования, то тогда возникает материальная выгода, и она облагается налогом. Предел – это 9,75% в рублях и ровно 9% в валюте. Вот это и есть объективный предел, ниже которого банки вряд ли будут понижать свои ставки.
Но налог-то платит не банк, а заемщик. Проблема же в том, что на банк возлагается обязанность ежемесячно сообщать об этой материальной выгоде в налоговую инспекцию по месту жительства заемщика. А чтобы сообщить, надо все рассчитать. Для этого нужны люди и программы. Поэтому-то банки и не спешат понижать свои ставки ниже определенного уровня.
Инфляцию считали?
«Ставка процента по кредиту высока, и порой приходится отдавать чуть ли не две цены, так ли это? В каких случаях?
Валентина Семенова, Подольск».
– Не стоит забывать об инфляции – реальная покупательская способность одной и той же суммы падает с каждым годом. В среднем стоимость недвижимости растет каждый месяц на 1%. Это означает, что выплаты по кредиту через пять или десять лет не будут столь ощутимы для вашего бюджета. Переплата происходит во всех случаях, но для человека, не имеющего возможности оплатить покупку квартиры сразу, ипотека является наиболее привлекательным выходом из ситуации.
Причины высоких процентов
«Что мешает снизить проценты по ипотечному кредитованию?
Александра, Москва».
– Во-первых, банковские риски. До недавнего времени не существовало стандартной процедуры, позволяющей оценить риск дефолта по кредиту для конкретного заемщика. С созданием бюро кредитных историй ситуация должна измениться в лучшую сторону. Число клиентов, которые берут ипотечные кредиты, увеличивается с каждым днем, значит, в ближайшем будущем бюро кредитных историй будут обладать хорошей статистикой. На ее основе банки смогут сделать вывод, какие группы населения наименее рисковые, а, следовательно, смогут предложить им лучшие условия кредитования. Во-вторых, элементарный дефицит так называемых «длинных» денег, которые банки могли бы направить на долгосрочное кредитование. И, в-третьих, отсутствие должной конкуренции на рынке.
Требуется гарант
«Какие шаги должны быть предприняты, чтобы ставки по кредитам хоть немного снизились?»
– Со стороны государства обязательно частичное регулирование данного сектора рынка, а порой, даже прямое вмешательство.
Необходимы четкие и жесткие законы, предусматривающие различные меры ответственности как для банков, так и для заемщиков. Ничто не оказывает столь сильного влияния на ставки, как риски.
В США, например, существует такая государственная организация, как FHA (Federal Housing Administration). Банки, ею аккредитованные, обязывают своих клиентов перечислять в FHA 0,5% от суммы полученного кредита. В случае если клиент не может погасить кредит, а его квартиру, в свою очередь, не могут продать с аукциона, недвижимость передается во владение FHA. Организация возвращает банку невыплаченный кредит и уже по своему усмотрению распоряжается объектом. Наличие государственного гаранта выгодно и банкам (они максимально снижают свои риски), и государству, так как прецедентов, когда квартира не продается с аукциона, крайне мало, а 0,5% «капает» с каждого выданного кредита.