12:28:47
19 июля 2024 г.

И все-таки – рублевка! Она возглавляет подмосковный хит-парад

В многочисленных публикациях СМИ, в статьях журналистов, интервью с экспертами высказываются разнообразные и достаточно противоречивые оценки состояния спроса на коттеджном рынке Подмосковья. Утверждается, что по престижности Новорижское направление уже опередило Рублево-Успенское, что пик спроса сместился на коттеджи меньшей площади – 150–200 квадратных метров, что проживание в коттеджном поселке именитых соседей резко повышает спрос и цену коттеджа, что общий спрос на коттеджи продолжает расти, а цены – увеличиваться и т. д. Но так ли это?Оказывается, что не совсем так. Поэтому при всем уважении к интервьюируемым экспертам мы считаем, что каждое такое утверждение должно проверяться статистикой. Что мы не так давно и сделали: провели специальное исследование предпочтений потребителей на рынке коттеджей. В качестве метода исследования было выбрано анкетирование большой группы экспертов. Разработанная анкета включала 55 вопросов. Получены ответы от 42 экспертов из компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», имеющей наибольший опыт работы с покупателями в этом сегменте рынка. Эти эксперты в совокупности обслужили в 2001-2002 гг. более 4 тыс. клиентов и провели около 400 сделок. Персональные данные экспертов говорят о высоком уровне их образования, квалификации и опыта. Поэтому мы вправе рассматривать их ответы и оценки как компетентные. Анкетирование не было анонимным, что еще более повышает доверие к полученным ответам. Вместе с тем, отдельные вопросы вызвали затруднения у респондентов, а показатель рассогласования мнений экспертов по ряду вопросов оказался чрезмерно большим. В связи с этим по специальной методике была отобрана группа наиболее компетентных экспертов (11 человек) и проведены глубинные интервью с ними, результаты обработки которых по этим вопросам приняты как окончательные.
По обобщенному мнению экспертов, наиболее популярными направлениями у потребителей являются Рублево-Успенское шоссе (его доля в спросе составила около 36%), на втором месте – Новорижское шоссе (18,9%). Наиболее востребованными являются коттеджи, расположенные в пределах 15–20 км от МКАД (доля в спросе составила 53,7%) и 10–15 км (34,1%).
Эксперты считают, что в 2001 году спрос в целом по Подмосковью вырос по сравнению с предыдущим годом в среднем на 16–17%, в 2002 году рост практически прекратился и составил 3-4%. В Минско-Рижском сегменте коттеджного рынка в 2001 году спрос вырос по сравнению с предыдущим годом в среднем на 12–19%, в 2002 году темпы роста снизились до 6–7%.
Полученные результаты позволяют в целом оценить ситуацию, складывающуюся на рынке коттеджей Подмосковья и в отдельных его сегментах.
Так существенное снижение темпов роста спроса на рынке коттеджей подтверждается сделанным на основании мониторинга рынка выводом о том, что рынок жилой недвижимости Московского региона переходит от послекризисной стадии роста в стадию стабилизации (с сезонными колебаниями – осенним подъемом и весенним спадом на 5–7%). Рынок жилья Москвы в этом процессе занимает авангардную позицию, по результатам первого полугодия 2002 года на нем уже наблюдается стабилизация уровня цен на квартиры. В Подмосковье же такое положение следует ожидать с некоторым временным лагом, по опыту предыдущих периодов составляющим от 3 до 6 месяцев. Конкретно в Минско-Рижском сегменте рынка коттеджей стабилизацию спроса можно ожидать на верхнем пределе этого диапазона (т. е. к концу 2002 года).
А сейчас давайте посмотрим, какой же портрет покупателя вырисовывается по обобщенным оценкам экспертов? Прежде всего, это по преимуществу москвичи (47,7%). Еще более четверти (26,8%) – жители нефтегазодобывающих регионов России и районов Сибири. Остальные выделенные категории (Центральная Россия, Московская область, Дальний Восток, дальнее и ближнее зарубежье, Северный Кавказ и др.), по мнению экспертов, занимают по 2–6% в совокупной доле в 25,2%.
Наиболее вероятными потребителями коттеджей (85%) являются семьи из 4–5 человек в составе 2–3 взрослых и стольких же детей различного возраста (вариантов распределения членов семьи по категориям и количеству может быть несколько). В 15% случаев (эксперты отмечают, что это наблюдается при покупке дорогих коттеджей) число проживающих в коттедже составляет 6–7 человек (большая семья, обслуживающий персонал, охрана и т. п.).
Наиболее востребованная площадь коттеджей, по обобщенному мнению респондентов, находится в диапазоне 250–300 кв. м и занимает в спросе около 24%. Еще по 17–18% занимают коттеджи площадью 300–350 и 350–400 кв. м. По 7–8% приходится на диапазоны меньшей (100–150) и большей (400–450 и 450–500 кв. м) площади.
Наибольшую же долю в спросе (38,5%) занимают коттеджи, построенные в классическом стиле. За ними следуют коттеджи в стиле «модерн» – 21,5% покупательских предпочтений. Третье место (15,8%) занимает северо-европейский, скандинавский стиль. Немного меньше доля в спросе (11,1%) коттеджей, построенных в американо-канадском стиле и примерно равные доли – от 4,2% до 4,7 % предпочтений в спросе покупатели отдают псевдорусскому стилю, «эклектике» и другим стилям.
Большое количество вопросов содержало оценку предпочтений потребителей в вопросах материала несущих конструкций и ограждений дома, внутренней и внешней отделки, количеству и площади помещений, этажности, оснащению коттеджа, а также размерам и обустройству участка при доме, элементам инфраструктуры поселка и сервиса и т. п.
Так, было отмечено, что нередко существенно увеличивается продажная цена за счет некоторых элементов оснащения коттеджа: сауна – 13,8%; бассейн, искусственный пруд на участке, баня – 7–8%, тренажерный зал, зимний сад, биллиардная, подвал – 4–5%, джакузи, выделенная интернет-линия – 3–3,5%.
Оценка экспертами предпочтений покупателей в отношении благоустройства и других характеристик земельного участка коттеджа и поселка показывают, что в основном все проанализированные элементы являются значимыми факторами обеспечения высокой ликвидности коттеджей: лесная или развитая парковая зона пользуются спросом 90% покупателей, ограждение участка – 88%, поселка – 76%, лесные деревья на участке, ландшафтное проектирование участка, естественный водоем в поселке – от 58 до 72%, (за исключением такого элемента, как соседство знаменитостей, набравшего всего 20% в спросе).
При наличии тех или иных элементов благоустройства земельного участка коттеджа и поселка покупатели коттеджей, по мнению экспертов, должны согласиться со следующими величинами прироста цены объекта: лесные деревья на участке – 26,8%; лесная или развитая парковая зона – 24,5%; ограждение коттеджного поселка -15,6%, индивидуальное ограждение (при отсутствии общего ограждения поселка) – 8,8%; ландшафтное проектирование участка – 14%; естественный водоем – 17,8%; соседство со знаменитостями – 2,1%.
Максимум спроса на цены за объекты с домом без окончательной отделки приходится на диапазон до 200 тыс. долл. (37%). Цены в 200–300 тыс. долл. занимают 28,2% в спросе. Далее следуют 300–400 тыс. долл. (22%), 400–500 тыс. долл. (7,8%), 500–750 тыс. долл. (4%), 750–1000 тыс. долл. (1,5% спроса). Цены более 1000 тыс. долл. занимают в спросе всего 0,5%. Средневзвешенная полная цена объекта с домом без окончательной отделки составила 237 тыс. долл.
По среднестатистической оценке респондентов, покупатель готов заплатить в среднем (безотносительно к размерам участка и вариантам его благоустройства) за окончательную отделку коттеджа 153 тыс. долл., что составляет 39% от цены объекта с совершенно готовым к заселению домом.
Можно ли полностью доверять полученным результатам исследования? Вот что по этому поводу сказал руководитель компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Григорий Куликов: «Сегодня крайне сложно получить развернутое мнение о своих потребностях у высокодоходных слоев населения. Принятая авторами исследования методика позволила обойти эту проблему и впервые аккумулировать знания о предпочтениях этих людей. Мы благодарны за то, что именно нас пригласили участвовать в исследовании, и постараемся в полной мере использовать результаты в практической работе».

Геннадий Стерник

Похожие записи
Квартирное облако
Аналитика Аренда Градплан Дачная жизнь Дети Домашняя экономика Доступное жильё Доходные дома Загородная недвижимость Зарубежная недвижимость Интервью Исторические заметки Конфликты Купля-продажа Махинации Метры в сети Мой двор Молодая семья Моссоцгарантия Налоги Наследство Новости округов Новостройки Обустройство Одно окно Оплата Оценка Паспортизация Переселение Подмосковье Приватизация Прогнозы Реконструкция Рента Риелторы Сад Строительство Субсидии Транспорт Управление Цены Экология Электроэнергия Юмор Юрконсультация