И банк, и кооператив

Сегодня на рынке ипотеки у тех, кто хочет приобрести квартиру в кредит, уже есть выбор, куда пойти: или в банк, или в накопительный кооператив. От общего к частнику
Несмотря на существующее мнение о том, что заемщики с «белой» зарплатой предпочитают брать в долг на квартиру у банка, это не совсем так. Даже те из них, кто по всем параметрам подходит под стандарты банковского андеррайтинга и является для кредитора желанным клиентом, могут предпочесть для себя накопительную схему – то есть вступить в пайщики жилищно-строительного, жилищно-накопительного или кредитного кооператива. Условия там подчас выгоднее, проценты ниже, да и бумажек собирать нужно меньше.
Вообще в мире есть общее понятие «ипотека» – оно объединяет все организации, кредитующие людей на покупку недвижимости. Противопоставлять банки и кооперативы, как это делается в нашей стране, наверное, не очень верно. В принципе, основное различие этих схем в следующем. Занимая деньги на квартиру у банка, заемщик получает ее в свою собственность уже после уплаты первоначального взноса (как правило, он составляет 30%). Но до полной выплаты кредита эта квартира будет находиться в залоге у банка. И если заемщика настигнет «дефолт», то кредитор вправе вернуть себе предмет залога. Став членом кооператива, пайщик, уже имеющий или накопивший средства в размере до 50% от стоимости своего будущего жилья, получает квартиру в пользование от кооператива. Пока он в ней квартирант, а собственником станет только после полной выплаты всей ее стоимости кооперативу. Ведь в данном случае эта недвижимость будет находиться в общей долевой собственности всех пайщиков – это гарантия того, что ее потенциальный владелец расплатится со своими «партнерами» по кооперативу.
Явными причинами, которые могли отталкивать людей от приобретения квартиры через кооператив, было несовершенство законодательства и…человеческая психология. Даже в нашем агентстве до начала нового года мы предостерегали людей от «кооперативной» ипотеки. Теперь их права защищены законом о ЖНК. Правда, он несовершенен, и, скорее всего, место ЖНК на рынке займут кредитно-потребительские кооперативы или же, как обычно происходит у нас в России, будет создан некий симбиоз двух схем: кредитной и накопительной.
Едина в двух лицах?
На самом же деле «кооперативная» ипотека – весьма перспективное направление. Ведь человек, который на первоначальном этапе сделал для себя сознательный выбор в пользу накопления, – может стать потенциальным клиентом того же банка, когда накопит достаточную сумму для того, чтобы взять традиционный ипотечный кредит. Если система будет поставлена «на поток», и будет правильно отрегулирована (в том числе законодательно), в кооперативы массово пойдут те, у кого нет сегодня средств на банковскую ипотеку, но у кого есть реальная возможность откладывать энную сумму денег, чтобы на нее накопить. С развитием системы кредитования и той же банковской ипотеки у таких людей уже будет положительная кредитная история, которая может стать дополнительным плюсом при обращении в банк за кредитом на квартиру. С другой стороны, существующие сегодня высокие ставки на рынке банковского ипотечного кредитования не вечны – мы наблюдали и, очевидно, будем продолжать наблюдать их постепенное снижение. Таким образом, у людей, которые собирают деньги на квартиру в кооперативе, появится дополнительный стимул к тому, чтобы переквалифицироваться и уйти в банк. Но это в том случае, если для них принципиально получить квартиру в свою собственность до того, как они за нее полностью расплатятся.
Вероника Панкова, генеральный директор АН «ПЕНАТЫ»