Богатым вход воспрещен
В любой развитой стране мира – с устойчивой экономикой, низкой инфляцией и отсутствием глобальных проблем – ипотечная политика ориентирована не только на граждан с высокими доходами. Наоборот, чем сильнее государство, тем больше внимания оно уделяет кредитной поддержке населения, которому не по финансам участвовать в классической банковской ипотеке.Чтобы не было бедных
К числу традиционных методов поддержки в первую очередь относятся безвозмездные субсидии – как правило, они используются для уплаты первоначального взноса по ипотеке. Таким образом, граждане с очень средними доходами, используя, помимо собственных накоплений, государственную помощь и банковский ипотечный кредит, могут позволить себе купить квартиру. К примеру, в США доля жилищных субсидий в ВВП составляет почти один процент – а это очень большие деньги.
Доступность ипотеки обеспечивает еще и развитая система страхования кредитных рисков. Взаимодействие банка и страховой компании позволяет уменьшить для заемщика размер первоначального взноса: к примеру, с 30% от стоимости квартиры до 10% или даже 5%. Причем для того, кто согласился на такую форму, стоимость самого кредита увеличивается ненамного – обязательные выплаты по ипотеке страховой компании составляют весьма незначительный процент.
Активная ипотека
Большинство стран действительно помогают своим гражданам решить жилищные проблемы. В тех же США программы доступных ипотечных кредитов стартовали с начала девяностых годов прошлого века. А уже в начале нового столетия, а именно в 2003 году, американские предприятия, которые пользуются правительственной поддержкой, половину кредитов на покупку жилья выдавали семьям с низким и средним уровнем доходов.
К такой активности побуждает кредиторов федеральное законодательство. Банки и «проправительственные» организации США (такие, как «Фэнни Мэй» и «Фрэдди Мак»), предоставляя ипотечные кредиты небогатым американцам, действуют в соответствии с местными законами. В первую очередь с «Актом о реинвестициях в местное сообщество» и «Актом о финансовой безопасности и надежности финансовых жилищных организаций».
Любые банки штатов, за исключением самых мелких, подпадают под регулирование «Акта о реинвестициях» и обязаны проводить активную кредитную политику на обслуживаемой ими территории, предоставлять ипотечные кредиты семьям с низкими и умеренными доходами и работать в бедных районах. Чтобы они не забывали об этих обязанностях, их контролирует несколько правительственных учреждений. Каждая кредитная организация проходит специальные тесты и получает соответствующий рейтинг. Оценка работы кредитора с малоимущими может варьироваться от совсем неудовлетворительной до отличной. Правда, подобные оценки оказывают мало влияния на желание банков кредитовать бедняков. В 2001 году в США на эту тему был даже проведен опрос. Из пятисот крупных американских кредиторов подавляющее большинство высказалось в том духе, что кредитование в соответствии с «Актом о реинвестициях» менее выгодно, чем обычное рыночное – кредитные потери велики, а цена кредита для низкобюджетных заемщиков мала.
«Акт о безопасности» направлен на то, чтобы ипотечными кредитами были охвачены не только единичные семьи, которым недоступна классическая банковская ипотека, но целые районы с населением, имеющим невысокие доходы. Он буквально требует от кредитных организаций, в первую очередь от «Фэнни Мэй» и «Фрэдди Мак», приспосабливать свой бизнес к работе с небогатыми семьями. Кредиторы меняют стандарты оценки платежеспособности заемщиков, вводят новые доступные кредитные продукты и ищут партнеров, которые традиционно работают с низкодоходным рынком.
На стыке веков
В 1994 году «Фэнни Мэй» выступила с новой десятилетней программой – «Покажем Америке новый путь домой». На финансирование жилья для малоимущих на этот период выделялся целый триллион долларов. В эту категорию вошли не только семьи с низким доходом, но и, например, национальные меньшинства, новые иммигранты – всего приблизительно 10 миллионов семей. Программа состояла из одиннадцати пунктов.
Каждое направление называлось в типично американском духе. К примеру, рекламная кампания по предложению жилья в кредит называлась: «Фэнни Мэй» откроет двери для каждого американца». Аналогичная кампания для новых иммигрантов получила название «Новые американцы». Ипотеку им рекламировали на родных языках.
Что касается новой инициативы «Тропинка к дому», то за этим трогательным названием скрывалось работа «Фэнни Мэй» с кредиторами. Цель – предотвратить их отказ на любую ипотечную заявку. Если же добиться того, чтобы заявка на жилищный ипотечный заем была одобрена, не удавалось, то несостоявшегося заемщика консультировали, что он должен предпринять, чтобы стать собственником жилья.
В программе «Фэнни Мэй» не забыли никого. Направление «Новшество для перемен» включало в себя десять новых финансовых инструментов для предоставления полного спектра жилищных услуг. Ими должны были быть охвачены пенсионеры, люди, желающие реконструировать свое жилье, сельские жители, коренные американцы, ВИЧ-инфицированные и имеющие дефекты в развитии.
Помощь корпорации распространялась не только на покупателей жилья. Пятьдесят миллиардов долларов было выделено на строительство недорогого многоквартирного жилья. Целью подобных инвестиций было: предоставить возможность получения доступного жилья арендаторам или тем, кто готовится его выкупить.
Государство плюс…
Эксперты, изучающие американскую ипотеку, говорят, что система жилищного финансирования в США основана на сильном партнерстве государства и частного сектора. Доминируют на этом рынке «Фэнни Мэй», «Фрэдди Мак» и «Джинни Мэй». Последнюю непосредственно опекает американское казначейство. «Фэнни Мэй» и «Фрэдди Мак» хоть и частные компании, но пользуются значительной поддержкой государства – на их счет существуют специальные постановления федерального правительства.