Восточная вариация на главную тему
Владимир ПУТИН был не единственным из президентов стран СНГ, кто провозгласил развитие ипотеки одной из приоритетных задач государства. Еще раньше о новой жилищной политике объявил президент Казахстана Нурсултан НАЗАРБАЕВ.Чем раньше – тем лучше
Говоря о доступном жилье, российские чиновники вовсе не имеют в виду дешевое жилье. Новая же казахстанская жилищная политика направлена именно на удешевление квартир для населения, – по крайней мере, об этом заявляют ее идеологи.
Активная ипотека в Казахстане началась с приходом нового тысячелетия – в 2000-2001 годах. До этого преобладающей схемой приобретения жилья местными гражданами была аренда квартир с правом выкупа. Кстати, рекомендации по развитию системы ипотечного кредитования, как и для России, разрабатывали специалисты фонда «Институт экономики города», а также международные эксперты.
«Казахстан пошел по пути создания специального ипотечного законодательства и диверсификации (разнообразия) своих ипотечных программ. Поэтому его ипотечный опыт можно назвать весьма удачным», – говорит Наталия Рогожина, руководитель проекта направления «Реформы в сфере недвижимости» фонда «Институт экономики города».
В Казахстане для ипотеки сложилась довольно благоприятная обстановка. Местные банки (их в Казахстане абсолютное большинство) были готовы к переходу на кредитные методы работы с людьми. Закон «Об ипотеке» вообще был принят здесь в середине 90-х годов. Параллельно в стране создавались необходимые условия для создания вторичного рынка ипотечных ценных бумаг, закон о которых тоже был вовремя принят. В отличие от России, в Казахстане в короткие сроки завершилась пенсионная реформа, и на рынок вышли пенсионные фонды со своими «длинными» деньгами. В стране была создана Казахстанская ипотечная компания (КИК), некий аналог российского АИЖК, которая стала заниматься рефинансированием банков, работающих с ипотекой, – согласно стандартам, ею установленным.
Банки стали предлагать населению все новые и новые продукты, не забывая отрабатывать старые. Наиболее активно на рынке ипотеки «засветились» Народный банк, Казкоммерцбанк, ТуранАлемБанк, БТА-Ипотека, АТФ Банк, Центркредитбанк, Альянс-банк, Тексака-банк. Всего в Казахстане действует около 100 банков.
Бухгалтерская книга вместо кредитной истории
Сначала условия ипотечного кредитования были стандартными: первоначальный взнос – 30% от стоимости квартиры, доля ежемесячных платежей по кредиту – не более 30–40% в совокупном доходе семьи. Процентные ставки на заре казахстанской ипотеки были равны 23%, сейчас снизились почти вдвое – до 12–15%. Сроки кредитования также выросли: с 5–7 лет до 10–15.
Как и в России, жилье в Казахстане дорого. Цена квадратного метра в столице и развитых городах составляет сейчас 800–1000 долларов. В глубинке, конечно, дешевле. Стандартный размер кредита, который берут на покупку квартиры, равен 15–20 тысячам долларов. При этом расходы заемщиков на его оформление не превышают 200–500 долларов. Заметим, что официально средние доходы гражданина Казахстана приблизительно 120 долларов в месяц.
То, что с самого начала, безусловно, было общим у наших двух стран, – так это жесткая процедура андеррайтинга, – то есть оценки платежеспособности потенциального заемщика. В Казахстане сложился, если можно так выразиться, особый класс желающих взять кредит на квартиру. Местные остряки прозвали их «базарниками». То есть заемщики в Казахстане обычно – это люди, торгующие на рынках, индивидуальные частные предприниматели. Чтобы подтвердить кредитоспособность, они предъявляли банку расходные книги, в которых обязаны были регулярно фиксировать все денежные операции (приход-расход). В качестве кредитной истории это вполне устраивало банк.
Между прочим, кредитные бюро в Казахстане тоже были созданы – как частные организации, предоставляющие банкам необходимые сведения. Хотя предоставление информации в бюро – дело добровольное, некоторые банки все-таки включили в свои стандартные договоры с заемщиком пункт об обязательном предоставлении таких сведений. Конечно, заемщик вправе отказаться подписывать этот договор, но обычно такого не случается – никто не хочет давать банку какие-то поводы для сомнений, предоставлять или нет ипотечный кредит.
Из столицы – в глубинку
В общем, к концу 2003 года в Казахстане сложились все предпосылки для создания новых ипотечных программ. Если вначале ипотека была, что называется, столичной, – банки, кредитующие население на покупку жилья, преимущественно находились в Алматы и Астане, то в начале 2004 года они стали открывать свои филиалы в других городах.
Конкуренция между банками возрастает, а это всегда выгодно для заемщика – ему предлагаются более привлекательные условия по кредиту. Эти условия были озвучены в президентском послании: снижение первоначального взноса с 20% до 10% от стоимости жилья, уменьшение ставки кредита с 13% до 10%, – в местной валюте тенге, увеличение срока возврата кредита с 10 до 20 лет.
В Казахстане развивается и жилищно-накопительная система. Ее деятельность регулируется специальным законом. В стране заработал Жилстройсбербанк – аналог немецких «Баушпаркассе».
Если новая жилищная политика заработает так, как задумано, то квадратный метр по стране будет стоить 350 долларов. На увеличение объемов жилищного строительства в него должно быть инвестировано около 300 миллиардов тенге (приблизительно 2,6 миллиарда долларов), в том числе 150 миллиардов (то есть 1,3 миллиарда долларов) государственных средств. Большая часть бюджетных денег, правда, будет предоставляться на возвратной основе, а также в целях капитализации Казахстанской ипотечной компании и Жилстройсбербанка. До конца 2007 года в Казахстане обещают построить около 12 миллионов квадратных метров жилья.