ТЕХНОЛОГИЯ КВАРТИРНОГО ЗАЙМА: кредиты необходимо предлагать
по рыночным ставкам, а субсидии должны носить адресный характер
– Петр Васильевич, почему, на ваш взгляд, сегодня развитие ипотеки стало настолько важным, что она взята даже под президентский контроль?
– Да, мы сегодня очень много говорим об ипотеке. Наверное потому, что она полезна и государству (как один из реальных инструментов стимулирования жилищного строительства в стране), так и гражданам (как одна из немногих реальных возможностей решить свой квартирный вопрос).
Современная ипотека многолика, она существует в разных формах, которые порой формально и не считаются «настоящей» ипотекой, как, например, жилищно-накопительные кооперативы. Безусловно, нужно использовать все, что помогает человеку улучшить свои жилищные условия, но именно классическая ипотека сегодня – один из перспективных рыночных механизмов решения квартирного вопроса граждан со средними доходами.
– Что же такого привлекательного эти граждане могут найти для себя в ипотеке?
– Если ваши сбережения составляют не более трети от стоимости квартиры, которую вы хотели бы купить, если у вас стабильные и достаточно высокие доходы, желательно официально подтвержденные, то банковская ипотека – для вас. Покупая квартиру с помощью кредита, вы сразу становитесь ее собственником и можете в нее вселяться. Правда, распоряжаться квартирой (продать, завещать, обменять) вы сможете только после полного погашения кредита или с согласия кредитора – банка или иной организации, у которой ваша квартира находится в залоге. Ведь ипотека – это, с одной стороны, возможность для гражданина получить кредит под залог своей недвижимости, с другой стороны, гарантия для кредитора возврата своих средств, если по какой-либо причине заемщик не сможет платить по кредиту.
– Каковы сейчас средние ставки по кредитным ипотечным деньгам в столице?
– Сегодня рынок ипотечных кредитов в Москве устоялся, банки, работающие на этом сегменте финансового рынка, предложат вам приблизительно одинаковые условия: это 10–15-летний срок кредитования и процент за обслуживание кредита – от 11% годовых в валюте и от 14% годовых в рублях.
Прежде чем принять решение, какую сумму вам выдать на покупку кредита, банк должен учесть уровень ваших доходов. Общее правило: вы не можете выплачивать кредитной организации больше 40% от вашего ежемесячного дохода (или совокупного семейного дохода, если кредит берет семья). Банкам «нравится», когда заемщики могут официально подтвердить свои доходы, в противном случае от вас могут потребовать поручительства третьих лиц. Общепринятая практика такова: 30% от стоимости своего будущего жилья вы вносите сразу, на оставшиеся 70% вас кредитует банк.
– Петр Васильевич, какова сегодняшняя статистика: сколько москвичей купили в столице таким образом квартиру?
– Пока цифры нас не радуют. Ипотека продолжает оставаться дорогой для большинства москвичей. Начиная с 2000 года в столице выдано всего 6300 банковских ипотечных жилищных кредитов. И еще один нюанс: более 100 кредитов гражданам предоставили только 12 банков из всех работающих на рынке ипотеки в Москве. Что касается небанковских организаций, то они все вместе выдали только 300 кредитов.
– Что же сдерживает столь нужное дело?
– Причины банальны. Высокая инфляция и большие процентные ставки, низкий уровень доходов, далекие от совершенства жилищные законы и, как следствие, жесткие требования банков к потенциальным заемщикам и к покупаемому жилью, особенно на стадии его строительства.
К тому же в стране пока не работает вторичный рынок ипотечных закладных. Система рефинансирования ипотечных кредитов не отлажена.
В Москве ипотека тормозит еще и потому, что жилье расхватывается и по существующим сегодня высоким ценам, в первую очередь, людьми с деньгами из других российских регионов.
Наконец, у большинства потенциальных заемщиков нет ни кредитной истории, ни возможности официально подтвердить свои высокие доходы.
Последняя причина в немалой степени способствует, особенно в последние годы, развитию так называемой квази-ипотеки – жилищно-строительных, а точнее, жилищно-накопительных кооперативов. Там не требуют от своих членов «бумажек» о доходах, но и приобретаемая для члена кооператива квартира оформляется в его собственность только после полного погашения долга перед кооперативом. А до этого квартира будет находиться в собственности кооператива, как своеобразная гарантия выполнения должником своих финансовых обязательств.
– Вы сказали, что одна из причин того, что граждане не обращаются за ипотечным кредитом, – низкий уровень их доходов. Сколько же нужно сегодня зарабатывать москвичу, чтобы получить кредит?
– Как правило, чтобы купить с помощью банка, который прокредитует вас на 70%, недорогую столичную «двушку» (по 1200 долл. за 1 кв. м), доход семьи заемщика должен быть не ниже 1300-1500 долл. в месяц.
По данным Мосгоркомстата, денежный доход среднестатистической московской семьи в настоящее время вдвое меньше. Вот вам и арифметика низкой доступности ипотеки для большинства жителей Москвы. Я уж не говорю о возможности купить столичное жилье без кредитов и рассрочек.
– Получается, многим даже не стоит надеяться на решение своего жилищного вопроса с помощью ипотеки в ближайшее время?
– Людей не нужно обманывать: ни вынуждая их годами стоять в очереди за бесплатным жильем, ни предоставляя ипотеку на заведомо неприемлемых для них условиях. Об этом говорил и наш президент в ежегодном Послании к Федеральному Собранию. Нужно обеспечить реальные возможности приобретения жилья на рынке для основной части работающих россиян, одновременно с этим гарантируя предоставление малоимущим гражданам социального жилья.
Развитие ипотеки – одно из условий, способных сделать жилье доступным для людей со средними доходами. И предпосылки сегодня для этого есть.
В Государственную Думу, как известно, внесено 27 законопроектов о формировании рынка доступного жилья. Часть из них ( например, изменения в Налоговом кодексе) уже приняты в третьем чтении и подписаны президентом, остальным предстоит дальнейшее обсуждение. В целом принятие предлагаемых поправок повысит доступность ипотеки для населения. В частности, она станет ощутимо дешевле после отмены обязательного нотариального удостоверения ипотечных сделок (сегодня нотариусу выплачивается 1,5% от стоимости приобретаемой по ипотеке квартиры). Появится реальная возможность получить кредит не только под залог приобретаемого, но и под залог имеющегося жилья. Банкам будет спокойнее выдавать кредиты, так как им будет проще выселить недобросовестного заемщика и членов его семьи.
Правительство Москвы тоже не сидит сложа руки и принимает меры по увеличению доступности ипотечных кредитов для москвичей.
Наша позиция такова: кредиты необходимо предлагать по рыночным ставкам, а субсидии должны носить адресный характер и выделяться для поддержки граждан с ограниченными доходами, в том числе на покрытие части первоначального взноса за квартиру, приобретаемую по ипотеке.
Нами запущена московская ипотечная программа, создан ее региональный оператор – коммерческий банк «Московское ипотечное агентство» (КБ «МИА»). Создана система рефинансирования банковских ипотечных кредитов. Несколько месяцев назад разработана специальная технология для очередников, которые могут купить квартиру на рынке, используя как свои собственные накопления, так и полученные от государства безвозмездные субсидии на строительство или приобретение жилья, и выданные КБ «МИА» ипотечные кредиты. Более того, мы сегодня предлагаем очередникам приобретать по подобной схеме и квартиры в новостройках еще на стадии строительства, а всем известно, что такое жилье значительно дешевле готового. Впрочем, войти в эту программу могут не только очередники, но и обычные граждане, если их устраивают ее условия.
Наше твердое убеждение: государство не должно субсидировать ипотечные ставки по кредитам, но помогать развитию ипотеки оно обязано.