Оксана Дмитриева: «наша цель – вывести ипотеку на «белый свет»
Наш сегодняшний собеседник впервые взяла в руки депутатский мандат в 1993 году. С этих пор она в Государственной Думе постоянно. Правда, в «перерывах» между выборами успела поработать министром труда и социального развития, преподавать в Санкт-Петербургском университете экономики и финансов…
Недавно она была избрана президентом Международного ипотечного клуба, некоммерческой организации, регулярно проводящей круглые столы по самым актуальным проблемам рынка недвижимости.
Квартирный ряд: В конце апреля был создан Международный ипотечный клуб, вы согласились стать его президентом. Зачем вы решили взять на себя эту дополнительную «нагрузку»?
Оксана Дмитриева: Цель МИК – объединить самых разных участников рынка недвижимости: банкиров, риэлторов, юристов и т. п. на одной «площадке», где они могли бы обмениваться мнениями, дискутировать, обсуждать наиболее острые проблемы с представителями исполнительной и законодательной ветвей власти. Для нас становится ясной позиция рынка, его реакция на принимаемые нами законопроекты. По многим вопросам, если есть политическая возможность, мы стараемся корректировать законодательство с учетом предложений практиков рынка недвижимости, на основе приводимых ими цифр и фактов. Разумеется, аргументация должна быть достаточно серьезной.
К.Р.: Вы можете привести примеры такой «корректировки»?
О.Д.: Последние обсуждения, конечно, касались законопроектов из известного пакета по рынку доступного жилья. И некоторые предложения, которые были высказаны рынком, мы будем пытаться провести как поправки к принятым законам. К примеру, высказывалось настоятельное пожелание, чтобы для физических лиц налогооблагаемый вычет на доход при продаже жилья либо был существенно повышен, либо налог вообще отменен. Сейчас вы не платите 13% подоходного налога, только если доход от сделки составил менее миллиона рублей, а так как обычно все расходы продавца перекладываются на покупателя, то в случае, если сделка «стоит» больше миллиона, то она автоматически удорожается для приобретателя вашего жилья на 13%.
Как обходят эту норму? 84 процента квартирных сделок по Москве (цифры приводились участниками Международного ипотечного клуба) – это сделки меньше миллиона (по сегодняшним московским ценам за такую сумму вы на самом деле сможете приобрести разве что комнату в коммуналке – Ред.). Конечно, «занизить» сумму сделки – не вопрос для «обычных» покупателей жилья, но для тех, кто захочет воспользоваться для его приобретения ипотечным либо любым другим кредитом, это перерастает в серьезную проблему. Ведь если человек обращается за кредитом, он заинтересован в том, чтобы получить действительно ту сумму, которая ему нужна, – для этого надо зафиксировать реальную стоимость сделки. Получается, что сейчас мы говорим о том, как сделать ипотечные кредиты более распространенными, а на деле не убираем те нормы, которые этому препятствуют. То есть сегодня путь к новой квартире «открыт» тому, кто покупает ее на какие-то «левые» доходы, а не на официально взятый кредит.
К.Р.: А какие еще нормы препятствуют развитию ипотеки?
О.Д.: Ипотечное кредитование – вещь вообще достаточно сложная. Его развитие «упирается» во многие проблемы. Но если мы не будем «разгребать» их, постепенно, этап за этапом, то массово к нему перейти будет очень сложно. И эти вопросы подробно обсуждаются на заседаниях Международного ипотечного клуба. К примеру, вопрос выселения заемщиков, которые не платят по ипотечному кредиту. Понятно, что это дополнительные риски для банков, и если мы не пропишем соответствующую норму, которая бы однозначно гарантировала кредиторам возможность наказать недобросовестного заемщика – отбор банками своих клиентов останется чрезвычайно жестким. Заемщика по принимаемым сейчас законам можно выселить в так называемый «маневренный фонд» (это временное жилье), а из маневренного куда? Эти вопросы возникали и у законодателей, но участники рынка сделали на них еще больший акцент. Рынок «расставляет» свои приоритеты.
К.Р.: А какие нормы из пакета наиболее проработанные?
О.Д.: Я думаю, что к ним относятся те, которые вносились нами, с Иваном Дмитриевичем Грачевым, еще ранее, в парламентах прежних созывов. Называлось это «оптимизацией сделок жилищной ипотеки». Там было и большинство предложений, которые сейчас внесены в налоговое законодательство и в закон «Об ипотеке» (как, например, отмена обязательного нотариального удостоверения жилищных сделок). Правильный шаг – это снижение государственной пошлины на ипотечные жилищные сделки, если одна из сторон требует обязательной «визы» нотариуса.
Несомненно полезны поправки в закон об ипотечных ценных бумагах и, соответственно, в закон о банкротстве кредитных организаций (о выведении ипотечного покрытия из общей конкурсной массы). На этой норме, кстати, мы настаивали, когда принимался закон, но тогда правительство было против.
К.Р.: Почему же через полгода правительство изменило свое мнение?
О.Д.: Очевидно, до правительства «дошла» полезность этой нормы. Впрочем, полгода – это хороший срок. Иногда требуется гораздо больше времени…
Необходимо также более четко прописать в законе все, что касается ипотечного агента – то есть структуры, которая может выпускать ипотечные ценные бумаги. Впрочем, я думаю, что понятие «ипотечный агент» постепенно умрет само собой. На нем настаивали Федеральная комиссия по ценным бумагам Центробанка и Федеральное агентство по ипотечному кредитованию.
Возможность выпускать ипотечные облигации надо дать, конечно, банкам. Хотя сначала им вообще хотели запретить быть эмитентами ипотечных ценных бумаг. Но создание системы трастовых фондов (по американскому типу) в российском законодательстве не прописано. Так что появление таких форм у нас пока «зависает».
К.Р.: Упреки в том, что этот пакет в целом не проработан, слышны со всех сторон. Но, тем не менее, практически все убеждены, что в целом его все равно надо принять. Почему?
О.Д.: В этом пакете совершенно не нужное объединение: ипотечного законодательства с Жилищным кодексом, Градостроительным кодексом, местным налогом на недвижимость и т. д. Эти законы напрямую с ипотекой не связаны: ЖК регулирует использование жилья, вопросы эксплуатации жилищного фонда, вопросы социального найма, приватизации жилья, то есть в нем говорится о тех гражданах, кто вообще не желает ничего приобретать или строить, – какое отношение это имеет к рынку жилья? На мой взгляд, в Жилищный кодекс нужно было внести только несколько поправок, которые позволяют «запустить» ипотеку. В первую очередь, снизить риски банков, а значит, и уменьшить процент по выдаваемому ими ипотечному кредиту и смягчить требования к заемщикам.
Градостроительный кодекс – это вообще особая статья. Да, там есть вопрос доступа к земельным участкам, он, конечно, влияет на рынок жилья, но все равно его надо было поднимать отдельно. И тщательно, очень взвешенно, рассматривать.
Мы говорим, что ипотека – это демонополизация рынка. Ее развитие приведет к росту спроса – основная часть населения получит доступ к финансовым ресурсам, и тогда нужно будет обеспечивать предложение. Насколько этот спрос вызовет увеличение предложения? На мой взгляд, вызовет, но это будет спрос на не слишком дорогие квартиры. Сейчас у нас спрос на квартиры формируют люди с деньгами. Те же, кто будут приобретать жилье по ипотеке, будут интересоваться в первую очередь дешевыми квартирами. Так что, вероятно, произойдет реструктуризация рынка жилья…
О нашем собеседнике
Оксана Генриховна Дмитриева родилась 3 апреля 1958 г. в Ленинграде.
Окончила Ленинградский финансово-экономический институт по специальности «экономист».
Профессор, доктор экономических наук.
Экс-министр труда и социального развития России.
Депутат Государственной Думы четырех созывов. В настоящее время независимый депутат, член Комитета по бюджету и налогам.Президент Международного ипотечного клуба.
Руководитель Санкт-Петербургского отделения политической партии «Развитие предпринимательства».Замужем, сыну 9 лет.