Иван ГРАЧЕВ: схемы кривые, как наши законы
Наш собеседник начал заниматься проблемой жилья в кредит, когда в стране само слово «ипотека» еще было никому не известно. Уже работая в Государственной Думе РФ (куда он, кстати, переизбирался три раза), стал автором нескольких законов по этой теме. Наиболее известен из них закон «Об ипотеке».С 2000 года был председателем думской Комиссии по развитию ипотечного кредитования. Сейчас возглавляет Международную академию ипотеки и недвижимости. Как говорит он сам, в разработке законодательных актов ему помогает научное прошлое (имеет степень кандидата физико-математических наук).
«Квартирный ряд»: Иван Дмитриевич, какие задачи вы решаете на своем новом посту – президента МАИН?
Иван Грачев: Основную задачу я поставил себе вот уже 8 лет назад – сделать ипотеку массовой. Уверен, что других вариантов решения жилищного вопроса нет. Весь мир покупает жилье в кредит. И Россия по-другому тоже не решит эту проблему. Ипотечные деньги – это мощнейший инвестиционный ресурс. Недвижимости, которую можно продать по ипотеке, у нас в стране миллиардов на 500 долларов. Этого достаточно, чтобы запустить все нужные проекты, в том числе развить малое предпринимательство. Но для этого должна быть нормальная, отлаженная система ипотеки.
Что для этого нужно? В первую очередь – нормальное законодательство. И как президент академии я стараюсь продвигать «правильные» ипотечные законы. Если хотите, МАИН – это некий инструмент лоббирования.
Все успехи по принятию законов, как правило, были связаны именно с таким лоббированием. Конечно, главной была подготовка законопроектов при участии представителей рынка: оценщиков, риэлторов. Но ни разу ни один из ипотечных законов, начиная собственно с закона «Об ипотеке» и заканчивая законом «Об ипотечных ценных бумагах» – не прошел без «войны».
Вторая задача – мобилизация людей науки для решения научных проблем, связанных с ипотекой. Они чрезвычайно сложны. Взять, к примеру, вопрос о добросовестном приобретателе недвижимости. Он прямо переплетается с еще более сложным вопросом – о старых правах. Чтобы сделать логически правильной систему регистрации прав на имущество, нужно учесть все научные аспекты, изучить мировой опыт. В Австралии, к примеру, до сих пор признаются документы о праве на собственность, выданные бог знает когда. И пока сам владелец не захочет «войти» в современную систему регистрации прав, все его старые права считаются действительными.
Ну, и третья задача – создать некий клуб единомышленников, «болеющих» теми же проблемами, знающих рынок ипотеки изнутри, и совместно их решать.
К.Р.: Ситуация на сегодняшнем вторичном рынке жилья такова, что риэлторы не хотят работать с «ипотечными» клиентами. Почему?
И.Г.: Это связано с тем, что в сделках с квартирами «теневая» составляющая – это две трети цены. Реальные суммы скрываются. В основном, из-за налогов. А в ипотеке все должно быть прозрачно.
А глубинная причина – наш Налоговый кодекс дает абсолютно неверное определение доходу и бизнесу. Во всем мире есть такое понятие, как «предпринимательская (коммерческая) деятельность». Под этим понимается неоднократное получение прибыли от аналогичных сделок. Если ты продал 10 квартир – значит, ты занимаешься бизнесом и платишь соответствующие налоги. Если же ты сделал это один или два раза – ты просто перевел свою собственность из одного вида (квартира) в другой (деньги). И тем не менее тебе приходится платить приличный налог. А у нас есть понятие «экономическая деятельность». С этим, конечно, не поспоришь, но это не общепринятое определение.
Вдобавок наши законы часто взаимно противоречивы. Потом, в разных законах должны быть «отсылки» на другие, с ними связанные. Тогда система будет работать. И современная Дума должна такой работой заниматься: смотреть, как законы друг с другом стыкуются и не противоречат ли они друг другу.
К.Р.: Скоро в Госдуму будет внесен (после одобрения его правительством) целый пакет новых «ипотечных» законов…
И.Г.: В пакете около 70% – это хорошие вещи. Без ложной скромности скажу, что это «наши» вещи. То, что мы вносили, хоть и под другими названиями.
Но есть две проблемы, которые не решаются. Первая – это система предварительного накопления. К примеру, в части, касающейся создания вторичного ипотечного рынка – рынка ценных бумаг: уже принятый закон нельзя так быстро исправить. Вторая – нет полного решения проблемы разрыва себестоимости и цены на жилье. Она рассматривается там сквозь призму рынка. И решать ее предлагается, действуя обычными рыночными методами, организовав конкуренцию. Но, по сути своей, это проблема не рыночная.
К.Р.: Многие сегодня опасаются, что развитие ипотеки еще больше поднимет цены на квартиры. К примеру, в Москве, где спрос на любое жилье и так огромен. Это верно?
И.Г.: Я думаю, что это не совсем так. С одной стороны, у людей есть деньги, и их будет еще больше (при ипотеке), с другой стороны, есть не загруженные строительные мощности. В течение года, по моим оценкам, в России можно удвоить объемы строительства жилья, а по оценке «Института экономики города», увеличить их на 60%. Если есть спрос и может быть увеличено предложение, а оно не увеличивается, то что это означает? То, что здесь действуют не рыночные законы.
Ко мне приходили казанские строители и рассказывали про свои технологии: дома они строят по 100 долларов за квадратный метр. Но их проекты никем не востребованы. Город не заинтересован в том, чтобы производить дешевое жилье. Администрации не надо, чтобы цены «сбивались».
Дома сейчас могут собираться как конструктор «Лего». Если в Москве таких технологий нет, пригласите тех же казанцев! Но этого не происходит. Следовательно, огромный разрыв между себестоимостью и ценой на квартиры имеет не рыночную природу.
К.Р.: Если посмотреть на мировую историю ипотеки, то практически все государства мира старались поддержать эту систему, в том числе и административными методами. Почему у нас этого не происходит?
И.Г.: К сожалению, у нас в государстве много людей, которые мыслят «схемами». Вот одна из них: налоги для всех должны быть одинаковыми. И в результате исчезают научно-технические организации, которые не в состоянии платить такие же налоги, как торговые. Другие страны так не делают. То же самое и по ипотеке. У нас есть люди, которые не приемлют термина «социальная ипотека». Они считают, ипотеке не нужно оказывать господдержку.
Мы строим ипотеку как бизнес. Но если надо привлечь массы населения, которым денег не хватает, чтобы получить ипотеку на коммерческих условиях, то сам бог велел им помочь. Это делали и США, и Германия, и Австрия, и небогатая Мексика.
К.Р.: Одна из возможностей, признанных миром, решить жилищные проблемы людей – это система стройсберкасс. У нас закон о них уже давно пылится в Госдуме…
И.Г.: Мы же видим по стране, что прообразы стройсберкасс возникают у нас в массовом порядке. Взять, к примеру, современные ЖСК – эдакое соединение советской системы со стройсберкассами. По статистике, из 100 тысяч выданных в прошлом году ипотечных кредитов только 5-7% «настоящие». Происходит так не потому, что наши люди любят «кривые» схемы, а потому, что у нас такие дурацкие законы, в первую очередь налоговые.
У нас до сих пор нет закона ни о стройсберкассах, ни о ЖСК. А потенциал для их деятельности большой. У населения солидные «серые» доходы, но нет ни кредитных историй, ни первоначальных накоплений.
По идее, в России еще больше оснований делать стройсберкассы, чем, к примеру, в Чехии. И на первоначальном этапе государственная поддержка, конечно, нужна. Но когда я выступал в Думе с такими формулировками, мне говорили, что я хочу залезть в государственный бюджет.
На самом деле эта система будет работать и без бюджета. Но, если мы хотим, чтобы она стала массовой – надо оказать поддержку, чтобы люди вкладывали свои деньги. В Германии на один государственный евро получают от людей обратно около трех евро. Через налоги, через активизацию строительства и т. п.
У нас, я думаю, затраты государства уже через год окупятся.
К.Р.: Как скоро ипотека станет массовой?
И.Г.: Нам революции не нужны. Всякое развитие должно происходить постепенно. Выдали в прошлом году в два раза больше кредитов, чем в позапрошлом – это уже хорошо. Я думаю, что надо и дальше сохранять эту прогрессию.
К.Р.: Как вы считаете, новые законы сильно этому помогут?
И.Г.: К сожалению, в этом пакете есть одна плохая вещь – там много законов, которые, по большому счету, не имеют отношения к ипотеке. К примеру, закон «О налоге на недвижимость». По существу, на весь проект «навесили» огромную проблему, которая может вызвать массовое недовольство. Сейчас введут налог на дачные участки, на жилье. А системы реальной оценки стоимости недвижимости нет и в ближайшее время создано не будет. Сделать ее сейчас просто невозможно.
Откуда берется рыночная стоимость, то есть средняя наиболее вероятная цена по предполагаемым продажам аналогичных объектов? Исследуют эти самые объекты, которые сто раз продавались. И если такой статистики много, то тогда массовые оценки точные. А если сделок не было, то нет никаких оснований выставить правильную цену. Необходимо иметь информацию о массовых сделках – а такой статистики нет.
К.Р.: Получается, что риэлторы, продавая в Москве квартиры по зафиксированным в договорах ценам, фактически берут их «с потолка»?
И.Г.: Здесь немного другое – происходит так называемое «смещение» цены. Из-за уродства налоговой системы люди показывают нереальные цены. Кому захочется платить налоги с настоящей суммы сделки? Но смещение скорректировать легко. В конце концов, есть и нормальные риэлторы, которые продают жилье по реальным ценам. В крайнем случае их можно узнать анонимно.
Но, если данных нет, то все оценки будут измышлениями. Это как оценки экономической эффективности, которые в советское время рисовались наобум.
Если, согласно новому законопроекту, эту систему с 2005 года введут, то одному будут его недвижимость оценивать в 10 раз больше, а другому – в 10 раз меньше. Причем, тем меньше, чем он «даст больше» оценщику. Таким образом, средняя погрешность будет составлять 1000%. А это значит, люди будут опять мучиться. И поминать недобрым словом законы о «доступном жилье».
Надо людей как-то стимулировать, чтобы они добровольно показывали, какие средства они могут вкладывать на самом деле. И в этом плане чрезвычайно полезны стройсберкассы. Если люди понесут туда деньги, то будет ясно, что, независимо от финансовых документов, деньги у них есть.