Николай ФЕДОСЕЕВ: доходы банка за счет бюджета формироваться не должны
Квартирную проблему каждый решает по-своему. Один приходит на рынок недвижимости с мешком денег и полностью выкладывает всю нехилую сумму. Второй двадцать лет стоит в очереди за бесплатными метрами. Третий, как дядюшка Тыква по кирпичику, откладывает с зарплаты по денежке и надеется, что ипотечные кредиты станут подешевле. По какому пути пойдем?Сегодня гость нашей редакции – начальник Управления жилищной политики Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы Николай ФЕДОСЕЕВ. Его мы и попросили поразмышлять над этим вопросом.
«Квартирный ряд»: В России почти 70% населения являются собственниками своего жилья, однако жилищная проблема не становится менее острой. Большое количество людей недовольно жилищными условиями. Почему собственники не могут решить свои проблемы?
Николай Федосеев: Когда в начале девяностых демократы начали бесплатную приватизацию, цели преследовались благие. Была монополия государства на жилищный фонд, с которой решено было покончить. Думали, когда у нас все станут собственниками, все и будут заботиться о своем жилье, а с государства снимется бремя дотаций, содержания и обслуживания жилищного фонда.
В теории все было хорошо. На практике получилось хуже некуда. Мы создали класс нищих собственников. Люди, которые обладают имуществом на десятки тысяч долларов, не имеют денег и не осознают, что должны нести, по Гражданскому кодексу, «бремя содержания имущества и риск его случайной гибели или утраты». Наш менталитет: дают бесплатно – надо хватать. А зачем хватать, люди и не задумывались. Если что-то случается с их приватизированной квартирой, или дом приходит в негодность, то люди по-прежнему считают, что в данном случае государство им должно. Но ничего оно никому не должно. Когда вы приватизировали жилье, вы должны были подумать, какие, помимо прав, у вас появятся обязанности. К сожалению, ни люди об этом не подумали, ни те, кто инициировал приватизацию.
К.Р.: Но ведь есть люди, которые готовы взять на себя бремя жилищной собственности, но не имеют достаточно средств, чтобы сразу купить квартиру. Какие формы приобретения жилья на сегодня, на ваш взгляд, наиболее доступны?
Н.Ф.: Да, к сожалению, сегодня пойти на рынок и купить себе коммерческое жилье могут только 5-7, максимум 10% москвичей. Есть разные покупатели: кто-то покупает жилье по 4-5 тыс. долларов за квадратный метр, кто-то с трудом наскребает на самое дешевое панельное жилье стоимостью 900 долл. за «квадрат» в районах массовой застройки. Но все-таки и те, и другие – люди, которые могут найти эти деньги. Остальные, даже если у них есть какие-то деньги, позволить себе выложить всю сумму не могут.
Что им делать? Наш департамент разрабатывает для них возможности небюджетного приобретения жилья. Выгода обоюдна: город не тратит никаких денег на «неочередников», не строит за счет бюджета им дома, но предлагает условия, по которым люди могут себе в приемлемые сроки накопить, хотя бы частично, на квартиру. До полной стоимости жилья денег им не хватает, поэтому они могут получить либо ссуду, либо кредит – или денежный, или товарный (в виде той самой квартиры).
Для этого мы и развиваем такие довольно новые для России и для Москвы формы, как жилищно-строительные кооперативы нового образца, различные накопительные схемы, ипотечное жилищное кредитование.
К.Р.: За рубежом популярны строительно-сберегательные кассы, в некоторых странах существует развитая система ипотечных банков, успешно действуют универсальные банки, предоставляющие ипотечные кредиты. Что, по-вашему, из достижений наших европейских соседей может нам пригодиться?
Н.Ф.: Действительно, возьмем, к примеру, бывшие соцстраны, в которых работают эти схемы. Хотя у них была приблизительно такая же «советская» государственная система и менталитет похож. В Чехии работает несколько стройсберкасс. Они образовываются совместно с чешскими банками и страховыми компаниями, а нередко и с немецкими стройсберкассами. Допустим, человек приходит в банк и говорит: «Я хочу приобрести себе жилье. У меня такие-то доходы, я вот столько-то могу откладывать ежемесячно». И оказывается, что в банковские стандарты, в условия выдачи ипотечных кредитов этот человек не вписывается. Но тут же в углу стоит столик, и сидит дама – представитель дочерней структуры этого банка и этой стройсберкассы. Человек может обратиться туда, там более льготные условия, но там нужно сначала накопить определенную часть стоимости квартиры.
Другая возможность взаимодействия. Предположим, человек копит в стройсберкассе определенную сумму. Какую-то часть он накопил, но ему по этим условиям нужно копить, скажем, год. А квартира сейчас нужна – он завтра женится. Тогда под гарантии стройсберкассы он получает кредит в ипотечном банке. Причем условия кредитования более льготные, нежели когда человек просто придет в банк и попросит себе кредит.
К.Р.: У нас пока этого нет.
Н.Ф.: Пока нет. Мы сейчас готовим еще одну систему накоплений. Она представляет собой нечто среднее между кооперативной схемой накоплений и кредитными схемами. До конца года должна начать работать. Ведем переговоры с одним из московских банков и готовим новый проект. Первый этап: организация накопительных счетов в этом банке. Вклад будет называться «Жилищный» и предлагать более высокий, чем обычный, процент по депозитам.
К.Р.: Разве это выгодно для банка?
Н.Ф.: Не все так просто. В обычном банке я в любой момент могу снять свои деньги, накопив нужную сумму. В данном случае этот универсальный банк будет предлагать целевые вклады на приобретение жилья.
Первая стадия: человек копит деньги под хороший процент. К этому мы уже пришли и эти счета до конца года организуем. Хотим к этому делу подсоединить и второй этап. Чтобы банку сейчас заняться ипотечным кредитованием, ему нужны свободные ресурсы. Не у всякого банка они есть. А так можно использовать деньги, которые накапливаются на этих депозитных «жилищных» счетах сразу для кредитования других клиентов банка.
К.Р.: Эти депозиты открываются на длительный срок?
Н.Ф.: С каждым клиентом договариваются конкретно. Например, прихожу в банк и говорю, что хочу приобрести квартиру за 60 тысяч долларов. Меня спрашивают, сколько времени я могу вносить, чтобы накопить на 30–50% от ее стоимости. Отвечаю, допустим, – два года. Тогда под мои возможности и открывается этот депозитный счет, на котором коплю деньги, причем банк смотрит, как я это делаю. Официальная зарплата у меня может быть 1,5 тысячи рублей, а я почему-то приношу по 1,5 тысячи долларов. Но банк – не налоговая инспекция.
Зато период накопления служит для банка моей кредитной историей и проверкой платежеспособности. Соответственно, если банк видит, что человек 2–3 года регулярно вносит деньги, то для банка нет ничего страшного, чтобы его прокредитовать, причем с минимальной ставкой по кредиту. В данной ситуации у банка минимальный риск невозврата кредита. Квартира в этом случае оформляется в собственность гражданина с одновременным ее залогом.
Мы считаем, что эти схемы больше отвечают нашим нынешним реалиям. Можно, используя эту схему, на 1–2% снизить банковские ставки по ипотечному кредиту. А это при покупке жилья в городе Москве большие деньги.
К.Р.: Пока достигнута договоренность только с одним банком?
Н.Ф.: Мы открыты для всех. Но реально имеем дело пока только с одним.
К.Р.: Банкам неинтересно снижать процентные ставки по ипотеке?
Н.Ф.: Во всем мире признано, что ипотека будет развиваться и станет доступной для широких масс населения только тогда, когда инфляция не будет превышать максимум 5%, потому что ипотечный кредит интересен, когда он дается под те же 5-6-7%, но не более того. Пока инфляция 12%, сами понимаете, кредитовать вас под 7% никто не будет. Хотя некоторые регионы РФ сейчас с высоких трибун заявляют, что у них ставка по ипотечным кредитам 5%. Например, Мордовия. На самом деле они рыночную ставку банков дотируют за счет своего бюджета. А это значит, что они из бюджета насыщают коммерческую структуру.
К.Р.: Это какой-то особый банк, выбранный ими?
Н.Ф.: Не знаю, в Мордовии еще не был. Но мы это уже проходили. Проценты по кредиту – это доход банка. Значит, из бюджета формируется доход банка, а мы считаем, что это абсолютно неправильно. Более того, в начале развития ипотечных программ в Москве, честно говоря, мы пошли по такому же пути. Правда, процентная ставка была выше – 10%. Банки некоторые навыдавали кредитов, говоря, что они действуют в рамках этой программы, и обратились к нам за дотациями. Но когда мы спросили, кому пошли эти кредиты, может быть, председателю или членам правления или сотрудникам этих банков, нам отказались ответить, ссылаясь на банковскую тайну. На том все и закончилось.
К.Р.: Неужели это невозможно проконтролировать?
Н.Ф.: Возможно, но мы не ожидали такого подвоха со стороны банков и в соглашении о сотрудничестве с ними не прописали, что они обязаны предоставлять сведения, кому они выдали этот кредит, как они проверили платежеспособность, и так далее. В данном случае банки были уверены, что они получат дотации, у них выкупят этот кредит, и таким образом, если и будут убытки, то минимальные. Они могли вообще не проверять платежеспособность клиентов, а раздавать кредиты направо и налево.
К.Р.: Чтобы избежать подобных ситуаций, в Польше, к примеру, было создано Бюро кредитной информации, специально для того, чтобы проверять надежность банков и вашу кредитную историю. У нас есть идеи создания подобной структуры?
Н.Ф.: Речь об этом идет, но пока руки еще не дошли. Сами знаете, как у нас банки «любят» делиться информацией о своих клиентах, хотя бы между собой, и насколько у нас сами законопослушные клиенты банков хотят, чтобы информация о них попала в какую-то базу данных, пусть и закрытую. Такие тайны при нашей демократии раскрывать никто не хочет.
О НАШЕМ СОБЕСЕДНИКЕ:
Николай Викторович Федосеев родился в 1962 году. В 1986 году окончил Минский государственный педагогический институт иностранных языков. Специальность по диплому: английский, французский языки. В 2001 году получил дополнительное юридическое образование в Институте государственного управления МГИМО (У) МИД РФ.
Женат, имеет двоих детей. К своим хобби причисляет фотографию и совместный досуг с семьей.
Воплощает тип современного управленца. Считает себя счастливым человеком, так как в своей работе может наиболее полно реализовывать и свои жизненные цели, главная из которых – помогать людям, хотя бы в решении их жилищных проблем.