Дмитрий БУДАКОВ: рынок ипотеки будет самым динамичным
Председатель Комиссии Государственной Думы РФ по ипотеке Иван Грачев считает, что каждый третий россиянин готов стать ее участником. Прав ли Иван Дмитриевич? Сегодня мы попытались найти ответы на этот вопрос. Среди оппонентов депутата – генеральный директор, председатель правления коммерческого банка «Московское ипотечное агентство» Дмитрий Будаков.– На мой взгляд, треть населения – цифра явно завышена, причем завышена не только по России, но и по Москве, хотя известно, что в столице гораздо больше обеспеченных людей, чем в среднем по стране. Более того, оценивать количество таких людей в Москве можно по-разному. Думаю, исходить нужно из платежеспособного спроса, и, поскольку речь идет об ипотеке, то есть о кредите, который дается под залог квартир, то спрос этот можно посчитать, зная процентную ставку по кредиту. Скажем, есть люди, которым по силам выплачивать ежемесячно 100–200 долларов по кредиту – это одна категория граждан; если человек может выплачивать 300–400 долларов в месяц – другая категория; а если от 500 и выше – третья категория.
Поскольку вопрос процентной ставки является критичным для расчета, то сегодня можно отталкиваться только от одного параметра: существующих рыночных процентных ставок. Сегодня рыночная процентная ставка, скажем, по программе банка «Дельта-Кредит» – 15% годовых в валюте. По нашим оценкам и по оценкам «Дельты», при такой ставке не более 10% населения Москвы сможет воспользоваться ипотечным кредитом.
Вывод очевиден: если ипотека будет базироваться на рыночных принципах, то круг «революционеров», которые могут себе сегодня позволить жить в долг, весьма и весьма узок.
Если же речь идет о том, что каким-то образом будет повышен платежеспособный спрос населения на квартиры и, соответственно, на получение кредитов, то тогда можно говорить об увеличении этой доли.
Кстати, на заседании экспертного совета при Департаменте жилищной политики мы обсуждали эту проблему и сейчас готовим предложения по предоставлению очередникам специальных целевых субсидий. За счет этих субсидий они смогут выплачивать первоначальный взнос по ипотечному кредиту…
– О каких очередниках идет речь?
– Среди очередников есть некоторое количество людей, которые могли бы выплачивать ипотечный кредит, но у них нет накоплений для первого взноса. Это люди, которые, как правило, имеют хорошее образование и хорошо оплачиваемую работу, но по молодости лет не смогли накопить на первоначальный взнос. В Департаменте жилищной политики подсчитали, что речь может идти о нескольких тысячах семей.
Общий же платежеспособный спрос москвичей, способных в этом или в течение следующего года воспользоваться ипотечным кредитом, – если брать в среднем кредит 30 тысяч долларов на каждого заемщика, – колеблется в пределах 200 млн. долларов. Это тот максимум, на что способно сегодня население Москвы с точки зрения рынка ипотечных услуг.
Не случайно «Дельта» сегодня имеет порядка 32 млн. долларов кредитного портфеля. И мы рассчитываем до конца года разместить в ипотеку до двух десятков млн. долларов. В следующем году эта сумма достигнет 200 млн. долларов. Вот и все пока.
– То есть выходит, что в ближайшие несколько лет вы будете обслуживать узкий круг потенциальных клиентов?
– Если исходить из нынешних рыночных ставок! И если правительство Москвы, как намечает, субсидирует первоначальный взнос. И если мы осенью разместим наши облигации по тем ценам, которые запланировали. Видите, сколько условий! Разместить же облигации с гарантиями города мы рассчитываем в октябре-ноябре этого года где-то под 9% годовых в валюте. Это позволит нам снизить нынешнюю ставку с 15% до 12–13%. Если планы воплотятся в жизнь, то круг потенциальных участников ипотеки будет расширяться, но как быстро – зависит от того, каких процентных ставок мы достигнем на рынке.
– Значит, «революционных шагов» не будет. Впрочем, нужны ли они? Всех голодных сразу накормить невозможно…
– Это вопрос психологический. Во-первых, как заставить советского человека жить в долг, когда от одной мысли, что он, жена и дети будут существовать в квартире, которую у них могут отобрать, «если папа потеряет работу» – он цепенеет и теряет активность? Решиться на это могут, на мой взгляд, либо люди с «рыночным» менталитетом, которые очень уверены в себе, либо это люди авантюрного склада, которые могут принести проблемы городу и банку. Извините, но лично я не хочу заниматься длительными и громкими судебными тяжбами. Придется искать выходы из подобных ситуаций. Один выход мы нашли: совместно с Департаментом жилищной политики подписываем договор, согласно которому люди, попавшие в ситуацию, когда они не могут вернуть вовремя долг, будут переселяться в резервный фонд города. Такой фонд уже существует. Это, пожалуй, единственное, что мы сегодня можем сделать.
Но начинать надо с момента принятия решения: берешь в долг – будь любезен, серьезно взвесь свои возможности!
— И все-таки, уточните, пожалуйста: вы определили десятипроцентный круг потенциальных участников ипотеки, но ведь люди с деньгами уже имеют квартиры…
– Я не говорю о людях, которые зарабатывают от 50 тысяч долларов и выше. Речь идет о людях, которые зарабатывают в пределах 1000–1500 долларов. Таких в Москве 10%. При этом имеется в виду не только официальная зарплата, а и та, что называется «теневой».
– Дмитрий Юрьевич, а не слишком ли высокий «порог»? Ведь если человек видит, что «порог» недостижим, он вряд ли будет «рвать жилы». Но если «порог» вот он, рядом – тогда будет! Как в известной притче об осле, перед которым погонщик повесил морковь. Осел идет вперед в надежде ухватить сладкий плод.
– Кого запишем в ослы? И кто сказал, что ипотека – для бедных? Можно говорить лишь о среднем классе. Но опять же средний класс в нашем понимании тоже «не тянет» на ипотеку.
Стимул может быть у тех, у кого уже есть некое жилище, собственность. И хотят улучшить условия жизни не в разы, не радикально, а, допустим, двухкомнатную квартиру поменять на трехкомнатную – в этом случае, конечно, задача более простая, потому что сумма кредита совершенно несопоставима с той стоимостью, которую люди уже имеют. И тогда ежемесячные выплаты будут очень небольшие, они устроят и людей, и банк.
Смотрите: допустим, двухкомнатная квартира стоит от 45 тысяч долларов, трехкомнатная – от 60 тысяч долларов. То есть, разница получается в 15 тысяч. Вы хотите взять 15 тысяч долларов в кредит. Считаем и у нас выходит, что ежемесячно придется выплачивать около 300 долларов. В принципе эта сумма для большого количества москвичей, кто активно работает, не столь велика. А тем более, если это семья – такая сумма ей вполне по силам. Семья берет кредит, переселяется, живет в более комфортных условиях и без напряжения выплачивает этот кредит.
Когда я говорил о 10%, то имел в виду именно таких людей, о которых мы сейчас говорим.
– Вы с оптимизмом смотрите в завтрашний день ипотеки?
– Да, если под ипотекой понимать не только жилье, но и весь коммерческий сектор – магазины, офисы, землю. В принципе это безразмерный рынок, и акцент на жилье я бы не стал делать вот почему: когда все рынки ипотеки заработают в параллельном режиме, то объемы рынка коммерческой недвижимости будут большие – инструмент получается дешевым, и тогда каков бы ни был объем жилищной ипотеки, он просто будет приплюсован к объему всего рынка, и деньги для жилищной ипотеки тоже будут относительно дешевыми, поскольку будут существовать единые юридические правила залога, что жилых, что нежилых помещений. Эти рынки – жилая и нежилая недвижимость, земля – все это взаимосвязано. И, на мой взгляд, – с учетом последних поправок в закон о собственности на землю, в закон об ипотеке – общая законодательная тенденция говорит о том, что у нас рынок ипотеки будет, пожалуй, самым динамичным рынком в ближайшее десятилетие.
Именно поэтому, когда наша команда принимала решение о переходе в этот банк в августе прошлого года, у нас была полная уверенность, что мы попадаем в такое направление бизнеса, которое будет очень быстро развиваться.