Александр Романенко: «Сегодня любой за 100 рублей может объявить себя риэлтором»
Риэлторов народ пока, мягко говоря, не очень любит. Не случайно же около 40 – 50% сделок люди совершают либо сами, либо через частных посредников – «черных» маклеров. Почему так? С этого вопроса наш корреспондент начал беседу с президент-электом (будущим президентом, кандидатом на этот пост. – Прим. ред.) Российской гильдии риэлторов (РГР), руководителем компании «Адвекс» (г. С.-Петербург) Александром Романенко.– Причины в менталитете и агентов по недвижимости, и клиентов. Клиенты хотят сэкономить, агенты – заработать. Мы должны найти баланс этих интересов. Это – одна из основ цивилизованного рынка. В условиях рыночной экономики наша страна живет чуть более десяти лет, столько же и рынку недвижимости. Часто слышу жалобы – как цивилизованно живут и работают риэлторы в Америке и как нецивилизованно в России. Но Национальной ассоциации риэлторов США почти 100 лет!
– Александр Юрьевич, вы учились и даже работали в США. Чем отличается работа их риэлторов от наших?
– Профессиональный уровень наших специалистов ниже. Нам надо серьезно работать над профессиональной этикой. Профессионал исходит, в первую очередь, из нужд своего клиента. Золотое правило – любое решение принимать так, как если бы ты находился на месте клиента. Но многие наши риэлторы стараются быстрее заработать комиссионные. Конечно, количество профессионалов, работающих по международным стандартам, у нас растет, хотя средний уровень и недостаточен. Компаниям нужно повышать квалификацию своих агентов.
Предложите американскому гражданину продать дом самостоятельно, так он посмеется: «Это не мой бизнес» и обратится к профессионалам — риэлторам. Хотя и там 6% людей пытаются самостоятельно провернуть сделку. Большинство из них потом все равно приходит к профессионалам. У нас же количество людей, уверенных, что могут покупать – продавать недвижимость куда больше.
– Может, фирмы бедного клиента просто обдирают? Заявляют комиссионные 5%, а оказывается, что это все 10%.
– С одной стороны, отсутствует бизнес-культура. Клиент должен с самого начала понимать, во сколько ему обойдется риэлторская услуга. Отсутствие у клиента информации и приводит к конфликту.
Другая сторона проблемы — клиент не очень понимает, что же делает риэлтор. Это тоже наша задача — объяснять людям, почему самая крупная в их жизни сделка стоит затрат на комиссионные. Профессионалы решат проблему качественно, быстро и, самое главное, безопасно. За это надо платить.
– Кто же будет заниматься просветительской работой? Руководители многих компаний не считают нужным это делать, хотя и средства у них на это есть. Может быть, это функция общественных организаций?
– Представители бизнес-сообщества, нацеленные на стабильный развивающийся бизнес, понимают, что это надо делать. Нужно просто работать, психологию людей изменить труднее всего.
У общественных организаций, действительно, роль в деле цивилизации рынка очень большая. Они должны образовывать клиентов и делать все возможное, чтобы ситуация на рынке была более прозрачной.
– О том, как работают риэлторские компании, москвичи более-менее знают. Хуже осведомлены о работе компаний-застройщиков. В этом могут помочь общественные организации?
– Думаю, да. Например, у нас в Петербурге работает экспертный совет по оценке недвижимости, и любой житель города имеет возможность получить информацию о любом застройщике. В Питере есть и сильная организация профессионалов, работающих на рынке первичной недвижимости, – ассоциация «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада», куда входят сильнейшие компании-застройщики. Они выработали правила работы на рынке, и в определенной степени контролируют ситуацию. И жители города не бросаются в первую попавшуюся фирму, которая обещает жилье по цене ниже рыночной.
– Кстати, как вам новый закон о дольщиках?
– В принципе, закон прогрессивный, но пока однобокий. Он ущемляет права застройщиков. Если в ближайшее время не будут приняты поправки в него, через год мы увидим снижение количества сданных метров. В Питере уже не покупаются новые земельные участки под застройку, перепродаются старые. Средние и мелкие компании уходят с рынка или перекупаются крупными.
– Может, оно и правильно. После отмены лицензирования на рынок недвижимости кинулись все кому не лень. В итоге пострадали люди.
– Согласен. Защита нашего бизнеса необходима. А то, получается, – подал объявление за 100 рублей в газету, и ты уже риэлтор. Думаю, надо принимать специальный закон. Наш бренд абсолютно незащищен, и любой человек, предоставляя некачественную услугу, бросает тень на нашу профессию.
– Как вы намерены защищать бренд?
– Необходимо доработать документы, которые бы защищали торговую марку «риэлтор», создать концепцию продвижения бренда и торговой марки. Это не одноразовая акция, а серьезная многолетняя работа. Изменить представления о риэлторах нужно не только у клиентов, но и у СМИ. Сегодня мы видим, что никакого представления нет вообще! Яркий пример – фильм по НТВ, который рассказывает о бандитах и мошенниках-риэлторах.
– Но ведь есть сертификация фирм…
– РГР еще в 2001 году разработала систему сертификации и подтвердила в Госстандарте стандарты брокерской деятельности. Совершенно очевидно, что действительные члены Ассоциации риэлторов, а автоматически и те, кто входит в РГР, должны быть сертифицированы. Постараюсь, чтобы на будущий год, на XV съезде РГР мы приняли такое решение. Если это удастся, то слово «риэлтор» будет означать – «сертифицированный профессионал на рынке недвижимости».
Сегодня знаю две ассоциации, где этот порядок уже принят,— питерская и ставропольская. В прошлом году к нам присоединилась и МАГР.
– С риэлторами и их клиентами более-менее понятно. А как обстоит дело с другими участниками рынка – банками и страховыми компаниями?
– Позитивные изменения на рынке заметны. В середине 1990-х годов банки вообще не работали с риэлторами, страховым компаниям это тоже было неинтересно. Сегодня благодаря нашим усилиям развивается страхование права собственности как неотъемлемый инструмент ипотечного кредитования. Обязательное условие вхождения в РГР – страхование профессиональной ответственности. У строителей сейчас тоже гораздо более прочные отношения со страховыми компаниями.
Конечно, многие участники рынка недвижимости пытаются экономить, избегая тесных контактов со страховщиками. Вообще, это присуще развивающемуся рынку, – экономить, чтобы снизить стоимость продукта. Но мы пройдем этот путь, все сделки будут застрахованы, банки будут страховать кредиты, клиенты – риски. В этом смысле догоним западные страны.
– Появятся ли на нашем рынке недвижимости специализированные риэлторские компании? Ведь на первом этапе создавались риэлторские агентства, которые, можно сказать, занимались всем…
– Как развивались рынки в других странах? Да, у компаний была довольно четкая специализация. Одни занимались арендой, другие – коммерческой недвижимостью, третьи – больше загородной недвижимостью. Это было нормально. Но в силу последних тенденций, которые связаны с укрупнением компаний, глобализацией, сильным развитием франчайзинга на Западе, сегодня крупные компании занимаются всем. У них, конечно, разные офисы, но они занимаются всеми видами бизнеса и пытаются предоставить своему клиенту весь перечень необходимых услуг. Сегодня видно на примере крупнейших московских и питерских компаний, что мы идем этим же путем. Крупнейшие компании оказывают услуги во всех сегментах рынка.
– Государство понимает, что рынок недвижимости находится в некоем кризисе?
– Основная проблема рынка – наличие непрофессионалов. То, что рынок стал сложнее, поскольку на нем наблюдается некий спад, позволит очистить его от этих людей. Профессионалы работают и зарабатывают при любых условиях. В этом смысле нынешняя ситуация — даже позитив, своеобразное очищение.
Я бы не употреблял слово «кризис». Когда у нас рынок перестает расти, сразу говорят — стагнация. Нынешняя ситуация даже не стагнация. Рынок пять лет летел вверх, как умалишенный, прибавляя по 40 – 45% в год, что совершенно немыслимо с точки зрения цен. При таком росте цен покупательная способность никогда не могла бы догнать стоимость жилья.
Естественно, после этого должен был начаться определенный спад. Мы все этого ждали, просто не знали когда. Будем пожинать плоды такой ситуации. Сейчас увеличивается роль ипотеки и других жилищных программ.
А государство приняло правильные законы, но не просчитало их последствия. Сейчас наши представители пытаются внести поправки в законодательство.
– Все же в ипотеке больше нуждаются те, кто не может накопить деньги на квартиру.
– На Западе ипотека обслуживает нужды среднего класса, – тех, кто не имеет лишних денег, но имеет стабильную работу. То же должно быть и у нас, поскольку ипотека делает рынок жилья доступным. Не будем забывать, что ипотека на Западе насчитывает уже 70 лет, и еще в 80-х годах 20 века в США клиенты платили банкам 18% годовых за кредит. А сегодня это 3 – 6%.
Уверен, что вскоре ипотека станет неотъемлемой частью рынка недвижимости России. Так что воспользуюсь возможностью и 1 марта всех приглашаю на Петербургский ипотечный форум.
Александр Юрьевич Романенко окончил Институт физической культуры им. П. Ф. Лесгафта, Институт менеджмента Калифорнийского университета.
С 2003 года – сертифицированный управляющий недвижимостью (CPM, Institute of Real Estate Management). Возглавлял CEREAN (Объединение ассоциаций риэлторов Центральной и Восточной Европы) и FIABCI-Russia (российское подразделение Международной федерации риэлторов). В 2005 году избран президентом-электом РГР и членом правления FIABCI.
Женат, есть дочь и два сына. Увлекается живописью, оздоровительным бегом и триатлоном.