Григорий Полторак: «Фискалы ищут не там, где нужно, а там, где легче»
Мировому рынку недвижимости уже без малого два столетия. Российскому нет еще и 20 лет. Используют ли наши риэлторы опыт других стран или идут своим путем? Что тормозит развитие отечественного рынка жилья? Об этом мы беседуем с вице-президентом Российской гильдии риэлторов, руководителем корпорации «БЕСТ-недвижимость» Григорием Полтораком.
– К сожалению, наш рынок идет своим путем. Мы не учитываем полезный опыт других стран, не используем уже наработанных схем, а потому и результат соответствующий…
– Но, может быть, принятый пакет новых законов сможет сделать наш рынок недвижимости более цивилизованным?
– Воздействие этих законов на рынок будет неоднозначным. Например, законы, направленные на развитие ипотеки, безусловно, сделают рынок более цивилизованным. А снижение налогооблагаемого срока нахождения недвижимости в собственности с 5 до 3 лет значительно расширит круг законопослушных покупателей и продавцов жилья. С другой стороны, есть закон, серьезно подрывающий рынок недвижимости. Я говорю о законе о долевом строительстве. По сути своей он весьма правилен и грамотен. Но если вдуматься, решая одни проблемы, создает очень много других, и в итоге может привести к снижению инвестиционной активности и всплеску мошенничества.
– Но ведь и раньше «долевка» была наполовину за правовым полем…
– Да, были случаи не только двойных продаж, но и продаж квартир, которых никогда не было и не будет… Плюс нового закона в том, что он такие ситуации пресекает. Самый же большой минус – закон настолько жесткий, что в соответствии с ним застройщики просто не могут работать. Это как если бы мы сказали, что на машине ездить можно, но со скоростью не более 6 км/час, мотивируя это тем, что авто – средство повышенной опасности. Все понимают, что исполнять этот закон практически невозможно. А разработанные в настоящий момент обходные пути по своей сути еще хуже, чем схемы, существовавшие до сих пор.
Если раньше покупатель привлекал грамотного и добросовестного риэлтора или юриста, то можно было отследить всю цепочку прав на новостройку. Правда, финансовый риск не снимался – застройщик мог обанкротиться, но, по крайней мере, можно было избежать мошенничества с фиктивными адресами и контрактами. Сейчас же новоизобретенные схемы связаны с передачей денег не за недвижимость, а на основаниях, никак не связанных с приобретением жилья. Они полностью разрывают всю цепочку прав собственности. Вот почему сегодня существует большой риск того, что рынок может откатиться назад в своем развитии.
Другая проблема связана с тем, что с 1 октября вступает в силу положение Градостроительного кодекса РФ, по которому площадки под застройку будут предоставляться только с техусловиями и свободными от обязательств. Замечательная идея. В плане идей Россия вообще выдающаяся страна, мысли всегда очень правильные, но реализация их такова, что в итоге получается хуже, чем было. Ведь очевидно, чтобы отселить жителей и снести дом, нужны средства. Но денег на это в бюджете не заложено. А если этих денег нет, соответственно, выставлять на конкурс будет нечего. Это вызывает опасения, что через некоторое время количество предложений на первичном рынке значительно уменьшится. Застройщики распродают старые объекты, удерживая новые от продажи. Никто не хочет быть первым, никто не хочет демонстрировать опыт, на котором станут учиться другие. Дескать, мы подождем до осени… А спад предложения неминуемо вызовет рост цен и увеличит количество «кривых схем» получения денег от клиента, так как люди все равно будут покупать.
Когда я разговариваю с теми, кто пострадал от мошенников, я задаю вопрос: почему вы пошли в эту очевидно недобросовестную фирму? И получаю всегда одинаковый ответ: везде квартиры дорогие, там продавали дешевле… Вот такая, к сожалению, логика у людей.
– Раньше работал закон о защите прав потребителей. А что сегодня?
– Сейчас его применить сложно. Компании будут принимать деньги за одно, на словах говорить про другое, а иметь в виду третье. Этим только расширяется поле для мошенничества. Поэтому и получается, что, с одной стороны, мы идем к цивилизации, с другой – бежим от нее.
Изначально идея была здравая: продавать только завершенные объекты строительства. Это практикуется в некоторых странах. Но, к сожалению, этот путь несовместим с той ситуацией, которая сложилась сегодня в России. Большинство наших компаний не имеют для осуществления полного строительного цикла необходимых значительных собственных капиталов или длинных кредитных ресурсов, соответственно, им просто не на что будет строить. Если до принятия закона, чтобы построить дом, компании необходимо было иметь не более 10% собственных средств, а остальное – кредитные ресурсы и деньги граждан-дольщиков, то сейчас, предоставляя кредит, банк потребует, чтобы дольщиков не было вообще, поскольку банки по закону солидарно ответственны с компанией-застройщиком. А если нет денег, значит, надо снижать объемы. Вполне возможно, в скором времени немало строек вообще будет заморожено. Так о каком доступном жилье может идти речь? Подобные идеи просто не соответствуют реалиям сегодняшнего дня. Если продавать исключительно готовое жилье, то надо готовиться к тому, что ждать его придется пару лет, и цены настолько вырастут, что доступным оно не будет. А если хотим доступное жилье, то надо придумывать что-то другое. К примеру, одновременно с развитием ипотечного кредитования кредитовать строительные компании под жестким контролем за целевым использованием средств.
– Куда же смотрели депутаты, когда принимали этот закон?
– Не стоит забывать, что закон принимали 30 декабря. В Госдуме уже попросту многих не было, к тому же имел место такой прессинг со стороны правительства, что никакие поправки во внимание не принимались.
– Когда-то вы говорили, что рынок должен «белеть». Что-то меняется в лучшую сторону?
– Рынок «белеет». Становится более разумным налогообложение, сделки по полной стоимости стали оформляться чаще. И клиенты, и компании привыкают к новым правилам игры. Причем, важно то, что не силовые методы, а сама экономика вынуждает это делать, поскольку работать «в белую» становится выгодным. Для развития бизнеса компаниям необходимы кредиты, а когда фирма обращается в банк, у нее обязательно запрашивают информацию об оборотах. Поэтому-то и приходится показывать все большие суммы.
Есть, правда, и негативный момент: наши контролирующие службы, к сожалению, ищут обычно не там, где надо искать, а там где легче искать. Проверяют фирмы, которые показывают крупные суммы, исправно платят налоги. А кто не показывает – тех и не проверяют. Грустный факт. Все-таки государство должно создавать условия, при которых было бы выгодно жить и работать по закону.
– Григорий Витальевич, у вас раньше была книга отзывов. Она осталась? И может ли недовольный клиент попасть к вам на прием?
– Да, такая книга есть, с различными высказываниями о компании. Мы ничего не ретушируем, человек имеет право высказать свое мнение. Разумеется, нам не все нравится, не всегда клиент бывает прав, но это жизнь, и мы не обходим ее острые углы.
Определенных часов приема у меня нет, но попасть ко мне вполне возможно. Вся процедура в случае возникновения конфликта прописана в договоре. Хотя я считаю, что если проблема докатилась до меня, значит, наши сотрудники сработали вдвойне плохо.
– Не секрет, что много споров возникает по поводу оплаты услуг фирмы…
– Мы – сторонники прозрачных отношений. И эта позиция не только правильна, ко всему прочему она и выгодна: клиенты начинают ответственно относиться к сделке и понимать нашу роль – сколько мы зарабатываем и какова наша ответственность.
– Так говорят многие руководители. Это теория. Практика, к сожалению, бывает иной. Нередко агенты и менеджеры скрывают часть вознаграждения. Когда вы узнаете об этом, как поступаете?
– Если возникает такой конфликт, мы принуждаем наших сотрудников «отыграть назад» и сделать все по правилам. Разумеется, в таких случаях мы наказываем недобросовестных агентов. Не скажу, что сразу увольняем, но если человек не понимает базовых принципов, то с ним приходится расстаться.
– Я понимаю, что риэлтор на Западе и в России – понятия разные. У нас отвечает за все. Но разве может это продолжаться бесконечно?
– На Западе риэлтор – это продавец. Он не будет показывать все подряд, а только то, что соответствует вашим требованиям. Вы задаете параметры квартиры – риэлтор вам ее выбирает. Далее дело передается юристу или адвокату. У нас же агент ведет клиента от поиска квартиры до получения правоустанавливающих документов, поэтому объем работы российских риэлторов намного больше, чем у западных коллег. Порой наши клиенты ожидают от нас такого, чего по закону мы и получить не можем.
– И здесь наверняка помог бы закон о риэлторской деятельности, который много лет никак не могут принять…
– Не уверен. Мне кажется, наше сообщество еще не дозрело до этого. Кстати, и за рубежом не везде есть специальный закон. К примеру, в Израиле нет, но есть типовой бланк договора с прописанными правами и обязанностями сторон, который можно просто купить в магазине.
– На некоторых фирмах после сделки у клиентов договор на услуги забирают. Насколько правомерны такие действия?
– Это мошенничество чистой воды. Все документы должны остаться у клиента.
– Может, это сильно сказано, но от косвенного мошенничества до прямого дорожка уже проложена. Скажите, с годами афер на рынке стало меньше?
– Нет. Мошенники есть, и с рынка они никуда не ушли. Согласен, что на вторичном рынке их стало меньше: они ушли на рынок новостроек. Тем более, что новый закон о долевом строительстве заметно расширил поле для афер. Как правило, люди реагируют на дешевизну. И сколько бы логично ни звучал вывод, что не может быть невероятно дешевых квартир, что стоит рассматривать не только конкретное предложение, но и экономическую ситуацию в целом, многие не хотят принимать очевидных вещей. Поэтому и попадают в неприятные истории.
Григорий Витальевич Полторак родился 23 сентября 1956 в Киеве. Окончил Московский институт инженеров транспорта, защитил кандидатскую диссертацию и затем занимался преподавательской деятельностью.
В 1991 году возглавил отдел по недвижимости одной из компаний, который вскоре оформился в агентство недвижимости «БЕСТ». Руководит этим агентством и поныне.
С 1999 г. – вице-президент Российской гильдии риэлторов (РГР), член Национального и Оперативного советов гильдии, председатель ее Бюджетного комитета. С 1997 по 2001 гг. являлся председателем комиссии по информационному обмену Московской ассоциации-гильдии риэлторов (МАГР), с 2001 г. – председатель комиссии по развитию МАГР.
В июне 2001 года избран президентом Московской ассоциации-гильдии риэлторов. В 2002 году переизбран на второй срок. Имеет сертификат CCIM Национальной ассоциации риэлторов США, как специалист в области инвестиций в сфере недвижимости.
Эксперт Комитета по собственности Госдумы, член FIABCI.