Московская жилищная газета

Ипотека

Опубликовано на сайте: 16 октября 2012 г. 01:00
Публикация в газете: №38 (910) от 11 октября 2012 г.

Купи новую квартиру сейчас, а старую продашь потом

Купи новую квартиру сейчас, а старую продашь потом

Сделать это стало гораздо проще с новой ипотечной программой «Переезд». Она разработана совместно Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) и Агентством по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК).

Уникальность предложения в том, что программа призвана помочь людям, уже имеющим жилье, изменить и улучшить жилищные условия максимально комфортным способом. Не без участия ипотечного кредита, конечно. Причем взять кредит на новую, более просторную квартиру можно, даже если у семьи в настоящее время нет на руках свободных денег на первоначальный взнос по ипотечному кредиту.

О новом кредитном продукте, разработанном для граждан, решивших с помощью ипотеки сменить квартиру и улучшить условия проживания, в сегодняшнем разговоре.

Альтернатива – альтернативе

По сути ипотечная программа «Переезд» – это возможность «монетизировать» существующее жилье при проведении альтернативных сделок.

Продукт «Переезд» представляет собой заем на приобретение нового жилья под залог имеющейся недвижимости.

Чтобы улучшить жилищные условия, заемщикам часто приходится срочно и с дисконтом продавать старую квартиру, чтобы успеть внести вырученные за нее деньги в счет первоначального взноса по уже одобренному ипотечному кредиту на новое жилье. Другой очевидный вариант решения проблемы – взять потребительский кредит на короткий срок, чтобы за счет этих денег внести первоначальный взнос по ипотеке. При этом ставка потребительского кредитования сегодня существенно выше, чем ипотечного. А сам факт получения такого кредита заемщик вынужден скрывать от ипотечного кредитора, т.к. на человека ложится дополнительная финансовая нагрузка, что может повлиять на расчет максимальной суммы кредита.

Поскольку альтернативные сделки с использованием ипотеки сегодня очень популярны на рынке, были детально проработаны различные варианты расчетов по таким сделкам, и в результате родилась идея использования дополнительного займа. Займ предоставляется под залог имеющейся недвижимости, и его можно направить на взнос по ипотечному кредиту на новое жилье. Причем не является проблемой, даже если «старое» жилье находится в залоге по действующему ипотечному кредиту. Это актуально, например, если вы покупали небольшую квартиру по ипотеке, пока не расплатились, но финансовые возможности уже позволяют вам обслуживать кредит, взятый на квартиру большей площади, да и жизненные обстоятельства требуют расширения жилого пространства. Или вы нашли новую работу и хотите переехать в другой район или другой город.

С запуском «Переезда» у заемщиков появляется отсрочка до 2 лет на продажу уже имеющейся квартиры, в то время как новая квартира приобретается или строится с помощью ипотеки.

На случай переезда

Программа «Переезд» может помочь собственникам жилья в следующих ситуациях:

1. Вы собираетесь приобретать новое жилье в ипотеку, но не хватает денег на первоначальный взнос для покупки желаемой квартиры.

2. Продажу старого жилья и переезд в новое требуется разнести во времени для того, чтобы:
– достроить новое жилье (если оно приобретается в новостройке в высокой стадии готовности);
– завершить ремонт на новом месте;
– без спешки переехать в новый город

3. Имеющееся жилье обременено ипотекой и нет возможности погасить кредит досрочно, чтобы:
– взять новый ипотечный кредит для покупки более комфортного жилья (большей площади, в лучшем районе);
– переехать в другой город.

Кредитный коктейль – два в одном

В рамках программы «Переезд» предоставляется два кредита: основной (сроком до 30 лет) и дополнительный (сроком до 2 лет).

Основная часть – это стандартный ипотечный кредит на приобретение жилья по одной из действующих ипотечных программ АИЖК «Новостройка», «Стандарт», «Малоэтажное жилье», «Материнский капитал». Кредит можно получить в любом городе у любой кредитной организации, работающей по стандартам АИЖК.

Дополнительная часть – «короткий» займ «Переезд», который заемщик может получить через АРИЖК под залог имеющейся квартиры. Эти деньги принимаются партнерами АИЖК как первоначальный взнос по кредиту на покупку нового жилья.

Таким образом, вы можете купить новую квартиру сразу, отложив продажу прежней. Дополнительный кредит выдается на срок 1-2 года и гасится единовременным платежом в конце срока пользования кредитом из средств, вырученных от продажи «старого» жилья.

Важно! Особенность «короткого» кредита в том, что в течение всего срока его не нужно обслуживать, т.е. вносить ежемесячные платежи. Погашение займа и процентов по нему происходит единовременно за счет денежных средств, полученных от реализации жилья. Таким образом, кредитная нагрузка на заемщика не увеличивается и ему не приходится обслуживать оба кредита сразу.

Кстати

Заемщик в любой момент может погасить кредит досрочно – как только продаст прежнее жилье. Либо может вносить платежи в счет частичного досрочного возврата кредита при наличии в семье свободных денежных средств. В этих случаях он заплатит меньше процентов за пользование займом.

Проценты «короткого кредита»

При определении процентной ставки «короткого кредита» учитывалась конъюнктура ипотечного рынка и особенности нового продукта, цель которого – предоставить гражданам, имеющим жилье, возможность изменить жилищные условия максимально комфортным способом. На ставку повлияло три фактора: она должна быть сопоставимой со ставками по стандартной ипотеке, учитывать отсутствие ежемесячных платежей по «короткому кредиту» и быть ниже ставок по потребительским кредитам, которые зачастую используются заемщиками в таких ситуациях. Все эти условия были соблюдены.

Процентная ставка составляет:

от 12,5% – при отсутствии зарегистрированных лиц в имеющемся объекте недвижимости; от 14% – при их наличии.

При этом каждые три месяца кредитор проверяет юридическое состояние объекта. Ставка может быть повышена на 0,5 процентных пункта, если жильцы пока не «выписались» из старой квартиры и, наоборот, ставка снижается, если в объекте недвижимости зарегистрированные лица уже отсутствуют.

Таким образом, кредитор контролирует, чтобы до момента продажи имеющегося жилья заемщик приобрел новое жилье.

Важно! Сумма короткого займа составляет до 80% от стоимости жилого помещения, которое служит залоговым обеспечением. Основное требование к залогу – квартира должна быть в многоквартирном доме в городе с численностью свыше 200 тыс. жителей.

Строго по списку

Список документов для получения предварительного решения по короткому кредиту:

1. Заявление на предоставление займа (по форме АРИЖК)

2. Документ, удостоверяющий личность

3. Свидетельство о рождении (если собственником квартиры является ребенок в возрасте до 14 лет)

4. Правоустанавливающие документы на квартиру (договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о приватизации и т.д.), свидетельство о праве собственности.

5. Кадастровый/технический паспорт квартиры либо иные документы, содержащие информацию о технических характеристиках жилого помещения.

Чем больше, тем меньше

Уникальность программы «Переезд» в том, что всю сумму «короткого займа» можно сразу направить на первоначальный взнос по ипотечному кредиту, выданному по одной из стандартных программ АИЖК. Под залог квартиры вы получаете весьма значительную сумму, и, направив ее на первоначальный взнос по новому ипотечному кредиту, легко можете покрыть порядка 50% от стоимости приобретаемого жилья. А это означает, что у вас будет более низкая ставка по кредиту. Ведь практически для всех ипотечных программ актуально правило: чем больше первоначальный взнос, тем ниже ставка. Таким образом, вы сэкономите еще и на процентах по кредиту.

Процентные ставки по основному кредиту (продукты АИЖК):
«Стандарт» – от 8,3%
«Новостройка» – от 7,9% (без учета вычетов)
«Малоэтажное жилье» – от 8,3% (вторичный рынок), от 7,9% (первичный рынок)
«Материнский капитал» – от 8,05% (вторичный рынок), от 7,65% (первичный рынок).

На заметку

В качестве приобретаемого объекта может выступать квартира в многоквартирном доме, в том числе и на этапе долевого строительства (только в соответствии с законом о долевом строительстве 214-ФЗ). Срок ввода в эксплуатацию новостройки — в течение 12 месяцев после выдачи займа.

Пошаговая инструкция

Если вы хотите воспользоваться программой «Переезд», нужно сделать следующие шаги:

1. Выбрать подходящую вам ипотечную программу, подать в банк пакет документов, необходимый для оформления основного кредита.

2. Одновременно подать документы на оформление «короткого» кредита под залог имеющегося жилья.

3. Внести полученную по «короткому кредиту» сумму в счет первоначального взноса по ипотеке на новую квартиру.

4. После продажи «старого» жилья единовременным платежом погасить «короткий» кредит. Это можно сделать как по окончании срока кредитования, так и досрочно.

Все – в комплексе

Уникальность нового продукта – в объединении всех этапов альтернативной сделки: продажа квартиры – получение денег – ипотека на новую квартиру – переезд.

При этом программа позволяет приобрести новое жилье:
– в том же или другом городе в максимально короткие сроки;
– без внесения первоначального взноса;
– без возникновения проблем с органами опеки и попечительства;
– с возможностью значительного улучшения жилищных условий, в т.ч. благодаря приобретению квартиры в новостройке;
– с предоставлением временной отсрочки для поиска покупателя для «старого» жилья по выгодной цене без дисконта за срочность.

На заметку

Что будет, если жилье, находящееся в залоге, за отведенное время продать не удастся? Объективно говоря, сроки продажи жилья 1-2 года – более чем реальные. По сложившейся практике, этого срока достаточно для поиска покупателя и продажи квартиры. Но если заемщику не удается уложиться в установленные сроки, кредитор вместе с ним выработает дальнейшие шаги, чтобы разрешить сложившуюся ситуацию. Например, поможет заемщику в продаже жилья, немного увеличит срок кредита. Однако все это возможно только в отношении добросовестных заемщиков, которые самостоятельно уже предпринимали активные действия по реализации жилья, но что-то у них не сложилось.

Куда податься?

Подробную информацию по программе и список партнеров по «Переезду» можно найти на сайтах в интернете. Например, в Москве кредиты по программе предоставляют «Европейский трастовый банк», Банк ИТБ, Мособлбанк, Банк «Город» и другие. С 2013 года такие кредиты будут выдавать большинство партнеров АИЖК во всех регионах Российской Федерации.

Комментарии специалистов

Марина Малайчик, исполнительный директор АИЖК по инновациям:

– По разным оценкам, сегодня от 60 до 80% сделок с жильем совершается с помощью альтернативных сделок, то есть одно жилье продается, другое на эти деньги покупается.

Купить новую квартиру сейчас и переехать, а старую квартиру продать потом – об этом мечтают многие из тех, кто планирует улучшить жилищные условия с помощью альтернативных сделок. Ведь что происходит сейчас? Заемщику нужно успеть найти покупателя на старое жилье, уговорить его подождать, договориться об ипотечном кредите с банком, подобрать новую квартиру, найти денег на переезд, подумать, где жить во время ремонта в новой квартире, «склеить» продажу жилья и внесение денег на первоначальный взнос по кредиту и так далее. Зачастую подобные альтернативные сделки не удается довести до конца – они разваливаются, если какая-то из сторон не согласна ждать или выдвигает дополнительные требования. И тогда заемщик вынужден начинать все сначала. Поэтому появление на рынке недвижимости такого продукта, как «Переезд», более чем актуально.

Леонид Векшин, генеральный директор ОАО «АРИЖК»:

– «Переезд» рассчитан на те случаи жизни, когда человеку необходимо изменить жилищные условия, а свободных денег у него нет. При этом ситуации могут быть разные, но для каждой «Переезд» способен предложить решение. Например, для тех, кто хочет переехать в жилье большей площади или в другой район города и таким образом улучшить жилищные условия – это одно из целевых направлений «Переезда». С другой стороны, «Переезд» востребован и теми, кто планирует переехать и трудоустроиться в другом регионе – с помощью программы можно приобрести жилье и перевезти семью фактически сразу после прохождения испытательного срока на новом месте работы.

Еще одно преимущество, которое дает такой короткий кредит по залог имеющегося жилья – это возможность решить финансовые проблемы, переехав в меньшее по цене жилье. В такой конструкции «Переезд» способен помочь тем гражданам, которые оказались в трудной жизненной ситуации и по каким-то причинам не в силах погашать имеющийся ипотечный кредит. Несмотря на то, что «Переезд» стартовал не так давно, многие заемщики уже успели оценить преимущества и простоту этого продукта и решили с его помощью жилищные проблемы.

Материал подготовлен при участии пресс-служб АИЖК и АРИЖК

Галина Писарчик

Другие статьи на тему: Ипотека

  • Высшее образование оплачивает кредит
    Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) запускает новый ипотечный продукт «Образование». Он адресован тем, кто мечтает сделать карьеру, получив качественное образование, стать востребованным профессионалом в своем деле. Ипотечный кредит на осуществление мечты выдается под залог имеющегося жилья. Уникальность программы - в объединении лучших качеств ипотечного и потребительского кредитования.
  • Ипотека в гражданском браке
    По статистике каждая пятая молодая пара Москвы живет в гражданском браке. За время совместного проживания пары обычно наживают какое-нибудь совместное имущество. Иногда дело доходит и до приобретения квартиры – в том числе и с помощью ипотечного кредита. Какие проблемы могут возникнуть у людей, состоящих в гражданском браке, рассказывает юрист компании «Рескор» Екатерина Гусева:
  • Льготная ипотека для не всех учителей
    В преддверии «Дня Учителя» было объявлено, что молодые преподаватели общеобразовательных учреждений получили первые кредиты на приобретение жилья в рамках своей «профессиональной» ипотечной программы. Новоиспеченный блин выглядит румяным и аппетитным. Но пробуют его осторожно – как бы не обжечься.
  • Полюбовный треугольник: «банк-брокер-клиент»
    Получить кредит на жилье совсем не просто. Нужно быть положительным во всех отношениях, иметь неподмоченную репутацию и прилично зарабатывать. Но это далеко не все. Банки предлагают сейчас столько кредитных программ, что разобраться в них и выбрать «свою» без специальных знаний и большого запаса времени мудрено. Ведь ипотечный кредит – довольно сложный продукт.
  • Когда долг отдавать не нужно
    Известно, что получить кредит пенсионеру нелегко. С чего он будет отдавать долг? С пенсии? А вдруг что-нибудь случится? Естественно, банки не хотят идти на риск и устанавливают достаточно жесткие возрастные ограничения: после 65-70 лет тему кредита можно считать закрытой. Но теперь и в России, наконец, отрабатывается механизм, позволяющий воспользоваться ссудой малообеспеченным, пожилым людям. Называется он «обратная ипотека».